8月20日,开源证券发布了一篇房地产（881153）行业的研究报告,报告指出,上海出台楼市沪八条,精准释放外环外改善需求。
上海出台楼市沪8条,包含公积金、信贷、购房补贴等优化措施
8月20日,上海住建委、房管局等6部门联合印发《关于优化本市房地产（881153）政策措施的通知》(以下简称《通知》),主要包括优化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票安置以及推进收购二手住房等5个方面8项政策措施。
公积金政策小步快跑,新政主要针对外环外新房
本次公积金三项优化的增量不大:
(1)现房纳入首付提取;
(2)五年提取一次改为每年提取一次,释放已购房群体的沉淀资金;
(3)契税+车位纳入提取,降低购房全链条成本。上海公积金账户余额充裕,后续仍有进一步放松空间,如提高贷款额度上限、扩大家庭成员提取范围等。根据房管局数据,截至8月19日,上海外环外可售商品住宅套数占比76%,本次政策较精准针对“外环外”区域:
(1)外环外二套首付由20%降至15%,外环内二套首付维持25%不变,核心资产仍不松绑;
(2)公积金首付提取扩至现房,主要受益标的同样是外环外新盘;
(3)以旧换新补贴仅限买外环外新房。这与此前北京五环外差异化放松的逻辑一脉相承,一线城市正在形成核心区保价值、外围区促去化的双轨调控模式。
以旧换新补贴撬动置换链条
本次以旧换新补贴分为两类:
(1)购买外环外新房+出售任意二手房,补贴金额为贷款额×1%(上限5万元);
(2)购买外环外新房+出售外环内二手房,补贴金额为3万元。两者可叠加本质上是用财政补贴引导内环外迁的改善链条,但第一类补贴总金额2亿元,按最高5万/套计算,大约可覆盖4000户置换家庭,对月均2万套以上的二手房成交量而言仅是边际催化。2026年以来,上海楼市呈现刚需入场积极、顶豪抢购稀缺资产的竞争格局,处于企稳但未过热的窗口期,1-7月新房成交套数9.7万套(+13.1%),二手房成交套数17.0万套(+14.0%),本次新政或将有效释放中间层改善群体的需求。
投资建议
上海六部门联合发布“沪八条”,从公积金、信贷、补贴三个维度精准降低置换成本,在外环外定向释放改善需求,打通卖旧买新置换堵点,为“金九银十”蓄势,属于顺势而为的增量政策。推荐标的:
(1)布局城市基本面较好、产品力强的优质房企:中国金茂（HK0817）、建发国际集团（HK1908）、华润置地（HK1109）、招商蛇口（001979）、保利发展（600048）、中国海外发展（HK0688）、滨江集团（002244）、越秀地产（HK0123）、绿城中国（HK3900）;
(2)商业运营与资管并重的商业地产运营商,同时受益于地产复苏和消费（883434）促进政策:华润置地（HK1109）、大悦城（000031）、新城控股（601155）、龙湖集团（HK0960）;
(3)“好房子,好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的:华润万象生活（HK1209）、绿城服务（HK2869）、保利物业（HK6049）、招商积余（001914）、滨江服务（HK3316）、建发物业（HK2156）。
风险提示:市场信心恢复不及预期,政策影响不及预期。
