7月29日上午，济南市政府新闻办公室举行政策例行吹风会，对《加强低效用地再开发加快城市更新推动城市内涵式高质量发展的若干措施》(以下简称《若干措施》)进行解读。山东商报.山海新闻记者获悉，《若干措施》共40条具体措施，全面构建了“规划—指标—征储—供地—审批—登记”全链条服务保障体系。
◎山东商报.山海新闻记者王琳张雪晴
推出城市更新项目
“定制规划”机制
2025年7月，中央城市工作会议明确指出，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，要求以推进城市更新为重要抓手，加快推动城市从外延扩张向内涵提升转变。“随着城市存量发展阶段不断深入，新形势新变化对规划弹性、指标配置、审批效率等提出了更高要求，需要在政策层面作出系统回应。”济南市自然资源和规划局党组书记、局长牛长春介绍，为此，济南市自然资源和规划局研究制定了《加强低效用地再开发加快城市更新推动城市内涵式高质量发展的若干措施》，并于近日印发实施。“这是一份聚焦从规划到登记全流程服务的政策文件，共40条具体措施，全面构建了‘规划—指标—征储—供地—审批—登记’全链条服务保障体系。”
城市发展从增量扩张转向存量提质，城市更新项目面临的需求更加多元，对规划适应性提出了更高要求。为此，济南市建立健全规划实施评估和动态维护机制，从安全、创新、协调、绿色、开放、共享六个维度持续跟踪规划实施绩效，推动规划在实施中不断完善。同时，深化控制性详细规划分层编制，片区控规重统筹、街区控规重落地。
发布会上，济南市住房和城乡建设局二级巡视员陈红介绍，济南市编制了《济南市城市更新专项规划(2021—2035年)》,明确更新总体思路，梳理更新资源体系，分门别类提出更新策略。印发了《关于持续推进城市更新行动的实施意见》，提出片区综合改造等6项核心任务。“目前，根据国家最新政策要求,济南市住房和城乡建设局正在加快编制‘十五五’期间城市更新专项规划。”
“规划既要管住，又不能管死。我们深化控制性详细规划分层编制，片区控规重统筹、街区控规重落地。在不突破底线的前提下，通过技术修正、深化落实等方式优化完善，推动实现控规的弹性管控。”牛长春说。此外，济南同步推出城市更新项目“定制规划”机制，项目主体可结合需求提出地块规划方案，部门提前介入审查，对不涉及刚性调整的简化程序办理。在支持公交场站、公共停车场在保障主导功能的前提下，兼容公共服务、商业配套，超出兼容比例的可混合开发、分层设立用地使用权。
让“沉睡”土地
拥有合法身份
今年3月，自然资源部印发《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》，明确“年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积”，从制度上确立了“盘活一亩才能新增一亩”的刚性要求。牛长春介绍，济南市严格落实增存盘活挂钩机制，为未来发展争取更多指标保障。“这个政策导向就是引导树立存量优先意识，重视存量挖潜，谁盘活得多，谁在增量上就有更多空间，让资源跟着好项目走，让有限空间释放最大效益。”
吹风会上，济南市自然资源和规划局总经济师、一级调研员刘彦介绍，济南市实施“无主土地确权+生态优先+多元共治”，破解“权属不清、配套不足”难题。建立联合踏勘、公告确认的标准化流程，以行政确权让“沉睡”土地有了合法身份。在名泉和山体保护范围内，严控地下开发深度和建筑高度，配套智能停车、雨水回收等绿色设施，守住生态底线。在市中区郎茂山片区盘活空间里，建成近8000平方米社区服务综合体，探索“公益兜底+市场运作”，分层提供无偿、低偿、有偿服务，既解决占道经营难题，也让居民在家门口享受更优质的公共服务。
用地用林用草
审批时限压缩40%以上
“《若干措施》通过流程再造和制度创新，在提效率、拓路径、优模式等方面打出政策组合拳，为存量土地资源高效利用提供多重制度保障。”牛长春介绍，济南市深化用地用林用草联动审批，目前已构建“一窗受理、平台联动、底图统一、踏勘同步、公示合并、联合审查”的用地用林用草高效审批模式，审批环节平均减少3个，压缩审批时限40%以上。“我们将以上做法深化固化到本次政策中，让征地工作驶入‘快车道’。”
针对企业反映的低效用地改造成本高、资金压力大等问题，《若干措施》明确，利用存量房产和土地发展国家、省市支持产业，5年内可享受不改变用地主体和规划条件的过渡期政策，由区县政府联合审查、自然资源主管部门备案即可，无需重新办理供地和规划许可手续。“过渡期备案”既降低了企业前期投入压力，也让审批程序更简便高效。
同时，针对反映的老房子用途不敢改、不好改的问题，《若干措施》明确既有建筑可变更为商品住宅以外的用途，有效期为5年，续期不超过10年，确需长期使用的，可以在符合规划的前提下按转换后的功能变更规划条件、补缴出让金后办理不动产登记。
让存量土地
更好更快承接项目
《若干措施》在存量资产盘活和不动产登记创新两端同步发力，提供了更加多元的制度通道。对批而未供、闲置低效及政府储备等存量土地进行全面调查核实，统一纳入存量土地资源池，项目选址优先从资源池中匹配推荐。让好项目不再等土地，也让存量土地更好更快承接项目。
“过去，高架桥下等空间长期闲置，企业想利用却缺少手续，部分空闲建设用地在开发前也难以发挥作用。”牛长春介绍，针对这两类“有资源、难利用”的问题，《若干措施》提出，高架桥下及道路地下等空间可设置公益性设施和便民服务设施，符合条件的可分层供应、分层确权；在不影响远期规划的前提下，支持利用空闲建设用地开展短期开发利用，让两类存量资源都有了合法合规利用路径。
“充分利用边角地、闲置空间等，因地制宜打造一批灵动时尚、特色鲜明的创意微景观、微花园等园林场景，提升‘家边公园’品质。”吹风会上，济南市园林和林业绿化局副局长陈楠介绍，济南市园林和林业绿化局以主城区道路绿化“十纵十横”养护提升为重点，针对林荫路、景观节点、公园广场等绿地，全面实施苗木补植、树木复壮、水肥管理、整形修剪、病虫害防治等养护管理措施，统筹推进城市绿化空间与生活场景的有机融合。今年以来，围绕主城区15个公园式片区打造，共补植乔木512株，修剪乔木1.8万余株，树木复壮759株，实施有机物覆盖4978平方米。
