2026年9月11日，由中指研究院深圳分院主办、深城投物业集团协办的“2026物业企业精细化运营与品牌价值提升沙龙”在深城投物业总部会议室隆重举行。深城投物业董事长殷志刚、总裁黄世超、副总裁席得帅、副总裁周韬，中指研究院深圳物业公司总经理师学武，鸿荣源物业总经理王宁，新昌营造董事长杨华、总经理廖建华、海外事业部总经理佀壮壮，香港宏安地产（HK1243）物业及设施管理部主管郭健勇，顺邦物业总经理蔡立发，德胜物业总经理王磊，中科影联张佩女士，博思高科技副总裁邓绍昌，万勋科技联合创始人兼副总裁魏瀛等嘉宾到场交流，共话行业趋势和未来。
开场致辞
▌黄世超｜深城投物业总裁
这场原定的小范围闭门会，在同行的热情响应中，最终汇聚成一场开放共享、智慧交融的行业盛会。与会嘉宾围绕行业宏观趋势、客户满意度、民企出海、香港物管实践等议题各抒己见、深度剖析，展开一场关于“精细化运营与品牌价值提升”的高质量思想碰撞。
主题分享
▌主题分享一｜物业行业趋势分享
师学武｜中指研究院深圳物业公司总经理
物业行业正从"规模为王"走向"服务为王"，增长逻辑的切换已不可逆。政策端，8月28日新政落地现房销售，从源头化解"货不对板""烂尾楼"的交付之痛，为物业带来长期利好。住房公积金条例修订，支持物业费提取；信贷端，房贷周期（883436）放宽、融资端保障加码，购房者更有保障、房企加速优胜劣汰。市场端，二手房交易占比首破50%，行业步入存量时代；8月全国4万余条招投标信息中，学校、医院（884301）、产业园等非住赛道井喷，成为新的机会窗口。资本端，上半年2家物企退市、近两年无新增上市，估值逻辑转向"服务力定价"，65家上市物企市值较高峰缩水巨大，同时头部企业的增长和盈利依然在线，"强者恒强"的趋势已然开启。与此同时，行业满意度下滑至72.8分、收缴率下跌至87.32%，质价矛盾持续深化，物业撤场潮持续蔓延，110个项目主动撤场，主动退出成为市场主流。穿越周期（883436），没有捷径，中小物业企业唯有做好三件事：以品质立根——服务品质是保盘、提收缴的根基；以技术+AI赋能——不求自研、但求会用，变成增长的杠杆；以外拓造血——攻守兼备，用有质量的外拓换来说"不"的勇气。把服务做扎实，把效率提起来，把增长攥在手里。
▌主题分享二｜当前形势下如何提升客户满意度
王宁｜鸿荣源物业总经理
存量时代，满意度是物业价值的"通用货币"。二手房占比破半、现房销售落地、资本转向服务力，三重拐点之下，客户满意才是真正的护城河。行业的差距不在分数，而在战略、组织、能力的层层分野——头部企业把满意当战略深耕，普通企业却止步于考核的KPI；管控型组织"千人一面"，赋能型组织则用"2-3-4-1"原则倒逼响应速度；人力密集堆砌成本，数字驱动才能释放高价值服务。破局之道，在于四步：1、把服务"产品化"，可定义、可衡量、可定价、可复制，借鉴万科物业508项服务清单、绿城服务（HK2869）业主共创，让经验摆脱对"能人"的依赖；2、用"数字化"赋能，AI+人机协同，从被动报修到预测性维护，从"人找事"走向"事找人"；3、把品牌"资产化"，让知名、美誉、忠诚转化为提价与估值的溢价——头部企业物业费已提价30%；4、以"共建共治共享"凝聚社区，让业主从被服务者成为参与者。而这一切，需要一把手工程、一线赋能、数据驱动三个条件托底。公园大地99.2%的收缴率，正是"把满意做厚"最实在的注脚。
▌主题分享三｜民营企业出海策略
佀壮壮｜新昌营造海外事业部总经理
中国物业出海，新昌营造以“一体四翼”作答——以商业资产管理运营为主业，辅以智慧物联、孵化器运营与股权投资，织就全产业链闭环。落子迪拜，借8小时飞行圈辐射亚欧非、背靠波斯湾世界级海空港，依托自由港政策与完善的地产监管体系，打开中东及北非的入口，并计划在2027年向中非延伸。这里没有熟悉的“OA管理”，只有更纯粹的“业主站”逻辑——一切围绕资产的投资回报与全生命周期（883436）管理，与国内以设备、资产维护为主的管理模式截然不同。面对90%投资客、半数未曾到场的客群，新昌营造做足客户洞察，锁定业主、住户、开发商三类人群的不同诉求，搭建“创新生态平台”——业主“托付无忧、资产重生”，住户“三高体验、品质栖居”，开发商“以运营定义价值”，从资产托管、租务管理到生活服务形成全链条。更难得的是，当地AI与物联赋能尚不成熟，这恰是中国服务输出的窗口。走出去只是起点，“走进去”深耕当地、融入市场，才是“中国服务走向世界”的真正考题。
▌主题分享四｜专业筑根基，服务立标杆——香港住宅物管实践探索
郭健勇｜香港宏安地产物业及设施管理部主管
在香港，“专业”是物业的第一张名片。1级/2级持牌人制度，让公司与从业者双重持牌、信息全网透明，任何违规都会在监管局网站上公示；物业管理（885915）服务条例与建筑物管理条例两大法例，把人与公司、方式与底线一并守住，涵盖法律、财务、工程、环境等七大服务范畴。财务的公开透明，是信任的基石——独立银行账户、定期公开账目、Sinking Fund储备基金应对大额维修，再加第三方独立审计，让每一分物业费都看得见去处，也让业主心甘情愿为70元一平的管理费买单。标杆的底色，则是“合法、稳定、保值、优质、可持续”五大标准：合法守底线、稳定控风险、保值是香港物业吸引海内外投资者的根本，优质靠标准化SOP，可持续靠储备基金的长期积累。管理公司、业委会与全体业主三方共治，用“安全感、获得感、幸福感”滋养社区温度，两三个月一次的业委会会议让沟通不缺位。专业守住底线，服务创造口碑，温度凝聚人心，长效保值资产——这既是香港的经验，也是两地可互相借鉴的方向。
对话研讨
▌新周期模式下物业企业如何平衡品质和效益
王磊｜德胜物业总经理：德胜物业全部为业委会住宅项目，采用深圳业主共有资金“基本账户+酬金制”模式——物业服务费以固定比例提取，收益与项目深度绑定，效益问题在制度上先有了答案。真正的破局，在于把账算明白、把话说清楚：可量化、可考核的服务方案，加上财务透明、质价相符的充分对称，才能化解收缴难题。80%甚至90%的业主不会细看报表，看懂的人也不多，所以更要学会“一图看懂”，用最朴素的方式让业主知道钱怎么来、怎么花。业主从熟悉到认可、再到忠诚，是一条没有捷径的长路——物业本就是个长周期（883436）的行业，抛掉浮躁、踏实做事，用时间与坚持去跨越周期（883436）。
杨华｜新昌营造董事长：作为纯第三方物业，没有地产背书，如“在荒野里奔跑”。公司2013年成立，深耕商业写字楼与产业园区这条细分赛道，做到一个亿之后，疫情过后却始终没能突破两个亿。2019—2020年，公司花了两年梳理愿景、使命、核心价值观，分解到三级目录、层层考核；如今却开始焦虑——一个月要问两次财务，账上还剩多少钱、现金流紧不紧。安排人员跟进业主群诉求，紧盯问题整改，能做都做了，却仍觉不够。最想听的，正是“二次创业、提质增效”究竟怎么落地——长期主义说着轻松，当效益与投入博弈时，才是真正的考验。
廖建华｜新昌营造总经理：“收缴率、满意率”的提法，换成“满意率、收缴率”——顺序一变，就是理念的重置，源自去胖东来后的触动。面对困境，两条思路：其一，池子里没鱼就换一个池子——当甲方预算普遍收缩10%—20%、国内极致内卷时，出海是另一种选择，为此在迪拜摸排了7天市场、人工与政策；其二，与其更好，不如不同——中小企业拼不过巨无霸，就深耕细分赛道，把护城河挖深、把标签做亮，形成自己的IP与价值。真正难的不是方法，而是把满意真正放到战略高度去坚持。
黄世超｜深城投物业总裁：二次创业，是回应时代拷问的答案。底气来自"三高"——董事长的高度授权、高度信任、高度支持，18年前的知遇，甘愿放弃更高薪酬进入这家更小的平台。对内，二次创业落在组织换新：2025年提出"二次创业"、2026年再提"提质增效"，年年迭代；极简差旅，住宿200元、餐标25元一刀切，业绩好的才可翻倍；用收付实现制考核当期收缴率，把它约等于业主的认可度。考核上，以财务健康为首的六大维度贯穿始终——财务健康、运营效率、战略韧性、风控、创新、社会责任，中台成本严控在10%，长富金茂大厦四年间从400万做到4000万税前利润。对外，打造全龄友好增值服务，0—70岁全龄覆盖、66项免费项目，既是社会责任，也是培育信任的铺垫。晴带雨伞、饱带饥粮，把微创新做进日常，让奋斗者被看见——这是穿越周期（883436）的全部底色。
蔡立发｜顺邦物业总经理：顺邦物业去年由“光华物业”更名而来，是一家扎根深圳30余年、规模不大却业态齐全的本土老牌企业——住宅、商业写字楼、产业园均有布局，几个大体量住宅项目仍在滚动开发、同期在售。依托母公司金光华集团地产背景，顺邦的定位是“服务地产、服务销售”，借地产品牌之力延伸出这块牌子，再逐步走向市场。从业20年、历经两家上市房企物业平台历练，将带着这家“年轻的老牌”，在深圳市场艰难而坚定地存活、发展。
供应商/合作伙伴分享
邓绍昌(博思高科技)：专注出入口人形/车型门岗机器人，以无人值守降本增效，为香港等高人力成本地区提供科技赋能方案。
张佩(中科影联)：以全龄段摄影工坊植入社区文化，用特色文化活动提升客户粘性与品牌温度。
