2万元/㎡楼面价具备明显成本优势。
7月22日，北京市下半年住宅用地出让大幕正式开启。
大兴区率先打响第一枪，大兴新城东组团DX00-0201-0209地块顺利成交，招商蛇口（001979）以底价7.2亿元摘得，成交楼面价2万元/㎡。
中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，相较周边地块高峰，本次楼面价较之前同区域地块有所下调，为后续“好房子”产品的打造留出了充裕的空间。
值得一提的是，本场土拍仅有招商蛇口（001979）一家主体参与竞拍，底价成交的结果并不出人意料。
早在6月底，招商蛇口（001979）就针对0209地块发出招标计划，20天后，企业又更换招标主体再度释放招标公告，持续释放明确拿地意向，提前锁定地块开发诉求。
不难发现，招商蛇口（001979）近期在北京土地市场补仓迫切，1个月前曾与中海、保利、建发、绿城四家头部房企同台角逐，历经178轮激烈竞价成功突围，最终以近21%的溢价率拿下通州九棵树6016地块，创下今年北京土拍最高溢价纪录。如今两宗地块相继落袋，进一步补充其在北京市场的土地储备。
招商深耕南城版图
大兴新城0209地块是大兴区今年成交的第三宗住宅类地块，该地块坐落大兴区林校路街道，地处五环至六环之间，属于黄村板块。
从地块指标来看，该宗地土地面积近2万㎡，建筑控制规模3.6万㎡，建筑高度60米，容积率1.8。
业内人士分析称，该地块规模适中，结合容积率和限高，既可打造小高层与洋房组合产品，亦可全部规划为高层产品，产品定位灵活度高。市场也普遍预判项目将落地招商“揽阅系”洋房产品。
地块所在区域生活配套底子扎实，周边有大兴大悦春风里、新辰天地购物中心、北京市大兴区人民医院（884301）、中国中医科学院广安门医院（884301）南区、念坛公园等生活配套设施，能够满足日常居住所需。
交通区位是地块核心优势，宗地紧邻地铁4号线/大兴线黄村火车站(地铁站)，属于纯正地铁沿线地块。
同时，出让文件明确划定轨道一体化建设硬性要求，项目需要做好与4号线-大兴线黄村火车站出入口的衔接和一体化设计，实现地下直接连通。
张凯表示，这属于典型的轨道站点一体化开发(TOD)项目，通勤便利性与人流导入能力极强，对在丰台科技园、金融街（000402）、丽泽商务区工作的客群吸引力显著。
此外，出让文件还要求为远期规划的S6线预留工程条件，未来有望形成双轨交汇格局，进一步抬升板块能级，但需关注轨道交通带来的噪音影响。
除住宅产品开发外，地块规划同步配置公共服务与商业配套等配建指标，包括需要配建300㎡老年活动场站、300㎡助残服务中心、1000㎡室内体育（884258）设施、1000㎡社区文化设施以及2000㎡其他商业服务设施。
多重约束叠加轨交一体化建设任务，对房企综合开发运营能力提出全方位考验，既要求稳定的住宅产品打造能力，也考验房企统筹配套建设、轨交工程落地的综合管理水平。
站在企业布局视角观察，本次拿地同样具备重要战略意义。
对招商蛇口（001979）来说，获取该地块，不仅可以夯实其在北京的土地储备，还能拓宽片区产品覆盖范围。
此前，招商蛇口（001979）在亦庄新城先后落地璀璨时代、招商玺、招商序住宅项目，此番拿地补齐了其在大兴新城核心居住区的布局空白，丰富南城置业产品线。
板块新房赛场扩容
地块独特的轨道优势值得期待，但想要在市场站稳脚跟，仍要直面板块内激烈的竞争。
黄村板块历经多年发展，配套成熟，区域居住底盘已经成型，客群以城南刚需、刚改自住家庭为主，板块新房市场竞争格局也已形成，近期新房供给也在持续放量。
6月初，绿城拿下三合庄改造区地块，项目定名朗月和风，同样规划1.8容积率洋房社区，8栋住宅楼、合计388户，打造建面约86—125㎡户型，房源总价锁定360万-550万区间。
“两项目拿地间隔不足两月，区位相邻、客群重叠，正面竞争在所难免。当前新房溢价主要来自产品迭代、品牌溢价等，叠加一体化交通优势与规划配套预期落地，该地块有望成为大兴新城东组团内优质项目。”张凯分析称。
除此之外，板块内还有绿城晓月和风、兴创沐春墅、中骏金辉未来云城等项目，产品覆盖刚需到改善，供应梯队完整，招商蛇口（001979）的到来，令板块内的产品角逐进一步升温。
再从土地成本维度对比，招商蛇口（001979）2万元/㎡的楼面价具备明显成本优势，充足的利润空间，也支撑企业投入更多资源打磨产品，有条件打造符合市场期待的“四代好房子”。
