2026年8月上旬，北京出台新一轮房地产（881153）优化政策，对限购、房产赠与及公积金信贷规则作出调整。本文以问答形式，梳理本次政策核心内容，结合北京及全国房地产（881153）市场现状，对政策出台背景、市场影响以及下半年行业走势展开分析。
问题1：本轮北京出台的房地产优化政策具体调整了哪些内容？
2026年8月7日，北京市住建委、市规自委、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产（881153）政策的通知》。本次政策围绕限购规则、房产赠与、公积金信贷三项实施优化调整：限购层面，将非京籍家庭购置五环内商品住房社保、个税连续缴纳年限由2年降至1年，全市非京籍购房资格门槛统一为1年；房产赠与环节，直系长辈向子女赠与住宅，取消子女购房资格核查；公积金政策大幅加码，夫妻双方正常缴存公积金的家庭，首套房公积金贷款基准最高额度由120万元上调至240万元，二套住房公积金贷款基准最高额度为200万元，符合相关条件可进一步申请额度上浮。
问题2：本轮政策出台的背景是什么，政策如何影响北京楼市后续的表现?
我们认为，此次北京出台房地产（881153）优化政策旨在响应中央 “稳定房地产（881153）市场” 定调，释放城市新居民购房需求，为刚需和改善购房群体松绑，继续夯实一线城市楼市见底预期。今年以来，北京房价整体呈现回稳态势，主要由多重因素共同催化：购房政策持续宽松，主要购房限制性措施逐步解除；二手房价格经历深度调整后，核心区域房产以租金回报率等维度衡量的持有价值逐渐显现，供需纠偏推动价格走稳；“好房子” 销售走俏为新房销售提供支撑。年初以来，北京市一二手房成交面积总体平稳，价格回暖力度在一线城市中偏弱。根据北京市住建委发布的数据统计，1-7月，北京存量住宅网上签约面积同比增长2.1%，商品住宅成交面积同比增长0.4%。7月进入传统淡季，成交面积有弱化迹象，此时出台放松政策，短期内有助于释放一批观望需求入市，提振“金九银十”的销售表现，夯实今年以来的回稳成果。
长期来看，我们认为本轮政策放松对区域楼市销售的提振作用更多体现为脉冲式、阶段性特征。当前北京二手住宅成交占比已超 70%，楼市交易高度市场化，充分反映真实的供需博弈，市场走向并非单一政策刺激可决定，后续行情仍取决于市场预期与居民购买力的修复力度。
问题3：下半年全国楼市走势和政策预期如何？本次新政会否改变对整体市场走势的判断？
展望下半年，我们维持2026年全国商品房销售额下降约10%的预期。在人均住房面积已满足基本住房需求、市场进入存量房主导的新阶段的背景下，新房销售规模自然回落已成为行业发展的客观趋势。2026年的新房销售走势将反映这一趋势，下半年销售额降幅与上半年基本一致。今年以来，上海、北京等一线城市择机推出的放松政策，仍围绕“因城施策”释放刚需和改善性需求、稳定楼市的主轴展开，遵循渐进式放松的既有路径，政策力度总体温和。我们认为，当前房地产（881153）市场尚未出现“失速”风险，宏观政策调控将保持战略定力，不会大规模出台新增刺激措施。
问题4：如何看待一线城市房价回暖的可持续性？房价是否已经见底？其他城市能否跟随回暖？
我们认为，一线城市的房价回暖具有阶段性、周期（883436）性特征。城市内部受区位、产品差异影响亦存在价格分化，并不是全部楼盘单边普涨态势。其中核心区域房产在租金回报率上升的推动下价格企稳迹象更明显。从长远看，在经济向新质生产力转型的大趋势下，人口和人才仍将进一步向产业升级动能强劲的核心城市集中，这将继续支撑高能级城市的需求与购买力基础。
我们预计，一线城市的独立行情对普通二线及更低能级城市楼市的带动作用或相对有限，多数城市房地产（881153）市场仍在寻底。全国广义库存去化周期（883436）虽已见顶，但回落乏力，说明低能级城市缺乏有效去库存手段。新房方面，近年土地供应持续向少数高能级城市集中，预示未来“好房子”供给将高度聚集于这些城市，而大多数城市仍以消化既有存量库存为主线。在人口增量、购买力、产品供应及政策基调等因素不发生显著变化的前提下，普通城市楼市自发回暖的动能不足。截至6月末，国家统计局监测的70个大中城市中，有52个城市二手房价格连续三个月环比下跌，其中30个城市6月价格环比跌幅扩大；上半年多数二线城市二手房挂牌量亦持续攀升。这些迹象表明，大部分城市楼市仍在低谷，供需远未达均衡。
展望未来，我们预计城市之间的结构性分化将加深。各城市的人口、产业及供需基本面差异显著，楼市走势更多取决于各区域自身的运行逻辑。随着高能级城市政策的进一步松动，其他城市的购房需求也将面临虹吸压力。
