□本报记者张凌之
截至8月28日，79只公募REITs今年以来合计分红80.94亿元。作为公募REITs分红的基础，可供分配金额这一关键财务指标近日随着基金半年报的披露而备受投资者关注。
中国证券报记者梳理发现，不少产业园、仓储物流REITs上半年的可供分配金额较去年同期下降超过10%，这也直接导致了其在二级市场的价格下跌。
不过，业内人士表示，经过此轮估值修复，多只REITs的价格已回落至具备显著性价比的水平。对于偏好稳健现金流、着眼长期持有的配置型资金来说，当前时点或许正是值得关注的入场机会。
多只REITs可供分配金额下滑
截至8月28日，今年以来共有79只公募REITs合计分红133次，分红总额达80.94亿元。
随着基金半年报陆续披露，中国证券报记者梳理发现，有些公募REITs2026年上半年的可供分配金额同比下降超过10%。
例如，中金湖北科投光谷REIT半年报显示，去年上半年可供分配金额为2999.47万元，今年上半年可供分配金额同比下降10%，主要系不动产项目整体租金单价下降，导致今年上半年不动产项目经营业绩较去年同期有所下滑。
除产业园REITs外，仓储物流REITs可供分配现金流也同比下滑。中金普洛斯REIT半年报显示，去年上半年可供分配金额为1.67亿元，今年上半年可供分配金额同比下降超过10%。
中航易商仓储物流REIT去年上半年可供分配金额为4906万元，今年上半年可供分配金额同比下降超过10%，主要原因为受昆山地区仓储物流市场租金下行影响。基金管理人及运营管理机构通过主动调整租金单价及适度给予租户免租期等措施，以谋求优质租户的长期合作，保持出租率稳定。
也有非经营原因导致的可供分配金额下降。例如，中航首钢（000959）绿能REIT上半年可供分配金额较去年上半年同比下降26.89%，主要系相关垃圾处理费自2025年7月底起持续未回款所致。
鹏华深圳能源（000027）REIT上半年可供分配金额同比下降10%以上，下降主要原因为上半年项目公司部分合同付款节奏的变化导致应付账款变动。
基金管理人积极采取措施
面对可供分配金额的下滑，基金管理人普遍积极采取措施应对市场变化。
中金普洛斯REIT通过实施差异化定价租赁策略，有效挖掘市场需求，不动产项目整体期末出租率较2025年末提升2.80个百分点。中金基金与运营管理机构紧密协作，针对一季度换租产生的空置面积加快招商，捕捉大促期间短租需求及深度挖掘各子市场新增需求，实现空置去化，提升项目运营水平。
为保障项目现金流稳定，中航首钢（000959）绿能REIT基金管理人已联合运营管理机构采取内外并举的应对措施：对外通过正式发函催收、现场沟通协商等方式，持续追踪相关垃圾处理费拨款进度；对内通过引入保理融资盘活存量应收账款、申请超长期国债补贴资金等方式拓宽资金渠道，缓解项目经营性现金流压力，全力保障项目平稳运行和基金份额持有人利益。
鹏华深圳能源（000027）REIT后续基金管理人与运营管理机构将重点关注付款节奏的变化对可供分配金额的影响，在合同允许范围内尽可能平滑付款节奏，避免应收应付项目的变动导致对可供分配金额的影响。
REITs配置价值凸显
可供分配金额的变化直接反映出了公募REITs底层基础设施项目的经营情况，也导致了公募REITs二级市场的分化。
例如，中金湖北科投光谷REIT可供分配金额的大幅下滑，也导致其在二级市场的表现不尽如人意。截至8月28日收盘，中金湖北科投光谷REIT今年以来跌幅逾20%、中金普洛斯REIT跌幅也超过23%。
从类型来看，可供分配金额下滑的REITs底层资产多为产业园、仓储物流等项目。从近60日表现来看，跌幅居前的也是这些类型的REITs。截至8月28日收盘，招商科创REIT、中信建投（601066）沈阳国际软件园REIT、中航易商仓储物流REIT、中金亦庄产业园REIT、博时津开产园REIT近60日跌幅均超17%。
一位公募REITs业内人士表示，尽管部分公募REITs底层基础设施的经营状况有所下滑，但在下个报告期，影响经营的不利因素可能会消除，这会反映在其二级市场的表现上。此外，随着宏观经济环境的持续改善，公募REITs底层资产的生产经营状况也会持续好转，这同样会反映在其财务指标上，投资者可以持续关注公募REITs定期披露的信息。
