8月22日，“沪八条”首个周末，外环外新房售楼处的人气明显上升。
政策面，8月20日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、人民银行（FITB）上海市分行、上海金融监管局、市公积金管理中心等六部门联合印发《关于优化本市房地产（881153）政策措施的通知》，自2026年8月21日起施行。这份被业内称为“沪八条”的文件，涵盖公积金、信贷、“以旧换新”购房补贴、房票安置、收购二手住房5大领域共8项措施。
“看到新政后，有预想到的，也有没想到的（政策）。”一位位于上海康桥区外环外的新盘销售经理告诉中国证券报·中证金牛座记者，新政的思路是进一步促进改善需求释放，疏通置换链条。整体而言，这轮政策的深层逻辑是把改善需求从市中心向外围引导，让存量住房在全市范围内流动起来。
业界普遍认为，新政意在“金九银十”之前形成预期。“沪八条”正式施行的首个周末，上海外环外的新盘售楼处，正在成为检验新政成色的第一现场。
关注“降首付”
周六上午十点半，浦东新区外环外某新盘项目售楼处，沙盘前已经围了五六组客户。销售人员手里的手机页面一直停在计算器程序，跟咨询客户算着各种账。
浦东新区某新盘项目售楼处 本报记者 乔翔/摄
“500万左右的小三房，之前二套房首付最低要100万元，现在只需要75万元。”销售人员用项目的刚需户型向客户举例。
按照“沪八条”的规定，对购买外环外（包括原实施差异化政策区域）住房的，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从“不低于20%”调整为“不低于15%”。调整后，上海首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于15%；二套住房信贷政策保持区域差异化，外环内最低首付款比例为不低于25%，外环外为不低于15%（含宝山、嘉定区全域）。
5%的首付落差，在售楼处里转化成了实实在在的咨询热度。一对中老年夫妇拿着户型宣传图反复比对，他们告诉记者，自己在市中心有一套老房子，今年初的时候本来想卖掉，但没选择好置换的区域。“我们年纪大了，住了几十年老破小，想考虑下外环外的改善住房，之前觉得首付压力有点大，新政出来后算了一下，能少掏不少钱。”
普睿数智董事长丁祖昱认为，本次信贷调整仅针对外环外二套住房（含宝山、嘉定区全域），主要降低的是改善型家庭置换外环外住房的首付资金压力，尤其针对卖旧买新的二套客群，引导购买力向外环外新房市场倾斜。
“以旧换新”补贴加码
真正让这个周末的售楼处比往常更热闹的，是“以旧换新”补贴。本次新政对购房补贴政策进行了升级，一方面延续优化了2024年“沪九条”的“以旧换新”补贴，另一方面新增购房贷款补贴，且符合条件可叠加享受，单套最高补贴可达8万元。
具体来看，8万元的补贴构成是：2026年8月21日至2027年3月31日期间，在外环外买新房，且在网签前后1年内卖掉二手房的；按新房贷款总额的1%给补贴，单套最高5万。2亿总额度，用完即止。同一时间段内，在外环外买新房，且卖掉外环内二手房的，直接补贴3万。
值得一提的是，该政策系优化原有“以旧换新”补贴政策。2024年5月“沪九条”的“以旧换新”补贴限定为出售“外环内2000年前竣工、建筑面积70平方米及以下唯一住房”，分档补贴2万元/2.5万元/3万元，本次将旧房范围扩展至“外环内二手住房”，不再限房龄、面积和“唯一住房”条件，覆盖面放宽，并将补贴标准统一为3万元/套，对外环内卖旧、外环外买新的置换家庭形成直接激励。
一位准备置换的客户给记者算了一笔账：买一套600万元左右的外环外新房，贷款350万元，卖掉外环内的老房子，就能拿到350万×1%+3万=6.5万元补贴。“虽然不多，但对于有意向置换的可以说是一个助推力，等于多了一笔装修钱。”
助力打通一二手置换链条
在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，“卖旧买新”房贷补贴是短期举措，具有时效性，且总额控制，用完即止。对有消费（883434）意愿或是处于交易过程中的买家有促进作用。
易居研究院则分析称，该政策体现了上海"贷款补贴+购房补贴"的支持模式，其导向明确，旨在通过财政激励打通"卖一买一"的置换链条。尤其是此次政策显示，其将释放核心城区老旧小户型房源，引导居民向外环以外优质城区进行住房改善，推动市场结构优化与区域均衡发展。
中指研究院同样认为，此举侧重引导居民出售中心城区二手房、购买外环外新房，有助于外环外新房库存去化，助力打通一二手置换链条。
临近中午，外环外某新盘售楼处里的人流并未减少，前台外卖架上的外卖也没被工作人员及时取走。
外环外某新盘售楼处外卖架 本报记者 乔翔/摄
一位销售经理告诉记者，其实周五政策刚落地的时候，其所管项目的线上咨询量明显提升。“今天来的这波客户大多是带着具体问题来的，比如‘能不能拿到补贴’‘能拿多少’‘怎么拿’。”他说，客户的问题越来越具体，说明他们可能对入手是真的在思考了。
