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今年6月以来，广州市增城区打响全市物业收费规范整治“第一枪”，增城区发展和改革局(下称“增城区发改局”)集中清理超标准物业费收费，扭转“高价收费、低配服务”乱象。截至7月22日，增城区累计实现11个小区物业费主动或依规下调、8个项目撤销“超一级”收费。
近日，记者实地走访广州院子、国璟花园、东玥台、奥园新誉府、孚创花苑(御溪世家)、融信天樾府等小区，直击本轮物业费调价落地实况。
政府部门：
成本监审说了算，不搞“一刀切”
根据增城区发改局今年6月12日以来的密集通报，全区共发布19条物业收费调整、撤销批复通知，是近年来广州首个大规模针对“超一级”物业费开展专项成本监审、强制纠偏的区。7月22日，记者两次致电增城区发改局了解详情，但对方均未作回应。
截至当天，本轮整治共计11个小区完成物业费降价调整，分别为时代翔骏府、孚创花苑(御溪世家)、万科辰光花园、翡莉花苑、奥园璟誉府、润悦花园、国璟花园、东玥台、融信天樾府、奥园新誉府、广州院子；8个停工、未交付项目全部撤销“超一级”收费批复，包括金轩水岸居、盛基花园、时代丰鼎花园(南地块)、联发悦璞园、丽江国际花园(扩建)、荔富汇景华庭、香江悦府、风雅颂苑。
记者了解到，本轮整治严格依据《广州市发展和改革委员会广州市住房和城乡建设局广州市市场监管局关于进一步规范我市住宅物业服务收费等有关问题的通知》(穗发改规字〔2023〕9号)执行。文件明确，小区“超一级”物业服务收费批复试行期为5年，期满后必须开展第三方成本监审，根据实际服务成本重新核定收费标准，不再适配成本的高价批复一律降档或撤销。
早年增城区多个楼盘为提升销售溢价，获批3.2元/平方米.月、3.5元/平方米.月等高价物业费。五年试行期满后，经监审，实际运营成本远低于广州普通住宅一级物业费2.8元/平方米.月的基准线，不具备继续高价收费的依据。
据悉，“超一级”物业服务是指满足通用一级物业服务全部基础服务后额外叠加的增值服务，比如提供8小时待命、24小时热线，紧急求助更快到场处置，一年多次花卉更新，全面覆盖智能安防，公共石材、电梯轿厢定期抛光保养等优质服务内容。
业主：
盼降价多年，又担心“降价降质”
7月22日，记者实地走访广州院子、国璟花园、东玥台、奥园新誉府、孚创花苑(御溪世家)、融信天樾府等多个小区发现，本轮降价幅度大、覆盖广、落地节奏快，部分小区如国璟花园、孚创花苑(御溪世家)开启费用追溯返还，东玥台则由业委会和物业协商调价新模式。
作为本次降价幅度最大的小区，广州院子原3.5元/平方米.月的超一级收费批复被正式撤销，高层住宅、多层洋房物业费统一降至2.8元/平方米.月，降幅超20%。在广州院子物业服务中心，记者看到现场公示栏仍保留3.5元/平方米.月的收费标准。对此，物业工作人员解释，本次物业费调价仅针对高层和多层洋房，别墅、叠院房源收费标准保持不变，新规已正式执行。按130平方米户型计算，业主每月可节省物业费91元，全年减负超千元。
在国璟花园小区，业主曾先生向记者展示2023年6月至今的物业缴费记录。记者发现，该小区今年6月的物业基础服务费仍为“超一级”收费标准——3.1元/平方米，但曾先生表示，物业管家已明确告知小区物业费自7月起下调至2.8元/平方米.月，同时将超一级收费试行期满后的多缴费用统一核算返还，切实保障业主合法权益。但他也有一丝担忧，“物业费降了，服务会不会也跟着降？”7月23日，记者联系国璟花园物业服务中心，了解物业费降价后服务是否相应调整，但对方没有回应。
物业公司：
利润被压缩，降价后服务或难维持
降价通知落地，物业公司的压力随之而来。位于增城区中新镇的奥园新誉府是物业费调价小区之一，该小区原来的物业公司因长期存在服务短板、业主与物业矛盾频发，物业费收缴困难，已于2024年因运营亏损撤场。此次新接手的物业公司将物业费由3.2元/平方米.月降至2.8元/平方米.月，利润空间被进一步压缩，接下来只能通过优化人员排班、提升运营效率缩减成本。
本轮调价中也涌现出小区物业与业主代表良性协商的正面案例。东玥台依托小区物业管理（885915）委员会，业主代表多次与物业沟通协商，在保障小区正常运营的前提下，达成调价共识，自7月1日起物业费由3.2元/平方米.月降至2.8元/平方米.月，物业同步承诺严格按照一级物业服务标准提质服务。该小区销售中介表示，物业费合理下调对物业公司来说也不尽是“坏事”，能够促进小区楼盘销售和赢得市场口碑。
此外，原来主打名盘价贵的楼盘面临业主对高价物业费的持续不满，降价后反而能缓和双方关系，提升物业费收缴率，一定程度上能缓解物业的现金流压力，其中包括融信天樾府把物业费由3.2元/平方米.月降至2.93元/平方米.月；孚创花苑(御溪世家)则从3.2元/平方米.月降至2.8元/平方米.月，新规追溯至2026年1月1日起执行，大幅惠及全体业主。
不过，一名受访的物业行业人士坦言，近年人工、设施维保等成本持续上涨，而行业内物业费收缴率持续走低，中小物业普遍不足65%，远低于85%的运营“生死线”。物业费下调进一步压缩物业公司利润空间，若收缴率无法提升，物业公司极易陷入“降价—减配—拒缴”的恶性循环，甚至出现物业撤场、小区无人管的困境。
记者观察
破解物业费“价质不符”
需构建长效治理体系
据了解，2024年以来，重庆、武汉、长沙、青岛、南昌等多城已启动物业费规范整治。今年6月，广州市花都区同样落实市级物业收费监管文件，出台“物业八条”，零星撤销个别小区“超一级”收费批复。
增城本轮密集调整物业费用，政府成本监审解决了“定价不公”问题，但想要彻底破解“价质不符”僵局，仍需依托业主自治、行业监管、市场化调价多向发力，构建“合理定价、优质服务、良性缴费”的长效治理体系。
