8月20日,上海六部门联合印发《关于优化本市房地产（881153）政策措施的通知》,围绕公积金提取、信贷、购房补贴、房票安置、收购二手房5个方面推出8项政策。这是继2024年5月“沪九条”、2025年8月“沪六条”、2026年2月“沪七条”之后,上海年内再度优化楼市政策。加上此前北京发布的新政,一线城市已经有两座接连出手。剩下的问题自然摆上台面:深圳、广州还远吗?沪八条,这次改了什么
本次新政的着力点很明确:外环外市场,以及一二手房之间的置换链条。8项政策归拢起来是五件事。
- 公积金提取:范围更宽、频次更高
- 个人住房信贷:外环外二套首付比例下调
- 购房补贴:“以旧换新”加码,新增贷款补贴
- 房票安置:正式纳入征收补偿安置体系
- 收购二手房:中心城区继续推进,用作保障性租赁住房
上海2025年“沪六条”首次允许提取公积金支付新建预售商品住房首付款,本次把范围扩到现房,“既提又贷”延续,提取首付款不挤占贷款额度,购房者首付资金的压力小了一截。
对已经买房的人,变化更直接。没有公积金贷款或未办理冲还贷的购房者,购房提取从5年内提取一次放宽为每个自然年提取一次,提取金额上限放宽到“自有资金支付的购房款”。全款买房和纯商业贷款买房的群体,都能享受到。
另外,提取用途新增了购房契税、购买车位(库)和储藏室支出。新版《住房公积金管理条例》刚发布,上海是响应最快的一批城市,未来公积金政策大概率还会往“住房消费（883434）支持工具”的方向继续走。首付:外环外二套降到15%,和首套持平
信贷端的调整最有分量。二套住房商业贷款最低首付比例从“不低于20%”下调到“不低于15%”,调整后首套统一15%,二套外环内25%、外环外15%——外环外二套和首套拉平了。
以一套总价400万元的二套住房算,首付门槛从80万元降到60万元。对外环外想换房的改善家庭,这20万元的差距,是实打实的置业门槛下降。补贴:卖旧买新,最高能拿8万
本次补贴政策分两条线,都要求“外环外购买新建商品住房”。
- 新增购房贷款补贴:补贴额为新房贷款总额的1%,单套最高5万元(贷款500万元以上即可拿满),总盘子2亿元,按单套5万算能覆盖4000套,按平均3万算能覆盖6000套以上。窗口期从2026年8月21日到2027年3月31日,用完即止,时间引导效应很强。适用条件是外环外购新房,且网签备案前后1年内出售本市二手住房,不限区域。
- “以旧换新”补贴升级:原来的限定是出售“外环内2000年前竣工、70平方米及以下唯一住房”,分档补贴2万/2.5万/3万元;本次把旧房范围扩到“外环内二手住房”,不再限房龄、面积和“唯一住房”条件,补贴统一为3万元/套。
两条线可以叠加:“卖外环内旧房+买外环外新房”的家庭,最高能拿8万元。政策意图很直白——把中心城区的二手房源盘活,把置换需求导向外环外新房。房票与收储:给需求端接上两条新管道
房票安置正式纳入上海征收补偿安置体系,重点服务城中村改造和旧城区改建。补偿资金定向用于本地市场,等于直接给新房去化输送需求。今年全市计划动迁村居民1.2万户,截至8月累计发放房票1700余张,徐汇、长宁、普陀、虹口、嘉定等区都已落地,嘉定马陆彭赵城中村作为示范项目,**60%**的居民选了房票安置。
收购二手房方面,今年2月浦东、静安、徐汇三区先行试点,重点收购内环内、70平方米以下、总价400万元以内的房源;5月扩容到全部中心城区。截至2026年7月25日,三区累计收购551套,其中16户居民完成旧房处置、置换新房。本次政策明确“以需求为导向”,各中心城区(含浦东外环内区域)全面推进,执行力度大概率还会升级。市场已经开始反应
政策不是白出的。中指数据显示,7月上海新建商品住房、二手商品房分别成交91.6万平方米、2.3万套,低基数下同比分别增长17.4%、21.2%;8月1-19日,两项数据分别成交54.1万平方米、13605套,同比分别增长32.0%、19.3%。上海二手房价格3月环比止跌,到7月已连续5个月环比上涨,价格端出现企稳迹象。
本次新政落地恰逢“金九银十”窗口期,短期内一二手住房成交量大概率继续回升,外环外新房去化的受益更直接。北京、上海之后,深圳广州还远吗
从政策工具箱看,“以旧换新”和购房补贴正在成为核心城市稳市场的通用打法。近期北京、上海接连发布新政,深圳、广州的政策落地预期正在增强。
对购房者来说,与其猜下一座城市是谁,不如先算清楚自己所在城市的政策账——像上海这种带截止日期的补贴,窗口期不会一直开着。
