8月20日，上海市住房和城乡建设管理委员会等六部门联合发布《关于优化本市房地产（881153）政策措施的通知》(以下简称“沪八条”)，自8月21日起正式施行。这是继今年2月“沪七条”之后，上海年内再度优化房地产（881153）政策，也是紧随北京8月初新政之后，一线城市调控政策的又一次密集接力。
“沪八条”聚焦公积金优化、信贷调整、购房补贴、房票安置及存量房收购等五大领域，共推出八项具体措施，旨在进一步降低购房门槛、激活置换需求、盘活存量市场。
公积金政策发力多维降低门槛
公积金政策打出“组合拳”。“沪八条”规定，一是扩大首付款提取范围。在原有购买预售住房基础上，新增购买新建商品住房现房也可提取住房公积金；同时继续支持“既提又贷”，缴存人提取支付首付款后不影响其公积金贷款额度计算。二是优化提取频次和限额。购房提取频次由不动产权证发证之日起“五年内提取一次”，调整为“每个自然年提取一次”；提取金额放宽至“不超过购买该住房以自有资金支付的购房款”。三是拓宽支出情形。支持缴存人提取住房公积金支付本市购房契税和购买本市住房配套车位(库)、储藏室。
中指研究院上海数据总经理张文静认为，“沪八条”的亮点首先是公积金政策成为“主引擎”。“公积金三项措施分别从‘提取范围’‘提取灵活性’‘提取场景’三个维度发力，促进公积金更快流向购房消费（883434）端，降低居民实际购房资金压力。”
信贷门槛再降。“沪八条”明确购买外环外(含原差异化政策区域)住房，二套房商业贷款最低首付比例从不低于20%下调至不低于15%。调整后，上海首套房商贷最低首付统一为不低于15%，二套房外环内不低于25%、外环外不低于15%(含宝山、嘉定区全域)。
出台阶段性购房补贴政策。“沪八条”提出，2026年8月21日至2027年3月31日期间，居民家庭在外环外购买新建商品住房并完成网签备案，且在网签备案日前后1年内出售本市二手住房的，可按新房贷款总额的1%申请补贴，单套最高5万元，补贴总额2亿元，用完即止。除了上述“以旧换新”购房贷款补贴，出售外环内二手住房的，还可叠加享受3万元“以旧换新”补贴，两项叠加最高可达8万元。
此外，新政明确进一步加大房票安置实施力度，在征收拆迁补偿中增设房票安置方式，重点聚焦城中村改造和旧城区改建项目等；各中心城区(含浦东外环内区域)推进二手住房收购工作，加快改造出租，切实增加中心城区保障性租赁住房供应。
政策层层递进市场预期升温
上海市房地产（881153）科学研究院院长严荣表示，“沪八条”并非孤立政策，而是继2025年8月“沪六条”、2026年2月“沪七条”之后的第三轮精准调控，形成了“限购调整、信贷支持、公积金优化、存量盘活”的完整政策组合拳。此次新政紧接国务院《住房公积金管理条例》修改决定公布仅两天即落地，执行效率之高，凸显政策层面对稳楼市的坚定决心。
值得关注的是，今年以来，上海房地产（881153）市场相对其他城市本就表现稳健。7月新房价格环比上涨0.2%，同比上涨3%，为一线城市唯一同比正增长城市；二手住房网签成交2.3万套，同比增长19.3%，创近5年同期新高。上海市房地产（881153）科学研究院房地产（881153）经济研究所所长江莉认为，此番加码体现“精准巩固型”调控思路。
从资本市场来看，反应十分积极。8月20日，受“沪八条”政策影响，A股房地产（881153）板块午后集体拉升，城投控股（600649）、京投发展（600683）双双涨停，荣安地产（000517）涨超8%。8月24日，市场出现明显分化，但上海本地地产股仍保持强势，显示资金对政策利好的持续释放。
张文静表示，从出台时机看，“沪八条”紧跟公积金条例修订节点，抢在“金九银十”前夕落地，具有明确的“窗口效应”。从中长期看，政策核心在于打通置换“堵点”，形成“卖旧→买新”正向循环。但补贴总额2亿元相对上海年成交规模有限，“用完即止”可能造成需求前置释放后回落。
“政策效应的最终显现，主要取决于房票安置的推进速度以及‘以旧换新’模式能否实现规模化放量。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，更为根本的是，政策效果的发挥离不开宏观基本面的支撑，即居民资产负债表的实质性修复，以及就业与收入预期的持续稳定。
