价格持续调整、成交冷热不均，是济南楼市暑期阶段的显著特征。新房连续多月环比下行，在省内四座重点监测城市中，济南成为唯一新房价格环比走弱的城市，网签规模也出现明显回落；二手房再度步入降价通道，住宅成交同步小幅回调。经历前期阶段性需求集中释放后，受季节因素影响，济南整体房地产（881153）市场转入休整窗口，主城与远郊板块成交分化进一步凸显。业内分析，暑期市场或将维持低位运行态势，传统“金九”节点或成为行情观察的重要转折。
◎文/图山东商报.山海新闻记者夏子繁
省内重点三城房价环比普涨
济南7月网签量环比下滑明显
从最新官方数据来看，济南新房价格仍处于波动下行周期（883436）。国家统计局数据显示，今年7月济南新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，同比下降3.5%，已连续15个月环比下调。记者梳理历史数据了解到，自我国房地产（881153）步入深度调整期以来，济南新房价格整体呈波动缓降态势，2023年8月济南新房价格转入跌势且持续走弱，至2025年1月形成十八连降；2025年2至4月阶段性上涨后，5月再次步入连降通道，截至今年7月已实现十五连降。
值得一提的是，7月份全国房价重点监测的我省济南、青岛、烟台、济宁四城中，仅济南新房价格环比下降。具体来看，青岛7月份新房价格环比上涨0.1%，同比下降1.9%；烟台环比上涨0.1%，同比下降2.6%；济宁环比上涨0.1%，同比下降4.2%。
据济南房协最新发布的2026年7月信息简报统计，7月济南新建商品房网签6548套，较6月新建商品房网签13107套环比下降约50.0%，网签面积49.95万㎡，总金额53.23亿元；其中住宅网签2379套，较6月3298套环比下降约27.9%，网签面积33.01万㎡，成交均价12544.56元/㎡。
7月济南商品住宅市场成交规模有所回落，各区县成交分化态势依然显著。其中，历城区以550套网签套数、7.62万㎡网签面积稳居济南全市成交榜首，成交均价14377.25元/㎡，成交总量占全市超两成，仍是济南楼市成交的核心支撑。历下区延续高端改善属性，以21063.85元/㎡的成交均价稳居全市房价首位，7月网签257套、3.82万㎡；市中区紧随其后，成交均价17059.67元/㎡，7月网签184套。槐荫区、天桥区分别网签239套、157套，这两个区域持续成为刚改置业的核心选择。
除此之外，近郊及县域板块仍以不足8000元/㎡的均价构成楼市“托底力量”，其中章丘区成交表现相对突出，单月网签290套；济阳区成交规模同样靠前，单月网签241套；莱芜区单月网签137套，长清区成交有所回落，单月网签118套；平阴县、商河县单月成交均为54套。起步区、钢城区市场活跃度仍偏低，单月成交均为11套，去化压力依然较大。
供应端方面，7月济南新建商品房批准预售1029套、12.57万㎡，较6月分别环比下降约61.8%、71.0%；其中住宅供应规模大幅回落，批准预售1003套、12.36万㎡；商业用房批准预售26套、0.21万㎡。
二手房价格迎四连降
中青年成购房核心群体
与新房市场走势相仿，济南二手房价格此前长期处于下行通道。回溯行情来看，济南二手房价格曾经历长达17个月的连续下跌，随后一直处于缓慢下跌趋势。去年4月起，济南二手房价格再次进入下行通道，截至今年2月已连续11个月下降。不过，这一持续下行的态势在3月迎来了重要拐点，二手房价实现年内首次上涨。然而，回暖势头未能延续，4月开始济南二手房价格开始新一轮下降，截至7月已经迎来四连降，其中7月份环比下降0.6%，同比下降5.2%。
事实上，济南的二手房市场表现并非个例，从我省纳入国家重点监测的济南、青岛、烟台、济宁四城整体来看，二手房市场普遍面临着相似的价格调整压力。其中，青岛7月份二手房价格环比下降0.6%，同比下降6.3%；烟台环比下降0.2%，同比下降5.4%；济宁环比下降0.2%，同比下降5.5%。
据济南市房地产（881153）中介与租赁行业协会发布的2026年7月二手房交易市场月报统计，7月济南全市二手房网签8517套，网签面积67.17万㎡，套数、面积环比分别下降4.62%、4.48%，同比分别上涨11.77%、9.22%；其中住宅网签5222套，网签面积56.53万㎡，套数环比微降0.93%，面积环比小幅上涨0.63%，套数、面积同比分别上涨9.41%、9.58%。
7月济南二手房整体成交小幅回落，但住宅成交韧性凸显，市场同比依旧保持上行，各区县成交分化格局持续。历城区依旧领跑全市二手房市场，以1981套网签套数、15.61万㎡网签面积稳居全市首位，是二手房交易的核心主力板块；历下区延续改善属性，网签1290套、9.89万㎡，成交规模位居全市第二；槐荫区紧随其后，网签1157套、8.86万㎡，刚需、刚改房源承接力较强。市中区网签984套、7.72万㎡，天桥区网签867套、6.20万㎡，主城五区依旧构成二手房成交的基本盘。
近郊县域板块成交表现冷热不均，章丘区成交表现亮眼，单月网签574套；莱芜区、长清区分别网签372套、317套；济阳区网签246套；平阴县、商河县分别网签188套、155套；钢城区成交基数偏低，单月网签104套。从同比数据来看，槐荫区、章丘区二手房成交同比增幅突出，市场活跃度显著提升；部分远郊县域板块同比仍承压。
从住宅成交结构来看，90—120㎡户型仍是市场成交主力，占全市住宅网签总量35.89%，120—144㎡改善户型占比23.42%，刚需与刚改房源构成二手房交易主流。购房人群上，35—44岁群体占比31.96%，25—34岁群体占比32.50%，中青年仍是二手房市场的购房中坚力量。
八月市场仍处淡季运行区间
“金九”有望迎阶段性回暖
7月济南新房、二手房市场双双进入成交回调通道，新房供应与成交规模同步回落，二手房市场则展现出较强的住宅需求韧性。在业内看来，7月市场走弱并非需求基本面出现转向，而是年中业绩冲刺后的自然休整与暑期季节性淡季叠加的正常表现，符合历年市场运行规律。
有业内人士认为，新房市场层面，6月房企集中冲刺半年业绩目标，叠加预售房源批量入市，在大范围促销政策的撬动下，刚需、刚改需求集中释放，推高了当月成交高点。进入7月后，房企促销力度普遍收窄，年中冲量效应快速退潮；与此同时，暑期持续高温天气明显抑制了居民外出看房意愿，各项目案场到访量出现季节性下滑，客户购房决策周期（883436）再度拉长，市场自然进入需求消化的休整阶段。
相较于新房的明显回落，二手房市场展现出更强的运行韧性，7月住宅网签套数环比仅微降，成交面积逆势小幅上涨，存量房市场的需求底盘更为稳固。从成交结构来看，主城核心区的改善型房源与近郊刚需大盘持续保持流通活力，置换需求与刚性需求共同支撑起存量市场的基本盘，也体现出当前济南住房消费（883434）的内生动力依然充足。
山东商报.山海新闻记者实地走访了解到，整个8月济南楼市仍然处于相对平静状态，除个别项目首开吸引大量客流外，大部分项目的到访量及成交量依旧平平。业内观点认为，8月济南楼市仍将处于暑期淡季的运行区间，高温天气对线下看房的制约仍将持续，新房成交规模将维持低位震荡，二手房市场整体将保持平稳运行态势。价格端仍将延续“稳中有调”的格局，主城区核心板块配套成熟、需求坚挺，价格支撑力持续增强；远郊及县域板块库存压力仍在，“以价换量”仍将是主要去化手段，整体价格难有明显反弹。
在度过了暑期淡季之后，济南楼市将迎来“金九银十”传统销售节点。有业内人士认为，市场有望在三季度末迎来阶段性回暖。供应端来看，下半年房企推盘节奏将逐步加快，低密改善、第四代住宅等高品质产品占比持续提升，产品力升级将进一步适配多元化居住需求，为市场注入新的增长动力。需求端而言，经过暑期的需求蓄力，叠加房地产（881153）优化政策的预期加持，刚需与置换改善需求有望在传统旺季集中释放，带动新房、二手房成交规模环比回升。
业内普遍认为，下半年济南楼市企稳向好的基础将逐步夯实，市场将持续向品质驱动的发展模式转型。短期市场的季节性波动不改长期平稳运行的大势，随着供给端产品结构持续优化、需求端政策环境不断向好，济南楼市将在调整中逐步夯实底部，稳步迈向良性发展的周期（883436）。
