8月28日，中国人民银行（FITB）、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产（881153）信贷管理推动加快构建房地产（881153）发展新模式的意见》。(以下简称《意见》)
其中，有两条个人住房贷款政策变化，与广大购房者息息相关。一是延后个人住房贷款发放时间；二是延长个人住房贷款最长期限。
延后个人住房贷款发放时间
在项目竣工备案后发放
《意见》第二十二条提出，所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放。
这意味着，个人住房贷款发放时间点将延后。
以杭州为例，此前不少银行（FITB）对于个人住房消费（883434）贷款的发放节点是：主体建筑物结顶后。
结顶证明资料可由项目监理公司、建设公司和开发商三方共同出具，结顶证明上需注明具体哪几幢建筑物。
按照最新《意见》，即使是新房预售，个人住房贷款也应严格在项目竣工备案后发放。
中国人民银行（FITB）有关部门负责人答记者问时提到，在销售阶段，延后个人住房贷款发放时点，有利于防范住房逾期交付引发金融风险，确保购房人“能拿房、再还贷”。
“本质上看，是将交付风险从购房者和银行（FITB）身上重新重置给开发商，倒逼房企积极履行开发建设责任，防范出现‘资金已到位、项目仍延期’等问题。”
上海易居房地产（881153）研究院副院长严跃进指出，过去房贷发放时点普遍遵循“主体结构封顶即放款”的原则，实操中部分节点甚至更早。这带来一个突出问题：购房者较早办理贷款并开始履行还贷义务，但楼盘建设仍需数年周期（883436），若遭遇停工烂尾，则面临“贷款仍需偿还、住房无法交付”的尴尬局面。从银行（FITB）角度看，虽然提前锁定信贷收益，但购房者为此承担了多年的利息成本，同时面临较大的交付不确定性。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者，这本质上是明显削弱了预售的加杠杆功能，与住建通知有关“预售资金监管”相配合。
个人住房贷款最长期限
由最长30年延长至40年
《意见》第二十二条提出，银行（FITB）业金融机构发放个人住房贷款应符合最低首付比例要求。个人住房贷款期限最长不超过40年，金额不得超过拟购买住房的评估价值。贷款期限在1年以内(含1年)的，实行到期一次性还本付息或按月还本付息；贷款期限在1年以上的，按月还本付息。
这里又涉及到两点，一是个人住房贷款期限由原先的最长30年延长至40年。二是个人1年以内的短期借款，可以选择到期一次性付利息和本金，方式更加灵活了。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，个人住房贷款期限最长不超过40年。一方面，是为了降低月供成本，提振居民融资购房的意愿，改变近几个月居民中长期贷款持续下降的局面，进行需求端托底。另一方面，修复房地产（881153）金融加速器效应，发挥其稳定楼市的作用。
上海易居房地产（881153）研究院副院长严跃进表示，个人住房贷款期间拉长后，每月月供将明显下降，叠加当前首付比例和房贷利率均已处于低位，形成了“首付低、利率低、月供低”的“三低”格局，有效降低了购房家庭的月度还款压力，对住房消费（883434）释放具有积极推动作用。
他给购房者们算了一笔账：以100万元贷款本金、年利率3%计算，采用等额本息还款方式，30年期月供为4216.04元，而延长至40年期后月供降至3581.02元，每月还款额直接减少635.02元，降幅约15%。
一位购房者告诉记者，若在租金和月供已经无限接近的情况下，她会更青睐于买房。“租不如买，至少是自己的房子，不用整天搬家了。”
