央广网北京8月28日消息(记者徐锦秀齐智颖)近日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，部署各地稳步推进商品住房销售制度改革，加快构建房地产（881153）发展新模式。
上海易居房地产（881153）研究院副院长严跃进认为，从预售、资金、现售、土地、融资等多环节系统施策，既契合房地产（881153）发展新模式要求，也为市场平稳转型和购房者权益保护提供了坚实制度基础。
远东资信常务副院长张林表示，从强化现房销售政策出台的背景与时点来看，脉络是从应急防风险走向规则重构。当前全国商品房销售、开发投资仍在同比回落，但房价同比降幅收窄、核心城市出现结构性企稳，现房销售占比也已较此前明显抬升，说明市场已从“短缺+高周转”转向“总量偏松、结构分化”，预售制支撑快速扩供给的历史条件基本消退。当前政策能把“所见即所得”、项目公司制、主办银行（FITB）制等新模式要件钉住，是“磨底期巩固制度、为下一轮高质量发展定规矩”的合适时点。
预售端：门槛抬高至主体结构封顶、全口径资金监管
《通知》将“完善商品住房预售管理”列为第一大点。对继续预售的项目，通知划出两条硬杠。其一，预售门槛抬至“主体封顶”：实行预售的单体建筑应完成主体结构封顶，具体条件由各地确定。其二，购房资金全口径进监管账户：市县住建部门履行监管职责，住房资金监管机构与企业签协议、在主办银行（FITB）开专户，首付款和个人住房贷款等全部存入；项目竣工且水电气热配套具备后解除监管。
通知明确，企业违约不能按期交房的，购房人有权依约解约、退款并追责，合同须约定资金进监管账户的权利责任。为避免一刀切，施行日前已取得建设工程规划许可证的存量项目按原政策，但须合理定监管额度、优化使用、严格监管。
南开大学金融学教授田利辉表示，这套组合拳把“宽进宽管”切换为“严进严管加精准输血”：封顶方可预售，把开发商垫付周期（883436）拉长一倍，倒逼从“借钱快周转”转向“靠品质慢回款”；全额监管杜绝资金挪用，主办银行（FITB）制让一项目绑定一家银行（FITB）、责任清晰。
田利辉提示，开发周期（883436）拉长骤增中小房企流动性压力，若主办银行（FITB）收缩对民营房企授信，或形成融资二元分割，“需要配套融资机制真正跟上，否则政策善意反而变成流动性绞索”。对以规划许可证划新老项目，他评为“先立后破、存量从宽、增量从严”的“典型帕累托改进思路”。
张林表示，过去预售制下资金挪用、延期交付、质量缩水反复冲击预期；此次“预售门槛抬高至主体封顶、全口径资金监管”，用制度刚性压缩烂尾与交房纠纷空间，把购房人权益保护前移到交易环节，“有利于修复长期受挫的市场信任”。
销售端：从“图纸买卖”扭转为“所见即所得”
通知明确，各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”，减少商品住房交付风险，维护购房人合法权益，加快构建房地产（881153）发展新模式。
张林认为，三部门此次明确“有力有序推行商品住房现房销售”，核心不在于短期刺激成交，而在于把销售环节从“图纸买卖”扭转为“所见即所得”。通知还是推动行业去杠杆、转向新模式的基础性改革。这一影响更为深刻，现房销售切断了对预售回款“高周转”的路径依赖，倒逼房企以自有资金和合规融资完成开发，金融属性回落、制造与产品属性上升。
“过去预售制下，资金挪用、延期交付、质量缩水等问题反复冲击市场预期；现房销售以竣工验收、权属清晰为前置条件，叠加预售门槛抬高至主体封顶、全口径资金监管，实质是用制度刚性压缩烂尾与交房纠纷空间，把购房人权益保护前移到交易环节，有利于修复长期受挫的市场信任。”张林表示。
通知提出，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。
严跃进认为，对新出让土地且尚未取得建设工程规划许可证的项目，优先选择落地现房销售，体现了循序渐进、因地制宜的改革思路。
同时，通知首次提出推行现房销售定金制，明确少量收取定金。严跃进表示，这有助于合理平衡买卖双方权利义务，降低交易纠纷风险，为现房销售模式提供制度配套。
政策协同：先立后破、稳中求进
通知明确，加强政策措施协同。各地要同步完善商品住房项目土地供应、金融支持等相关政策，优化项目开发建设、销售和不动产登记管理，加强政策协调和衔接，提高管理服务效能。
“通知采取新老划断、优先与鼓励并行，并配套土地出让、主办银行（FITB）开发贷、定金监管等安排，体现“先立后破、稳中求进”，避免一刀切冲击供给与土拍。中长期看，这有助于行业从规模扩张转向质量竞争，集中度向财务稳健、产品力强的主体收敛，是构建房地产（881153）发展新模式的关键制度支柱，而非单一销售规则调整。”张林称。
通知提出，优化土地供应管理。市县要优化国土空间规划和土地利用方式，按照住房发展规划和年度计划，合理确定房地产（881153）用地供应规模。
严跃进表示，土地供应端协同发力，支持高品质住房建设政策要求土地供应与“好房子”、高品质住房需求相结合，鼓励带规划方案出让，并在土地出让金缴纳等方面给予一定优惠。这有利于降低企业参与现房销售项目的资金压力，从源头推动现房销售模式的有序推进。
通知提出，房地产（881153）开发企业须用自有资金购地，可按国家规定分期缴纳土地出让价款。
田利辉表示，现房销售意味着开发商必须用自有资金或开发贷完成全部建设再回款，这从根本上终结了"预售杠杆驱动规模扩张"的旧模式，迫使行业回归制造业逻辑,先造好产品、再获取收入。
通知明确，房地产（881153）项目实行主办银行（FITB）制，房地产（881153）项目开发公司和主办银行（FITB）双向选择，一个项目确定一家主办银行（FITB），主办银行（FITB）单独或牵头组建银团提供开发贷款等融资服务。同时，通知推行“交房即交证”。
严跃进认为，此次融资制度与销售改革联动，堵住资金管理漏洞。推行主办银行（FITB）制度，确保开发贷款发放与项目建设周期（883436）有效匹配，使资金真正用于项目开发，杜绝违规流转。此举既是对房地产（881153）融资新模式的深化，也有助于防范债务风险，并与销售、交付环节形成闭环。此外，现房销售与“交房即交证”衔接，从土地获取到不动产登记全链条保障购房者权益，进一步提升了交易安全性与居住品质。
