今年10月起，日本政府将明确要求海外购房者申报国籍。这是两年内，该国政府针对海外投资者推出的第四项主要措施。
从2024年要求境外业主提供国内联系人，到2025年《国土利用计划法》细化申报内容，再到2026年4月《外汇及外国贸易法》扩大申报范围，一套被外界解读为“赶人”的政策组合拳正逐一生效，随着时间逼近，关于日本不动产投资的讨论也逐渐火热起来。
“新规本质上不会大幅减少外国人在日本的房地产（881153）投资额。”IQI日本公司CEO根布和明向《国际金融报》记者表示，面对当前局势，海外投资者不必惊慌。
10月起购房需登记国籍
一直以来，“去日本投资房产”都是国际房地产（881153）市场上的热门话题，尤其是公寓类住宅，一直是海外投资者们的心头好。
根据日本国土交通省公布的“不动产价格指数”，2015年至2025年间，日本全国住宅综合指数上涨约37.9％，住宅地仅上涨21.5％，独栋住宅上涨20.3％，但公寓指数飙升了80％，东京都涨幅更是高达86.9％。
推动价格上涨的关键因素之一，是供应端的持续收缩。过去十年间，日本全国住宅开工数量减少了18.5％，首都圈新建公寓供应量更是锐减45.7％。土地、人工和建材（850107）成本全面上涨，叠加新房供给近乎“腰斩”，共同推高了核心城市房价。
指数显示日本房价在疫情后持续攀升
无身份国籍限制、日元贬值、收益可观、融资环境友好……这些优势长期以来吸引各国投资者赴日买房。但海外个人投资者对日本楼市的影响并没有外界认为的那么大。
2025年，日本国土交通省首次利用登记信息开展专项调查。调查覆盖2018年1月至2025年6月约55万套新建公寓，以“所有人登记地址在海外”为口径。2025年上半年的数据显示：东京23区海外地址买家占比仅为3.5％，即便在外国人最集中的东京核心6区（千代田、中央、港区、新宿、文京、涩谷），这一比例也不过7.5％；同期，大阪市该数据为4.3％，京都市为2.5％。
相比之下，海外机构资本对商业地产的影响要大得多。根据统计，2025年日本商业房地产（881153）投资额达6.218万亿日元，其中海外投资机构约占34％，资金主要集中于写字楼、酒店和物流设施等大宗商业地产。
值得玩味的是，日本政府要求今年10月起，海外投资者购买房产时，必须在不动产登记时申报国籍，并附上护照等证明文件。
对此，根布和明表示，本次政策调整的主要目的，并非是要保护日本业主的利益，而是解决一个更现实的问题——所有者下落不明、土地或建筑物无人管理而被闲置的问题。事实上，这种情况在日本人所有的空置房屋中也会发生，只不过当所有者在海外时，应对会更加困难，因此明确国籍和所有者信息的必要性正在提高。
对个人买家影响有限
根布和明对记者透露，就其目前接触到的海外投资者来说，多数并不把这种变动视为特别问题，投资判断也未出现大的变化。
根据政策调控，今后更容易受到规制影响的，是机场或自卫队设施周边、与安全保障相关的土地、国立公园、重要文化财产等，海外投资者将难以将这些类别的地产收入囊中。
“政府真正想要限制的是那些利用经营管理签证，但实际并未在日本居住，也未开展事业的大型买家。”根布和明说，这种签证也被认作“空壳签证”，对纯粹希望在日本居住或投资的人，这种影响是有限的。
对此，2015年开始在日本做民宿的谭雪婷（网名：六一三在日本）也深有感触。她对记者表示，海外投资客在日本楼市中普遍存在认知误区，常因贪图便宜购入“负资产”或需大修的空置房产，幻想短期转手套利。但由于缺乏盘活能力，导致资产闲置，既加重了日本空房问题，也使政府税收受损。“这也是日本政府目前调整政策的主要原因。政府希望海外业主可以持续维护和利用房产，这并非限制海外投资，而是旨在减少空置、盘活存量”。
她认为，日本楼市对“懒人投资者”的吸引力正下降。商业地产一直以来都是海外投资者的购置重点，但闭眼买入、坐等升值的时代已过。
不过，谭雪婷个人仍看好日本核心都市（东京、大阪等）的投资价值。
“日本已进入长期通胀周期（883436），原材料、人工、土地成本全面上涨，核心区域土地不可再生，资产价值有支撑；同时，日本政府持续实施货币宽松、财政刺激，为经济注入流动性，利好核心资产。”谭雪婷说。
根布和明也指出，物价、租赁收益率、空置率、管理费上涨，是外国人和日本人共同面临的问题。“不过，在日元贬值的情况下，持有外币的海外投资者有时会在汇率上占优”。
根布和明同时指出，东南亚投资者赴日投资的趋势正在走强。据他估算，近一年来自东南亚的投资者大约攀升了40％。值得注意的是，除印度尼西亚、菲律宾的投资者外，印度的富裕阶层也开始入场。
与之形成对比的是中国投资者的数量正在下降。据根布和明估算，来自中国内地的投资者过去一年数量下降约50％，来自中国香港的投资者数量下降40％。
居外IQI集团联合创始人、集团董事总经理何丹尼向记者透露，该公司收集的数据显示，过去，中国内地买家是日本房地产（881153）需求的重要来源之一，不过近年来数量已有所下降。
何丹尼认为，事实上，中国买家对日本房地产（881153）的兴趣并没有消失，而是在经历调整后重新恢复。“市场正在从过去几年较明显的情绪波动，转向更加理性和长期的资产配置需求。中国买家只是在重新选择日本市场”。
从投机转向长期配置
对于未来，何丹尼的判断是：海外买家对日本房地产（881153）的兴趣仍将保持韧性，但投资行为会更加专业化。
“日本房地产（881153）正在从过去的‘机会型投资市场’，逐渐转向‘长期资产配置市场’。”他对记者表示，“未来日本房地产（881153）市场竞争的重点，不是谁可以买，而是谁能够找到真正有长期价值的资产。”
在他看来，对于亚洲投资者，日本房地产（881153）最大的吸引力并不是价格，而是稳定性——成熟的产权制度、透明的交易环境，以及东京、大阪等城市长期存在的经济和人口吸引力。
根布和明则给出了更具体的建议：“虽然目前感觉房地产（881153）价格偏高，但东京全域并非统一上涨。即使管理费和建筑费上涨，但如果租金和资产价格也能随之上升，那么我们仍认为该资产具有投资价值。”
对于已有具体购买目标的人，他建议不要过度担心未来的制度变化。
但他同时提醒，购买并不保证一定能获利。需要持续关注的风险包括：日本央行继续加息对融资成本的推升、日元汇率一旦反转带来的汇兑损失、租金回报率压缩、管理修缮费持续上升，以及退出时的流动性等问题。
总体而言，日本房产投资的大门并没有关闭，但门禁正在加装。对于真正以长期持有为目的的投资者而言，这道门禁并不会将他们拒之门外。
