2026年7月3日，珠海（883419）市住房和城乡建设局发布《关于优化我市商品住房价格备案工作的通知》，对本市商品住房价格备案制度作出重要调整。该通知核心内容包括两项：其一，新建商品住房项目在销售前仍需以楼栋为单位完成“一房一价”线上申报；其二，市住房城乡建设局门户网站不再公示备案价格，房地产（881153）开发企业可根据市场实际情况自行进行价格调整，销售价格按规定依法公开。本次调整标志着珠海（883419）房地产（881153）价格管理体系从“备案价公开管控”模式转向“备案登记内部监督、市场价格自主形成”的模式，备案制度本身予以保留，但其公共信息公示功能已被剥离，定价主导权实质上已交还市场。
一、政策性质与制度逻辑
从政策性质来看，本次调整属于价格管理机制的结构性优化，而非价格备案制度的取消。备案作为一项内部监管工具继续存在，开发企业仍需完成线上申报程序，住建部门仍保有对价格信息的获取权和监督权；但备案价格不再向社会公示，意味着行政力量主动退出了市场价格信号的形成环节。这一制度设计的政策逻辑在于：保留必要的行政监管抓手，同时将价格发现功能交还给市场主体，体现了房地产（881153）价格管理从“事前公示管控”向“事中事后监管”的治理思路转变。
从过往实践来看，备案价公示制度在其运行过程中扮演了双重角色。一方面，备案价公示为购房者提供了公开、权威的价格参考系，有助于降低信息不对称、规范开发企业定价行为；另一方面，在市场下行周期（883436）中，公开的备案价容易形成价格刚性，制约开发企业根据供需变化灵活调整价格的空间。珠海（883419）当前选择将备案价从公开转为内部管理，可视作对上述矛盾的制度回应。
二、政策核心内容梳理
本次政策调整的核心制度变革集中体现在上表所列的五个维度。其中，备案申报程序未作变动，表明政府对价格信息的获取和监控需求未发生变化，真正改变的是备案价信息的公开性及其对市场定价的锚定作用。备案价从“公示”改为“内部登记”后，其价格参照功能随之消失，企业定价约束由此显著放松。
三、政策效应评估
本次政策调整的影响可从多个维度加以评估。从积极效应看，其一，价格信号的真实性有望得以恢复。备案价不再作为市场参考价后，实际成交价将更纯粹地反映供需关系，价格发现功能有望修复。其二，开发企业经营灵活性增强，企业可根据项目去化进度、资金回笼需求等因素自主决策价格策略，减少行政约束对经营效率的损耗。其三，有利于加快库存去化，对于外围区域和产品竞争力偏弱的项目而言，获得了更大的价格调整自由度。
与此同时，本政策调整亦存在若干值得审慎评估的方面。第一，备案价不公开后，购房者获取价格参考信息的渠道收窄。过往依托住建局官网进行的一房一价比价模式失效，购房者议价所需的信息基础被削弱，市场信息不对称程度客观上有所上升。第二，定价自由度提升后，不同区位、不同品质的项目价格策略可能出现更大分化，外围区域项目的价格调整压力更为突出，区域价格体系面临重构。第三，前期以较高备案价入市的项目，在备案价公示取消后其价格参照系消失，存量房价格可能面临重估压力。第四，开发企业定价行为的信息披露透明度若不足，可能引发消费（883434）者权益保护方面的问题。
四、市场趋势分析
综合来看，本次价格备案政策调整是珠海（883419）在房地产（881153）市场持续调整背景下推出的一项价格管理机制改革。该政策方向符合当前“让市场在资源配置中起决定性作用”的改革逻辑，同时保留了备案登记的监管底线，制度设计具有一定审慎性。其实质是将价格发现功能交还给市场主体，并与当前市场运行的新情况等紧密结合。
当然，我们建议后续重点观察以下两个方面的市场演变：一是开发企业的定价行为是否保持理性，是否存在恶意降价或价格联盟等不当行为，尤其是珠海（883419）房价是否出现无序下降，进而引发市场预期的不稳定；二是市场信息中介机制(如房地产（881153）中介平台、第三方数据机构等)是否能够有效弥补备案价公示取消后的信息缺口，真正确保房价信息的公开、透明与真实。
