【大河财立方记者陈玉静】9月7日，农业农村部等六部门联合发布的《坚持农业农村优先发展完善乡村振兴（885705）投入机制实施方案》(下称《实施方案》)提出，支持符合条件的涉农项目发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)。
基础设施REITs试点工作自2020年启动以来，持续扩围扩容。此次支持符合条件的涉农项目，是否可以理解为又一次的扩容？多位业内人士表示，公募REITs试点启动及随后的几次行业范围扩展中，仓储物流、水利（885572）设施、清洁能源（850101）、市政设施等本身就已纳入支持范围，其中不少资产就带有涉农属性，所以不能简单理解成扩容。
补齐国内基建REITs全品类底层资产拼图
过去国内基础设施REITs的资产版图，完成了从交通、产业园区、仓储物流，到保租房、水利（885572）、清洁能源（850101）的迭代完善，但始终没有真正渗透到乡村基建领域。
戴德梁行高级董事、大中华区媒体发言人王飞强对大河财立方记者表示，“三农”资产一直是国内基建REITs体系中体量最大、最薄弱、最难标准化的空白板块。这次政策落地，本质上是补齐了国内基建REITs的全品类底层资产拼图，实现了基建资产从城市到乡村的全域覆盖。
“《实施方案》不是在谈‘某一类资产能不能发’，而是把REITs放进‘盘活用好农村资源资产’这一节，和农村集体经济、农村产权流转、农村能源（850101）建设放在一起。这说明政策是把REITs当作农村存量资产对接市场资本的一个出口来用，是投融资机制设计的一部分，而不只是放开一个品种。”瑞思不动产金融研究院院长朱元伟接受大河财立方记者采访时说道。
在朱元伟看来，《实施方案》一个重要的变化是明确了推动主体。此次《实施方案》由农业农村部、中央农办、国家发展改革委、财政部、中国人民银行、金融监管总局六部门联合印发。“过去涉农资产证券化，往往面临多头管理、牵头缺位的问题，这次相当于把推动责任和协调机制落到文件上。”朱元伟说道。
政策支持、通道打开，涉农项目做REITs的空间如何？
王飞强认为，从存量维度看，国内涉农基建存量达到数十万亿级别，涵盖城乡供水、灌区水利（885572）、冷链物流（885502）、农批市场、分布式新能源（850101）、高标准农田等核心品类。即便只有极小比例的优质达标资产完成证券化落地，也能形成千亿级的发行增量，完全具备成为REITs市场第二增长曲线的体量基础。
涉农项目REITs发行还需确权梳理等配套制度落地
虽然空间广阔，但涉农项目往往存在“单体小、分布散、回收期长、产权关系复杂”等特点，与REITs对现金流稳定性、资产标准化、可处置性的要求存在一定的不适配。
涉农项目落地REITs，难点有哪些？
朱元伟认为，主要有4个难点：一是资产小而散，跨主体、跨县域打包归集难度大。二是回收期长，像高标准农田改造、灌区建设，现金流释放慢，跟投资者对当期分派率的预期有落差。三是产权问题，农村集体土地、承包经营权流转、所有权与使用权分离，跟REITs要求的“权属清晰、可转让、可处置”不匹配。四是现金流结构，不少项目依赖财政补贴或政策性定价，市场化现金流不足。
“很多市场主体存在认知误区，认为项目具备社会价值、契合乡村振兴（885705）政策，就满足REITs发行条件。但公募REITs的核心底线是合规可估值、收益可持续、运营可闭环。国内绝大多数涉农基建项目，建设初衷是公益惠民、保障民生，采用财政拨款建设、事业单位代管的模式，长期缺乏市场化运营思维、清晰的收费机制、规范的财务核算。这就导致大量项目存在边界不清、主体不明、收益不稳、分账无序等问题，无法直接对接资本市场。”王飞强表示。
多位业内人士认为，涉农项目REITs发行还需确权梳理、资产整合、估值规则、运营管理等配套制度落地。
城乡供水、污水处理等涉农项目有望率先突破
哪些涉农基建领域有望率先突破？
“我认为判断标准有三条：一是现金流是不是市场化、可预测，而不是靠补贴支撑。二是权属能不能清晰流转、处置。三是单体或打捆之后，资产规模和分派率能不能达到发行的硬性要求。”朱元伟表示。
朱元伟认为，最先突破的应该是两类：县域的城乡供水、污水处理（885412），以及农村的分布式能源（850101），其中主要是光伏、风电（885641）。这两类的现金流特征最接近成熟的市政和能源（850101）项目，权属相对清楚，政策本身也支持，而且清洁能源（850101）REITs已有上市先例，说明能源（850101）资产证券化通道是成熟的。其次是冷链仓储、粮食仓储物流这一类。它们有经营属性，收入相对可测算，关键在于运营能力和真实需求能不能支撑。
被业内视为战略价值最高、存量规模最大的高标准农田，面临多重挑战。
王飞强解释道：“高标准农田核心收益体现为粮食增产、农业提质的社会效益，缺乏直接市场化付费主体，现金流无法精准核算，不符合当下REITs发行标准。因此短期不适合大规模证券化，更适宜通过财政补贴、特许经营模式先行培育，待后续制度完善、收益机制成形后，再逐步对接资本市场。”
整体来看，率先跑通REITs的涉农资产，未必是涉农属性最强的，但一定是最契合资本市场基建标准的，这也是行业长期不变的筛选逻辑。
涉农基建存量规模大，河南具备涉农REITs先行先试条件
河南粮食产量稳居全国前列，是南水北调中线核心受水区，城乡涉农基建存量规模大、品类齐全、布局集中。
王飞强认为，河南是全国最具备涉农REITs先行先试条件的农业大省之一，叠加当前政策窗口期，有能力打造全国涉农REITs落地样板。
在王飞强看来，目前河南有3类资产具备较为成熟的首发落地条件：
其一，城乡供水一体化资产，是河南的王牌优势赛道。省内重点推进的城乡供水公募REITs项目已进入实质推进阶段，资产整合成片、水价机制清晰、运营主体成熟、估值体系完善，是全国范围内最接近落地的涉农REITs标杆项目。恰逢此次政策加持，落地确定性大幅提升。
其二，乡村清洁能源（850101）资产。河南县域光伏、风电（885641）装机体量位居全国前列，央企布局深厚、项目储备充足，农光互补、乡村风电（885641）项目收益稳定、合规性强，高度契合政策“村企合作、盘活乡村资源”的导向，规模化聚合发行潜力巨大。
其三，产地冷链与农批流通资产。依托中原核心区位优势，河南布局了大量省级骨干冷链物流（885502）园、大型农产品（850200）批发市场，资产租赁运营模式成熟、现金流稳定、标准化程度高，是中部地区涉农流通资产盘活的核心载体。
王飞强表示，涉农REITs的发展，从来不是一场短期政策红利的扩容狂欢，而是一场乡村资产资本化的长期制度革命。政策打开了乡村资产对接资本市场的大门，但门后不是快速落地的发行通道，而是确权、整合、运营、估值、治理的全方位系统化改造工程。
