新京报贝壳（BEKE）财经讯(记者袁秀丽)自2025年末商业不动产REITs试点政策落地，中国内地公募REITs正式迈入“基础设施+商业不动产”双轮驱动的发展阶段。7月24日，戴德梁行发布《2025-2026亚洲REITs研究报告》显示，截至2026年6月30日，沪深交易所累计受理22只商业不动产REITs申报产品，预计募集总规模达758亿元。
首批4只产品于2026年5月上市，合计募集资金约203亿元，发行溢价率区间为6.3%-10%。首批上市的商业不动产REITs上市后表现分化，其中底层资产为奥特莱斯的REITs产品涨幅居前。第二批4只产品已完成询价，预计募集资金约92亿元，首年分派率在4.1%-6.0%之间。
首批及第二批上市的商业不动产REITs产品列表
图/戴德梁行《2025-2026亚洲REITs研究报告》
目前22只申报产品合计持有57处底层资产，广泛分布于一线至三线城市。各业态运营特征清晰，其中奥特莱斯抗周期（883436）属性突出，连续三年出租率稳定在99%以上，现金流稳定性强；购物中心经营韧性较强，租金较为稳健，出租率保持高位；办公业态出租率稳步修复，核心城市优质资产价值凸显；酒店业态短期承压，长期受益于文旅复苏，具备修复弹性。
值得关注的是，国内写字楼市场正从增量开发向存量运营转型，商业不动产REITs政策落地为办公存量资产打通“投融管退”闭环。一线核心优质写字楼现金流稳定、租户结构优质，契合REITs资产标准，未来有望迎来稳步扩容。
戴德梁行北京估价及顾问服务部主管、资产证券化业务负责人杨枝表示，借鉴全球REITs市场发展经验，我国商业不动产REITs成长空间广阔。一方面，核心优质商业不动产现金流稳定、租户结构优良、运营确定性较强，符合公募REITs底层资产准入标准；另一方面，商业不动产REITs可有效帮助房企盘活存量资产、实现市场化变现，同时为保险、公募基金等长期机构提供稳健配置标的。
