新民晚报记者杨硕
8月28日，中国人民银行（FITB）、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产（881153）信贷管理推动加快构建房地产（881153）发展新模式的意见》。
意见明确房地产（881153）开发贷款实行主办银行（FITB）制，预售项目贷款期限最长不超过5年，现房销售项目最长不超过7年。意见还明确个人住房贷款期限最长不超过40年；所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放。
个人住房贷款政策有哪些优化？
又将如何影响你我？
个人住房贷款期限由30年延长至40年，是本轮政策中市场关注度最高的变化。上海易居房地产（881153）研究院副院长严跃进在接受新民晚报记者采访时以100万元贷款本金、年利率3%、等额本息还款方式测算：30年期月供为4216.04元，延长至40年后月供降至3581.02元，每月还款额直接减少635.02元，降幅约15%。
这意味着购房家庭每年可节省约7620元的现金流支出，前五年累计可释放近3.8万元的还款压力。“对于当前收入增长呈阶段性特征的群体而言，这是实实在在的减负。”严跃进在接受记者采访时分析，期限拉长后总利息会相应增加，但“以时间换空间”的逻辑，让购房者在短期还款能力和长期债务安排之间有了更从容的选择空间，这正是政策灵活性的体现。
他进一步向记者指出，期限延长叠加当前首付比例和房贷利率均已处于低位，形成了“首付低、利率低、月供低”的“三低”格局，有效降低了购房家庭的月度还款压力，对住房消费（883434）释放具有积极推动作用。值得一提的是，40年为上限而非标配，具体期限由购房人与商业银行（FITB）协商合理确定，借贷双方均有更大灵活度。
存量浮动利率房贷
可协商调整利率或置换贷款
意见还提出，对于已发放的浮动利率个人住房贷款，当贷款利率水平与全国新发放个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可以与银行（FITB）业金融机构协商变更合同约定的利率水平，或申请新发放浮动利率个人住房贷款置换存量贷款，方式应由借款人自主选择。变更后或新发放贷款利率加点幅度由银行（FITB）业金融机构与借款人自主协商确定，不得低于变更或置换贷款时所在城市个人住房贷款利率加点下限(如有)，贷款金额不得高于原贷款剩余本金金额。
确保购房人“能拿房、再还贷”
为维护购房人合法权益，《意见》还延后了个人住房贷款发放时点：所购新建住房实行现房销售的，房贷应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放。与此前的按揭放款节奏相比，购房人贷款资金的进入节点大幅后移，从制度上确保“能拿房、再还贷”。
与之配套的是受托支付要求：个人住房贷款应通过受托支付方式发放——现房销售的，受托支付至项目公司在主办银行（FITB）开立的资金账户；预售的，受托支付至项目预售资金监管账户。这意味着按揭资金不再直接沉淀于开发商自由支配的账户，而是全程处于银行（FITB）与监管账户的封闭管理之下，预售烂尾风险对购房人的冲击被进一步隔离。
开发贷“主办银行”：资金监管更到位
另外，在房地产（881153）开发贷款领域，政策明确提出采取“主办银行（FITB）”模式。
一是项目公司在主办银行（FITB）开立资金账户。单个房地产（881153）项目对应一家银行（FITB）作为主办银行（FITB），项目存续期间，除按规定要求监管的预售资金、定金等外，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入项目公司在主办银行（FITB）开立的资金账户管理。项目预售资金监管账户和定金账户应按住建部门相关规定在主办银行（FITB）开立。
二是主办银行（FITB）单独或牵头发放开发贷款。主办银行（FITB）单独或牵头组建银团，根据项目建设进度、风险情况分批发放开发贷款，并通过项目公司在主办银行（FITB）开立的资金账户受托支付至其交易对象账户。贷款期限与项目建设、销售周期（883436）相匹配，覆盖项目开工到竣工备案全过程，首次还本日期原则上应在项目竣工备案后。预售项目贷款期限原则上不超过3年，最长不超过5年；现售项目原则上不超过5年，最长不超过7年。
三是主办银行（FITB）对项目资金进行封闭管理。主办银行（FITB）和资金账户在开发贷款结清前原则上不得变更，在确保资金专款专用的同时，更高效地满足项目开发建设的融资需求。《意见》还明确，项目公司对外负债、投资等影响金融债务安全的重大事项，应事先告知主办银行（FITB）。
严跃进在接受记者采访时认为，这是房地产（881153）发展新模式中的重要新提法，其核心在于强化银行（FITB）对项目融资的全流程负责，落实审核职责，使资金监管更加到位。
