8月，房地产（881153）市场处传统淡季，但二手房市场仍保持一定活跃度，重点城市中京沪二手房成交量连续六个月同比增长。根据住建部数据，1-8月，全国二手房交易网签面积54923万平方米，同比增长10.6%，市场呈现出一定韧性。但成交端的持续增长尚未转化为价格企稳，十大城市二手房价格环比跌幅较上月有所扩大。
政策方面，8月28日，多部委同日密集发文，围绕商品住房销售制度、房地产（881153）信贷管理、资本市场融资等关键领域完善制度安排，房地产（881153）发展模式迎来历史性变革。政策提高商品住房预售条件，要求单体建筑完成主体结构封顶，强化预售资金监管，并将预售住房按揭贷款发放时点延后至竣工备案后；同时按照新老划断原则，有力有序推行现房销售。围绕销售制度调整，土地出让价款分期缴纳、开发贷款期限延长、主办银行制以及股权、债券、资产证券化等配套政策同步推出，为项目建设和转型发展提供支持。市场影响来看，随着现房销售逐步推进，叠加房企投资和开发决策趋于审慎，新房供应或进一步回落，部分购房需求或向二手房市场分流，对二手房成交形成一定支撑。
地方层面，北京放松限购政策，五环内非京籍家庭社保/个税年限由2年调减为1年。北京、上海等多地优化公积金政策，北京家庭首套贷款最高额度提升至340万元，上海新建商品住房现房可提取公积金支付购房首付款；上海、杭州、海口等地发放购房补贴；江苏、厦门等多地落地城市更新相关文件；合肥、郑州等地落地存量盘活配套政策，其中合肥允许工业、商业、物流仓储等存量建设用地地类转换；另外，8月广东、重庆等省市发行约474亿元专项债券收回收购闲置存量土地。
8月十大城市二手住宅整体房价环比跌幅与百城整体基本持平
图：2026年8月十大城市二手住宅挂牌均价及同环比
图：2021年1月至2026年8月十大城市二手住宅均价及环比变化
数据来源：中指数据CREIS
根据中国房地产（881153）指数系统百城价格指数，2026年8月，百城二手住宅均价环比下跌0.45%，同比下跌7.08%；十大城市二手住宅均价环比下跌0.46%，同比下跌7.14%。
北京：8月二手住宅成交套数同比增长3.9％，价格环比跌幅略有扩大
图：2021年1月至2026年8月北京二手住宅成交套数及价格环比走势
数据来源：中指数据CREIS
成交方面，2026年8月，北京二手住宅成交13853套，同比增长3.9%。1-8月二手住宅累计成交12.1万套，同比增长5.9%。价格方面，8月，北京二手住宅价格环比下跌0.59%，环比跌幅较上月扩大0.02个百分点，同比下跌8.78%。
图：2026年8月北京各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比
数据来源：中指数据CREIS
上海：二手住宅成交量连续六个月同比增长，价格环比微跌
图：2021年1月至2026年8月上海二手住宅成交套数及价格环比走势
数据来源：中指数据CREIS
成交方面，2026年8月，上海二手住宅成交20433套，同比增长18.4%。1-8月二手住宅累计成交17.1万套，同比增长15.3%。价格方面，8月，上海二手住宅挂牌均价环比下跌0.03%，同比下跌5.03%，同比跌幅较上月收窄0.44个百分点。
图：2026年8月上海各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比
数据来源：中指数据CREIS
广州：8月二手住宅价格环比跌幅扩大，同比跌幅收窄
图：2021年1月至2026年8月广州二手住宅价格环比走势
数据来源：中指数据CREIS
价格方面，2026年8月，广州二手住宅价格环比下跌0.62%，环比跌幅较上月扩大0.13个百分点，同比下跌7.64%，同比跌幅较上月收窄0.17个百分点。
图：2026年8月广州各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比
数据来源：中指数据CREIS
深圳：8月二手住宅成交4275套，同比延续增长，但价格跌幅有所扩大
图：2021年1月至2026年8月深圳二手住宅成交套数及价格环比走势
数据来源：中指数据CREIS
成交方面，2026年8月，深圳二手住宅成交4275套，同比增长2.4%。1-8月累计成交3.8万套，同比下降0.1%。价格方面，2026年8月，深圳二手住宅价格环比下跌0.25%，环比跌幅较上月扩大0.14个百分点，同比下跌4.63%。
图：2026年8月深圳各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比
数据来源：中指数据CREIS
杭州：8月二手住宅成交4853套，同比基本持平，价格环比跌幅略有扩大
图：2021年1月至2026年8月杭州二手住宅成交套数及价格环比走势
数据来源：中指数据CREIS
成交方面，2026年8月，杭州二手住宅成交4853套，同比下降0.1%。1-8月二手住宅累计成交4.5万套，同比下降8.0%。价格方面，8月，二手住宅价格环比下跌0.58%，环比跌幅较上月扩大0.02个百分点，同比下跌6.52%。
图：2026年8月杭州各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比
数据来源：中指数据CREIS
成都：8月二手住宅成交1.79万套，同比增长2.2%，价格环比跌幅收窄
图：2021年1月至2026年8月成都二手住宅成交套数及价格环比走势
数据来源：中指数据CREIS
成交方面，2026年8月，成都二手住宅成交17867套，同比增长2.2%。1-8月累计成交15.7万套，同比下降2.3%。价格方面，8月，成都二手住宅价格环比下跌0.54%，环比跌幅较上月收窄0.21个百分点，同比下跌6.32%，同比跌幅较上月扩大0.33个百分点。
图：2026年8月成都各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比
数据来源：中指数据CREIS
南京：8月二手住宅成交量同比下降2.1%，价格环比跌幅扩大，同比跌幅收窄
图：2021年1月至2026年8月南京二手住宅成交套数及价格环比走势
数据来源：中指数据CREIS
成交方面，2026年8月，南京二手住宅成交6252套，同比下降2.1%。1-8月累计成交6.2万套，同比下降0.9%。价格方面，8月，南京二手住宅价格环比下跌0.88%，环比跌幅较上月扩大0.13个百分点，同比下跌11.20%，同比跌幅较上月收窄0.08个百分点。
图：2026年8月南京各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比
数据来源：中指数据CREIS
武汉：二手住宅成交量保持同期高位，但价格环比下跌0.68%
图：2021年1月至2026年8月武汉二手住宅成交套数及价格环比走势
数据来源：中指数据CREIS
成交方面，2026年8月，武汉二手住宅成交9307套，同比增长13.8%。1-8月累计成交7.8万套，同比增长15.4%，二手房市场整体保持较高活跃度。价格方面，8月，武汉二手住宅价格环比下跌0.68%，环比跌幅较上月扩大0.06个百分点，同比下跌9.93%，同比跌幅较上月收窄0.46个百分点。
图：2026年8月武汉各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比
数据来源：中指数据CREIS
重庆（主城区）：8月二手住宅价格同环比跌幅均有所收窄
图：2021年1月至2026年8月重庆（主城区）二手住宅价格环比走势
数据来源：中指数据CREIS
价格方面，2026年8月，重庆（主城区）二手住宅价格环比下跌0.44%，环比跌幅较上月收窄0.10个百分点，同比下跌8.17%，同比跌幅较上月收窄0.30个百分点。
图：2026年8月重庆（主城区）各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比
数据来源：中指数据CREIS
天津：8月二手住宅价格环比跌幅扩大，同比跌幅收窄
图：2021年1月至2026年8月天津二手住宅价格环比走势
数据来源：中指数据CREIS
价格方面，2026年8月，天津二手住宅价格环比下跌0.64%，环比跌幅较上月扩大0.48个百分点，同比下跌8.59%，同比跌幅较上月收窄0.04个百分点。
图：2026年8月天津各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比
数据来源：中指数据CREIS
展望
整体来看，8月中央政策进一步完善商品住房销售、房地产（881153）信贷和资本市场融资等制度安排，房地产（881153）发展模式加快调整。地方继续因城施策，北京放松限购、多地优化公积金政策、发放购房补贴，城市更新与存量盘活政策加速落地。后续需求端政策仍将以降低购房成本、支持置换需求为主，推动一二手房市场联动。
趋势来看，“金九银十”期间，重点城市新房、二手房交易有望保持一定活跃度，但居民购房意愿和购买力恢复仍需时间，市场修复仍以结构性改善为主，二手房价格短期或延续小幅波动。随着新房供应收缩及“以旧换新”等政策推进，二手房市场的重要性或进一步提升。
