7月，房地产（881153）市场迎来季节性回落。
从研究机构发布的报告显示，7月新房成交规模环比回落，也低于去年同期水平，各房企业绩分化明显。在投资方面，房企7月整体呈理性和谨慎态势，拿地高度聚焦于一二线城市，央国企仍占据主导地位。
龙头房企业绩分化，部分央企保持强势增长
根据克而瑞的数据，7月典型房企实现单月销售权益金额1376.4亿元，1-7月累计实现销售权益金额12332.2亿元，但房企业绩分化明显。
从企业权益销售额分布来看，1-7月销售规模超过100亿元的企业共有25家，50-100亿元企业有24家，30-50亿元企业有34家，10-30亿元企业有17家。龙头房企保持稳健销售规模，其中，中建壹品、中建东孚、保利置业、中国中铁（HK0390）、华发股份（600325）1-7月权益排名保持在TOP20。
从企业权益销售额情况来看，前7月龙头房企内部不同性质企业分化进一步加剧。其中，央企阵营表现强劲，5家央企中有3家实现同比增长，中海地产和华润置地（HK1109）增幅领先，中国金茂（HK0817）也实现正增长，构成增长核心。整体来看，央企阵营实力进一步提升，其他性质房企份额持续被挤压。
企业整体投资保持理性和谨慎
企业投资方面，仍维持“强者恒强”格局。
根据普睿数智研究中心报告，前7月投资规模前十企业中，央国企占据九席。
从全口径拿地金额维度看，保利发展（600048）、华润置地（HK1109）拿地金额均超过500亿元，保持大幅领先，越秀地产（HK0123）、绿城中国（HK3900）、建发房产、招商蛇口（001979）紧随其后，拿地金额均突破200亿元。
从拿地货值来看，在聚焦一二线投资策略下，保利发展（600048）拿地货值达到1250亿元，大幅领先其他企业。
报告认为，当前优质土地资源仅向局部主体聚集，但整体市场并未出现趋势性改善。1-7月，100家典型样本企业拿地总量呈现全面收缩态势，新增货值、拿地金额、新增建面分别为9107亿元、4641亿元和4348万平方米，同比分别下降32%、32%和25%，均创下2022年以来同期新低，不过，三项指标降幅较1-6月均有不同程度收窄。
拿地企业来看，央国企占据市场主导地位。1-7月，央企与地方国企拿地金额分别为2239亿元、928亿元，同比分别下降39%和9%，但二者合计占比仍达68%，较1-6月提升4个百分点。
城投及平台公司虽然拿地数量较多，但拿地金额低于央国企，1-7月拿地金额为931亿元，同比下降5%，占100家典型企业拿地总金额比重为20%，较上月下降4个百分点。
民营企业投资复苏仍较为乏力，拿地金额同比降幅达52%，仅滨江集团（002244）、龙湖集团（HK0960）、大华集团、伟星房产等企业在今年前七月有土储备货入账。
就单月来看，排名前100的企业中仅有三成在7月完成土地购置，投资活动主要集中于头部企业，整体投资保持理性和谨慎。
核心城市拿地信心有望修复
整体来看，企业销售端呈现季节性回落，龙头房企业绩表现分化，部分央企持续强势增长态势。
与此同时，7月中央层面密集释放房地产（881153）政策积极信号，国务院批复《扩大消费（883434）“十五五”规划》首次将住房纳入大宗耐用商品消费（883434）体系。住建部数据显示上半年二手房交易占比突破50%，房地产（881153）市场步入存量时代。中央政治局会议明确稳定房地产（881153）市场并将房地产（881153）纳入切实筑牢安全屏障框架。
展望后续土地市场投资，业内认为，房企整体拿地仍将维持谨慎基调，结构性回暖信号正逐步显现。在销售未实现全面企稳、资金端仍存在约束的背景下，多数企业“以销定投、量入为出”的投资逻辑短期内难以扭转。
此外，在存量时代与“好房子”建设双重导向下，克而瑞预计，后续核心城市将持续聚焦低密、高品质住宅用地供应，城市更新及存量用地盘活将成为土地供应的重要补充，叠加需求端公积金优化、购房补贴等政策持续发力，房企在核心城市的拿地信心有望稳步修复，但受供地节奏影响，三季度土地市场预计将延续总量低位运行、核心城市点状高热的分化格局。
