河南省住建厅等九部门于2026年9月8日联合印发《关于统筹推进控增量去库存优供给着力稳定房地产（881153）市场的若干措施》，出台十五条调控举措，围绕“控增量、去库存、优供给”三大关键词，构建供需双向调节框架。新政以库存去化周期（883436）作为土地供应的刚性约束标尺，同时通过优化套数认定、推进存量收购、鼓励现房销售等组合工具，激活合理住房需求，标志着河南房地产（881153）调控思路从“管结果”向“管源头”的系统性转变。这也充分说明，对于当前稳定房地产（881153）市场，各地依然有各项积极动作。
一、政策框架：四大板块十五条举措的系统集成
从政策结构看，此次“十五条”分为“严格管理控新增”“综合施策去库存”“着力提质优供给”“多措并举稳预期”四大板块，形成了从土地供应到住房消费（883434）、从增量管控到存量盘活、从品质提升到风险防控的全链条政策体系。
其中，控增量板块聚焦住房供应管理、房地联动和预售管理三条主线；去库存板块涵盖消费（883434）支持、套数认定优化、存量收购、以旧换新和公积金支持五项工具；优供给板块围绕“好地块、好房子、好服务”展开；稳预期板块则着力规范市场秩序和探索发展新模式。
二、政策出台背景：供需失衡压力倒逼调控升级
河南此次新政出台的直接背景，是房地产（881153）市场供需两端持续承压的客观现实。根据河南省统计局数据，2026年1至7月，全省房地产（881153）开发投资同比下降12.0%，新建商品房销售面积同比下降8.5%，销售额同比下降11.9%。与此同时，房地产（881153）开发企业到位资金同比下降15.9%，其中个人按揭贷款下降38.4%，国内贷款下降30.1%，融资端收缩态势明显。值得注意的是，全省二手房成交面积同比增长16.7%，表明住房需求并未消失，而是在新房与二手房之间发生了结构性转移。
从政策演进脉络看，此次“十五条”并非孤立出台。2025年12月召开的中央经济工作会议明确提出“因城施策控增量、去库存、优供给”，为2026年房地产（881153）工作定下基调。2026年1月，河南省政府办公厅已印发通知，明确支持各地因地制宜发放购房补贴、契税补贴，组织住房促销活动200场（次）以上，并加快发行地方政府专项债券收购存量商品房用作保障性住房。5月发布的河南省“十五五”规划纲要进一步提出“因城施策控增量、去库存、优供给”，根据人口变化合理安排房地产（881153）用地规模和布局。下半年，在稳定房地产（881153）市场的总体框架下，9月新政在此基础上进行了系统性集成和工具细化，形成了从土地供应到住房消费（883434）、从增量管控到存量盘活的全链条政策框架。
从河南政策看，住宅库存去化周期（883436）18个月以上的县（市、区），暂停商品住宅用地出让；12至18个月的，按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积确定新出让面积上限，确保不增加存量商品住宅用地面积。这一差异化用地管控机制，实质上是将土地供应的“闸门”交由市场库存状况来调节，从源头遏制新增库存积压。
在住房供应管理层面，新政要求坚持“以需定供”，根据城市发展、人口变化、住房需求等因素，科学编制“十五五”城镇住房发展规划，实现以人定房、以房定地、以房定钱。在预售管理环节，新政要求收紧商品房预售审批，对分批预售但去化率较低的房地产（881153）项目，严格控制后续预售许可审批节奏，同时提高预售准入门槛，积极推广现房销售模式。这一安排与“828”新政的现房改革制度形成呼应，旨在从销售端规避库存积压和交付风险。
三、去库存：多维工具激活需求与盘活存量
去库存方面，新政构建了“需求激活+存量盘活”的双轨机制。在需求端，优化住房套数认定方式是重要突破：购房者在拟购住房所在县（市、区）行政区内无房的，可认定为首套房；已有住房的多子女家庭再次购房时，套数认定可核减一套。这一调整直接降低了改善性需求和多子女家庭的购房门槛，有助于释放被此前认定标准抑制的合理需求。同时，新政鼓励各地因地制宜实施购房补贴、贷款贴息，并结合本地文化旅游特色开展“房地产（881153）+”复合型促销活动，创新住房消费（883434）场景。
在存量盘活端，新政提出统筹中央和省级城镇保障性安居工程补助资金、保障性住房再贷款、地方政府专项债，支持收购存量商品房用作保障性住房、宿舍、人才房等。城中村改造、城市更新等项目中涉及房屋安置的，鼓励收购存量商品房用作安置房。此外，新政持续推动“以旧换新”，鼓励国有企业、房地产（881153）企业收购个人二手住房，引导经纪机构与房企、购房群众签订三方协议促成“卖旧买新”，并推行个人存量住房“带押过户”，完善跨银行交易流程。公积金政策同步放宽，支持灵活就业人员缴存公积金，优化租房提取额度和频次，支持提取公积金用于老旧住宅加装电梯等自住住房配套消费（883434）。
四、优供给：从“好地块”到“好服务”的全链条品质提升
优供给维度，新政提出“供应好地块、建设好房子、改成好房子、提供好服务”的系统性安排。在土地供应环节，推动区位较好且基础设施、商业、教育等配套齐全的地块供应，合理确定容积率、建筑密度、建筑高度等指标。在住房建设环节，严格落实住宅项目规范与适老化标准，省市联动遴选推出一批面积大小适中、贴合群众需求的“好房子”示范项目。在存量更新环节，鼓励各地开展居民老旧住房原拆原建、自主更新，引导居民通过共商、共建、共享实现住区焕新。
物业服务提质同样是优供给的重要组成部分。新政提出实施物业服务质量提升行动，依托“物业我来说”小程序畅通业主诉求渠道，完善问题闭环处置机制，探索“物业服务+养老托育、社区家政”多元服务模式。这一安排将住房品质从建设端延伸至运维端，体现了全生命周期（883436）管理理念。从市场影响看，优供给策略有助于引导房企从规模竞争转向品质竞争，推动行业向新发展模式转型。
五、现房端：从预售收紧到现房鼓励的双轨安排
河南“十五条”在预售管理与现房销售方面形成了较为系统的制度安排。新政第3条“严格商品房预售管理”明确提出，对分批预售但去化率较低的房地产（881153）项目，所在地住房城乡建设主管部门应严格控制该项目后续商品房预售许可审批节奏，同时综合考虑当前市场供求实际，进一步提高预售门槛，鼓励实行现房销售。这一条款的核心逻辑在于：通过预售环节的差异化管控，将销售许可的审批节奏与项目实际去化情况挂钩，倒逼房企审慎拿地、合理定价，避免在库存高企区域继续形成新的供应压力。
值得注意的是，新政第15条“稳步探索新模式”进一步将现房销售制纳入房地产（881153）发展新模式的核心框架。文件提出，引导房企探索落实项目开发公司制、主办银行制和现房销售制，规范项目公司与总部关系，强化项目资金闭环管理，推动实现“所见即所得”。这意味着现房销售不再仅是销售方式的调整，而是与项目开发体制、融资机制改革协同推进的系统性工程。
六、市场影响与展望
从政策工具的组合逻辑看，河南“十五条”体现了三个显著特征。一是调控思路从“管结果”转向“管源头”，不直接干预房价，而是通过土地供应和预售管理的约束机制倒逼市场自我调节。二是供需双向发力，供给端实行差异化供地和现房销售引导，需求端通过套数认定优化和公积金支持降低购房门槛，形成闭环。三是短期去库存与长期模式转型兼顾，存量收购和“以旧换新”着眼于化解当前库存压力，而“好房子”建设和现房销售推广则指向房地产（881153）发展新模式的构建。
对房企而言，新政的影响呈分化态势。库存去化周期（883436）较长区域的房企将面临土地供应收紧的约束，但存量收购和“以旧换新”政策为其提供了去化渠道；核心城市的品质型项目则有望受益于“好地块”供应和改善性需求释放。对地方政府而言，差异化供地机制在短期内可能影响土地出让收入，但长远看有助于修复市场供需关系，为土地财政的可持续性奠定基础。后续需重点关注各地购房补贴和贷款贴息的落地力度、存量商品房收购的实际推进节奏，以及现房销售试点扩围对房企资金链的影响。
