2026年盛夏，高温与台风轮番袭扰上海，但楼市并未如期降温。记者实地探访上海头部机构，相关负责人表示：7月作为房地产（881153）传统淡季，往年成交量通常会出现明显的季节性回落，今年市场需求保持一定韧性，购房者决策整体更为谨慎。
网上房地产（881153）数据显示，7月全市二手房(含商业)累计网签23,078套，日均成交744套，同比上涨约19%。这一数字处于近五年同期月度高位，也是近十年来7月成交的第三高点，仅次于2020年和2021年。
拉长周期（883436）来看，剔除春节所在的2月，上海二手房成交已连续8个月稳定在2.2万套以上。上半年累计成交14.73万套，同样处于近五年同期较高水平。
从全国视角观察，7月重点20城二手住宅成交12.5万套，环比下降6.0%，同比增长9.3%。上海、北京两地二手房成交规模已连续5个月实现同比增长，其中上海以2.3万套的成交体量在一线城市中表现靠前。量稳价升，价格端修复信号清晰
7 月二手房市场整体呈现"量稳价升"的运行特征，不同板块冷热分化显著。
据太平洋（601099）房屋市场研究部监测，7月上海二手住宅成交均价约4.87万元/平方米，环比6月微涨0.3%，自5月以来连续第三个月环比上行。国家统计局70城房价数据亦佐证：上海二手住宅价格自今年2月环比转正以来，价格呈现阶段性回升态势，不同地段房源价格表现差异较大。
买卖博弈格局也在发生变化。7月上海头部二手房机构数据显示，房源平均议价率已降至5.34%，为2025年以来议价空间相对收窄的阶段，核心优质房源业主预期有所抬升，远郊、老旧房源业主议价空间依旧充足。
供给端同样出现收缩信号。太平洋（601099）房屋方面监测，全市二手房挂牌量约7.56万套，较6月底小幅下降1%；新增挂牌量自3月以来持续收缩，维持在月度1万套左右。从网络公开数据来看，挂牌总量已从2025年阶段性高点的11.9万套降至8.24万套，14个月间挂牌房源规模有所回落。
太平洋（601099）房屋市场研究部表示，供给端持续收缩叠加成交维持高位，说明供需关系正在发生实质性变化。从一线反馈看，内环、中环品质次新房流通速度最快，部分优质房源挂牌数日即可成交，业主心态明显转好。但无电梯老破小、远郊缺乏配套的房源去化周期（883436）仍然较长，分化已是市场常态。业内人士指出，受高温天气影响，7月二手房成交、带看均有所回落，符合往年规律，带看转化至签约的效率维持在中等区间，市场整体呈现结构性韧性。新房均价处于年内高位，结构性分化加剧
与二手房形成对照的是，新房市场受推盘节奏放缓影响，7月成交规模环比收缩，但均价有所走高。
网络公开数据显示，7月全市新建商品住宅成交面积40.8万平方米，环比下滑23.0%，同比增长19.5%。按网上房地产（881153）全口径统计，7月新房累计网签12,486套，同比上涨约5.3%。
价格端存在结构性抬升。全市新房均价达到81,423元/平方米，环比上涨7.3%，同比上涨14.2%，处于年内月度价格相对高位。网络公开数据显示，当月上海新建住宅价格环比上涨0.96%，涨幅在一线城市中排名靠前。
不过，均价走高并非全市普涨，而是结构性行情。太平洋（601099）房屋市场研究部分析指出，7月均价拉升主要受徐汇滨江、陆家嘴（600663）、外滩源等核心地段高端改善项目集中入市的拉动，高总价房源占比提升，从而推高整体均价。从去化周期（883436）来看，内环内约10.2个月，中外环约11.4个月，外郊环约18.1个月，而郊环外高达36.5个月，板块冷热分化愈发突出，外围区域库存去化压力较大。
成交结构生变，改善型房源成交占比有所提升
相比总量数据，7月成交结构的调整或许更值得关注。
总价段维度上，低价刚需已不再是成交的绝对主角。将2026年3月与7月的成交结构对比：总价230万以下的极刚需房源占比从61.7%回落至59.5%，下降2.2个百分点；230万至450万的刚改区间保持平稳；而450万以上各个价位段，7月成交占比均较3月有不同程度的提升，其中800万至1,500万价位段成交增量相对明显。
其他头部机构7月数据同样印证：1,200万以上价位段成交占比环比提升19.4%，刚需、改善置换需求同步释放。
面积段数据也支撑这一趋势。140至200平方米改善型房源的成交占比环比增长明显，改善群体入市意愿有所增强。
太平洋（601099）房屋市场研究部分析认为，上海楼市正从单一的刚需驱动，向刚需打底、改善跟进的格局演进。2024年"沪七条"降低非沪籍购房门槛后，首批低总价上车的刚需客群已完成置业，其释放出的资金和购房名额正沿着置换链条向上传导。置换交易链条逐步恢复流通，不同价位房源流动性互相传导，市场修复呈现结构性特征，外围刚需房源去化速度仍相对平缓。政策暖风频吹，市场运行具备多重支撑
7 月，稳市政策信号密集。7月30日中共中央政治局会议强调"稳定房地产（881153）市场"，国务院《扩大消费（883434）"十五五"规划》将住房纳入大宗耐用消费（883434）品体系。上海本地也加快落地配套措施，20家银行可开展跨行"带押过户"，直接打通"卖旧买新"置换闭环，行业机构均在落地相关配套服务，覆盖各类置换交易场景。
综合来看，2026年7月上海楼市呈现"成交高位、价格结构性修复、板块分化明显"的运行格局。二手房成交处于近年同期较好水平，核心区域价格连续三个月温和修复，置换链条逐步畅通。
业内人士分析，7月为传统淡季，但核心城市优质供给仍能激发有效需求，外围房源成交热度偏弱。展望下半年，上海楼市仍将延续结构性分化运行逻辑，二手房成交走势会受供需、政策、气候多重因素共同影响。随着低利率环境延续、"带押过户"等交易便利化措施全面落地，上海楼市有望保持平稳、理性的运行节奏。
