继推出城市更新赋能科技创新“双螺旋”发展模式后,武汉在城市更新与产业焕新融合领域再推制度创新。
在“高质量推进城市更新”第二场系列新闻发布会上,武汉明确“十五五”时期城市更新改革方向:跳出城建与产业分治的传统路径,直面“产学研用金”协同不畅、园区市场化运维不足等痛点,将产业发展诉求前置到项目规划、空间设计、要素配套、生态打造全流程,坚持以产业诉求定义空间改造标准。通过容积率奖励、混合用地兼容、容缺并联审批、国企容错、“拨改投”耐心产业基金下沉各区等政策工具,搭建完整制度支撑。市级统筹搭建制度底盘,各区立足自身存量资产与产业基底探索适配路径,共同作答超大城市如何盘活闲置空间、孵化新质生产力这一命题。本文选取四类禀赋差异突出的辖区作为观察样本,武汉其他辖区同样有诸多实践,后续还将推出三篇稿件,持续呈现全市多元探索。
顶层革新:产业前置破除传统改造惯性
武汉现有99处老旧厂区、37个低效园区等待提质改造。过去城市更新常常陷入“空间改造先行,产业导入后置”的困境,改造完成后才对接企业需求,极易造成载体供给与产业实际需求错配。本次改革的核心转变,是调转建设逻辑:不再由空间去匹配产业,而是以产业需求倒推空间改造标准,从容错、审批、运维、考核等多维度建立制度保障,真正让城市更新服务产业焕新。
在空间改造实施层面,形成两类标准化实操路径:针对低矮单层厂房,采用垂直提容模式,挖掘既有建筑发展潜力;针对零散闲置地块,实施连片整合,集中布局制造业创新中心、公共检测综合体等公共配套,补齐实验室到量产的硬件短板。
更深层次的变革发生在园区运营体系。武汉推行“管委会+市场化运营”机制改革,下调租金考核权重,创新搭建“载体租金+股权投资+技术增值服务”三维盈利模式,破解传统园区过度依赖房租收入的浅层运营困境,赋予产业载体可持续自我造血能力。
同步搭建多层次科创生态支撑体系。武汉市已建成国家级、省级、区级三级创新平台,常态化开展创投（885413）路演,引导资金投向早期硬科技。更值得注意的是,武汉全域推行持证技术经理人制度,为科技成果配备专业化服务力量;每个更新片区配置专人对接武汉大学、华中科技大学等高校科研团队,减少科研成果落地的跨城损耗。
为从源头杜绝重空间翻新、轻产业落地的现象,武汉设置刚性准入规则:所有城市更新项目动工前必须提交完整产业策划,明确发展赛道与公共科创配套规划。换言之,以前只做空间改造或优化、无产业落地方案的项目直接不予验收,从根源防范更新、产业的“两张皮”割裂现象。
江岸区:破局权属主城区存量孕育特色产业集群
作为主城区,全市统一顶层框架落地到江岸区,形成适配无增量工业（600528）用地的专属城市更新模式。
江岸区已无新增工业（600528）出让地块,辖区大量城中村改制地块受历史权属制约,长期只能零散低价出租。2016年起,江岸区前瞻锚定传感器（885946）、人工智能（885728）细分赛道,在岱家山培育出50多家科创企业,但因空间饱和,始终限制产业规模化扩张。
岱家山57.5亩C4存量用地成为破局关键。2026年,江岸区开创性通过区级集体一事一议,逐条厘清历史遗留手续,办结全市首宗工业（600528）用地历史遗留不动产权证,彻底盘活这片沉睡的产业空间。
理顺权属只是第一步。江岸区跳出“国企独建、村集体单独收租”的老路,创新推出“区属国企+村改制企业”合营模式,由江岸产投出资2000万元,村平台配套3000万元联合组建运营主体,统筹开发、招商、运营全流程,实现投入与收益风险共担。新建科创载体优先以优惠价供给传感类初创企业。审批同步落地容缺并联机制,确权完成即可快速动工,实现拿地即开工。
该项目总投资2.5亿元,打造约5.8万平方米专属科创载体。在规划上,C4地块没有套用通用产业园图纸,而是完全贴合传感研发、试制、检测需求,打造“楼上研发、楼下试制、一楼全域检测”的步行闭环。片区也落地全省首个智能传感器（885946）产业链质量创新联合体,恒温、压力全套标定设备配齐,企业无需跨城送检,大幅缩短中试时间,缩减成本。当下,已有捷探科技、海维鑫等四十余家传感企业被吸引集聚在此。
岱家山是江岸区城市更新的缩影。以解放大道为发展主轴,全区共推进近50个城市更新项目,按产业需求定制,已成为这些项目的共性特点。
此外,江岸区每年统筹5000万元专项资金,发放Token券、算力券、数据券对冲企业研发成本。针对科技成果转化中最难的专业人才匮乏问题,岱家山还搭建“十员十站”的特色化服务矩阵,通过专业人才加持,累计协助企业申报7000余项专利,技术、检测服务形成稳定营收,园区彻底摆脱单一租金依赖。
目前,岱家山先期建设的3栋楼宇已于7月份交付,签约率已达80%。据预测,建成后年度亩均工业（600528）产值不低于700万元,年度亩均税收不低于70万元。如今,江岸区还将借鉴北上深产业集群经验,计划打造华中首个“传感器（885946）大世界”。
城市更新不是简单的拆旧建新,而是为产业焕新开路、为创新主体筑巢。对主城区的城市更新来说,缺的不是存量空间,而是高效的盘活机制,以城市更新盘活存量空间,以产业焕新导入创新要素。
经开区:公产活化校城共生补齐硬科技载体短板
不同于主城区,武汉经开区以制造业为基石,深耕汽车、低空经济（886067）、机器人等重资产硬科技赛道,但长期面临两大痛点,即新建大型中试载体投入成本高、建设周期（883436）长;传统园区工作和居住割裂,白天产业活跃、夜间人烟稀少,高校科研人才易流失,技术成果随之外溢。
大军山科创园是武汉经开区着力解决上述痛点的典型实践。园区依托上世纪70年代闲置建筑群改造,占地270亩,总投资3.4亿元。在城市更新思路上,大军山科创园坚持“留改拆”轻改造思路,最大限度保留原有建筑肌理,仅在内部加固分隔连片无尘中试车间,大幅压缩建设周期（883436）。
这种尝试,让园区吸引力大增,当下,大军山科创园已引入中关村中试实验室,后者在试运营阶段,样机订单已全年排满,华科未来院、长江车百链相继落地,多家实验室也正在洽谈入驻。
为根治产城分离顽疾,武汉经开区在全省首创落地环大学同步开发模式。这一模式打破先建校、后补配套的传统逻辑,同步规划建设校区、人才公寓、中小学与邻里商业,这种共融规划,让高校的钛合金、衍射光学等三十余项实验室成果,走出教学楼即可直达中试基地,最大程度上留住科研人才与技术资源。
全域城市更新均围绕产业链需求定制载体。南太子湖百万方老旧工业（600528）带转型为智能汽车软件园,集聚四千余家汽车软硬件企业,芯擎“龙鹰一号”车规芯片在此完成全流程验证。原东风本田（HMC）7万平方米旧厂房改造为汽车体验综合体,多个汽车品牌在施工阶段便提前签约。针对汽车产业数年长周期（883436）研发特征,区级配套全市首创“拨改投”耐心容错产业基金,不设置短期盈利考核,园区依靠产业链长期税收、科创企业股权投资构建长效现金流。
这套模式充分挖掘闲置公有资产价值,推动校区、园区、城区一体化建设,同步化解中试载体供给不足、人才流失两大痛点,为工业（600528）型新城的城市更新提供样本。
黄陂区:全域统筹城乡双线实现民生科创双向落地
相较于主城区、工业（600528）新城,黄陂作为武汉面积最大的新区,同时坐拥城区闲置医疗国有资产、北部乡村闲置民居校舍两类差异化存量,由此走出城区康养、乡村更新双线并行的特色城市更新路径。
木兰广场是黄陂区打造的武汉市首个HOD健康导向更新项目。项目来自于盘活原人民医院（884301）105亩闲置院区,总投资4.67亿元,采用“HOD+PPP+EPC”复合模式,划分健康、市民服务两大功能板块。其中,一期木兰托育中心在2026年初投用,提供100个普惠托位,九州通（600998）便民门诊、佰子阁月子中心同步落地。与其他同类型机构不同的是,木兰广场还同步配套小型康养设备试验间,供健康监测初创企业开展实地测试。当前,该项目招商覆盖率已达70%,预计成熟运营后,年创收约5000万元,同步完成国有资产盘活与小微康养产业培育。
北部乡村更新坚持最小干预改造原则,保护古村、农房原生风貌。盘活闲置校舍打造木兰春归景区,保护性开发大余湾古村落;利用闲置民居增设田间传感试验点位,为环境监测设备提供下乡实地验证场景。临空片区同步盘活低效用地布局航空研发载体,形成“城区科创研发、乡村实地测试”的双向产业闭环。
从黄陂区的城市更新特色来看,城乡复合型城区可双线盘活存量,同步兼顾民生配套与轻量化的科创应用场景。
东西湖区:生态筑底绿产共生产城融合更新样板
东西湖区立足自身生态资源禀赋,走出一条以生态修复为根基、绿色产业为内核,兼顾产业发展与人居配套的城市更新路径。
全区划定“北部高端科创、南部临港智造、东部两业融合、西部产业振兴”四大产城融合板块,2024年以来完成47个低效园区提质,盘活133公顷工业（600528）用地,激活存量产业空间价值。辖区内标杆项目理想科学城即由老旧厂房改造,打造楼上研发、楼下试制的轻量化载体,已有20余家数字、医疗器械（881144）企业签约入驻。
在具体城市更新的落地路径上,东西湖区率先从生态肌理重塑破题,把生态提质作为片区城市更新的前置基础,推动雷达山完成从“生态伤疤”到“城市绿肺”、从闲置荒山到民生乐园的转变,在城市更新上,绿色优势凸显。
但仅有生态不够,产业赋能依然是城市更新的核心,为此,东西湖区聚焦绿色能源（850101）、智慧能源（850101）、节能环保等绿色低碳核心赛道,先后引入一批标杆企业入驻。例如,定位在综合能源（850101）产业高地的网谷能源（850101）总部大厦项目的主体现已封顶,即将正式交付投运。目前企业入驻率已突破80%。
产业与人居配套也在同步谋划,依托东西湖区生态资源,两山学府、京师(中国网谷)未来科创城等重点配套项目加快落地,未来将形成“生态+产业+居住+服务”全维度发展格局。
对于生态优势突出城区而言,城市更新的路径上,生态修复先行,定向导入与生态相适配的绿色低碳产业,既能守住生态颜值,还能提升宜居宜业品质,实现一场双向“奔赴”。
四区资源禀赋、主导赛道、改造载体各有区别,但均锚定全市统一顶层设计,共享两条核心的城市更新逻辑。即通过重新盘活各类沉睡空间,配套公共服务平台与专业素质高的科技成果转化人才,降低科创企业的创新成本,帮助适配市场的科技成果穿越“达尔文之海”。此外,全面重构产业园区盈利体系,依托股权投资、技术服务、长期产业税收等搭建多元造血渠道,从根源解决园区不愿也无力培育创新产业的长期困扰。而机制先行,把产业焕新前置且贯穿城市更新的全过程,闲置存量才能更快速转化为培育新质生产力的沃土。
