8月20日午间,上海市六部门联合印发《关于优化本市房地产（881153）政策措施的通知》(以下简称《通知》),自2026年8月21日起施行。《通知》主要包括优化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票安置以及推进收购二手住房等5个方面8项政策措施。
受此政策刺激,当日A股午后房地产（881153）板块拉升,板块个股城投控股（600649）(600649.SH)、福星股份（000926）(000926.SZ)等一度涨停,信达地产（600657）(600657.SH)、特发服务（300917）(300917.SZ)、金地集团（600383）(600383.SH)、华发股份（600325）(600325.SH)、光明地产（600708）(600708.SH)、新黄浦（600638）(600638.SH)等跟涨。
根据国家统计局数据,7月上海新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,同比上涨3.0%;二手住宅销售价格环比上涨0.3%,延续环比上行态势,实现六连涨。
58安居客房产研究院院长张波对财闻表示,从统计局公开数据来看,上海近期一二手房成交表现向好,房价维持温和修复态势,市场本身具备较强韧性,因此本次出台新政的目的并非“救市”,而是立足现有市场基本面做适度优化调整。瞄准环线分化、置换堵点发力,聚焦潜在需求,将进一步均衡市场冷热差距,推动上海楼市走向更均衡稳健的运行格局。
《通知》中明确实施“以旧换新”购房贷款补贴,在《通知》实施之日起至2027年3月31日,居民家庭在上海市外环外购买新建商品住房并完成合同网签备案,且在网签备案日前后1年内出售本市二手住房的,可向购入新建商品住房所在区房地产（881153）交易中心申请补贴。补贴金额按购买新建商品住房贷款总额的1%计算,单套住房最高补贴5万元;补贴总金额2亿元,用完即止。
另外,《通知》优化了2024年5月“沪九条”出台的“以旧换新”补贴政策,在规定时间内,居民家庭在上海市外环外购买新建商品住房并完成合同网签备案,且在网签备案日前后1年内出售本市外环内二手住房的,可向购入新建商品住房所在区房地产（881153）交易中心申请补贴3万元。同时符合上述购房贷款补贴适用范围,且出售二手住房位于本市外环内的居民家庭,可叠加享受两项购房补贴(最高补贴8万元)。
根据安居客线上数据,8月中旬二手房用户微聊对数周环比上涨3.1%,留电用户数周环比上涨2.3%,但市场呈现“量增质降”,微聊深度周环比下跌2.3%,留电率月同比下滑7.5%。
“看房热度充足,但客户实际转化意愿偏弱,大量潜在改善需求处于观望等待状态。”张波认为,新政出台,有望把外环外积压的看房流量,转化成实际成交,重点激活90~144m2改善次新房流动性。
另外,张波表示,从安居客线上数据来看,市场并不缺少置换看房客户,但微聊深度走低,说明置换群体在交易成本面前决策犹豫。该补贴直接降低“卖内环老房、买外环外新房”的置换摩擦成本,打通存量带动增量的链条。同时补贴设置资金额度与时间期限,带来适度紧迫感,能够加速一部分观望的边际需求入市。
财闻注意到,本次上海市对公积金提取政策进一步优化,不仅扩大支付购房首付款提取范围、优化购房提取公积金频次和限额,同时还拓宽住房公积金购房支出情形,支持缴存人提取住房公积金支付本市购房契税和购买本市住房配套车位(库)、储藏室。
上海易居房地产（881153）研究院副院长严跃进对财闻表示,此次公积金的调整覆盖面广、精准度高,提取频次的放宽与用途的拓展,不仅有助于缓解购房初期的多重资金压力,也体现了公积金支持贯穿住房消费（883434）全周期（883436）的政策导向,对释放多样化、合理的住房需求具有积极作用。
他认为,本轮上海房地产（881153）政策优化呈现显著的精细化、差异化特征。政策工具涵盖公积金、信贷、财政补贴、安置方式及存量盘活等多个维度,在降低购房门槛、降低交易成本、释放改善需求、促进区域均衡和打通市场循环方面均作出针对性部署。政策旨在巩固当前市场出现的企稳态势,特别是新房与二手房市场价格企稳、交易活跃度提升的向好局面。预计政策将有效提振市场信心,进一步激活合理的刚性和改善性住房需求,为上海房地产（881153）市场平稳健康发展注入新动力。
