房地产（881153），正在进入发展模式转换、行业逻辑调整的新阶段。
8月28日，住房和城乡建设部、自然资源部、金融监管总局、中国人民银行、中国证监会等多部门集中发布3份纲领文件及5份配套细则，市场将这套覆盖销售、信贷、资本市场的全链条制度统称为房地产（881153）新政(以下简称“新政”)。
在业内看来，这一套房地产（881153）新政涉及推行主办银行制、项目公司制、现房销售制，融资逻辑由过去依赖房企集团主体信用，转向评估单个项目现金流；项目资金全封闭管理；抬高预售门槛，预售项目按揭放款延后至竣工备案，新出让土地优先现房销售。
“新政不仅是短期市场调控举措，更是推动行业转型、构建长效发展新模式的制度性变革。”近日，蓝绿双城科技集团有限公司(以下简称“蓝绿双城”)董事长曹舟南在接受《证券日报》记者采访时表示，现房销售会改变房地产（881153）开发的基本逻辑，项目容错空间越来越小。企业要重建现金安全、产品经营、客户运维、产品兑现、低容错条件下的协同能力等。
三个根本性转变
在曹舟南看来，新政对房地产（881153）行业的影响体现为三个根本性变化：信用主体变了、现金流逻辑变了，客户地位变了。
“过去行业主要依靠单一开发商的主体信用、高杠杆和高周转来运转，现在这个基础正在被打破。”曹舟南说，企业信用转向项目信用、信用评价从“看房企集团报表”转向“看单个项目现金流”；项目资金实行独立核算、封闭监管，集团跨项目调度资金的空间被大幅压缩；开发逻辑从“围着土地转”向“围着房子与客户转”，营销的终点不再是卖房去化，客户运维被前置到项目定位的源头。
这一判断直接指向现房销售对房地产（881153）行业的影响。曹舟南强调，现房销售导向下，一旦资金、产品、工程、销售或者运营中的某个环节出现短板，就可能影响整个项目的安全。过去一些问题还可以通过房价上涨、预售回款或者后期调整加以消化，今后这种试错空间难再有。
以资金安全为例，曹舟南认为，现房导向下，预售按揭放款后置，项目回款周期（883436）被大幅拉长，未来开发项目的现金安全不只是有没有资金的问题，还包括资金怎样投入、怎样使用、怎样回收。过去一些项目可以在前期投入大量资金建设示范区、样板房和样板景观，今后这种大规模、一次性的前置投入必须合理减少，每一笔资金都要与工程进度、销售回款和偿债安排对应起来。
产品经营能力同样要升级。曹舟南说，过去讲产品，更多强调设计和营造；未来不仅要营造产品，还要经营产品。产品要有前瞻性，也要与客户充分互动，市场和客户需求发生变化时，项目可能还要及时调改。产品不能再被理解为一次性设计、一次性建设的静态成果，而应当成为根据市场反馈不断校正、持续完善的经营过程。
客户运维能力被曹舟南视为另一项关键能力。他提出，有些项目可以考虑把传统的营销管理中心改成客户运维中心，未来卖房子，不是卖掉房子、完成去化和交付就结束了。企业要从产品定位阶段开始扩大客户基础，经营存量客户，连接未来客户。
归根结底，当信用、资金和监管向项目下沉，土地、资金、专业能力、产业链和客户应当怎样重新连接，成为行业必须回答的问题。曹舟南认为，未来，房地产（881153）整个产业链的利益要重新分配，开发商、总包、供应商的利润格局要重写。
“共建”模式能破题吗？
在曹舟南看来，新政之后，“共建”模式将更有市场空间。
所谓“共建”模式，是指围绕一个城市的房地产（881153）市场，具体到一个项目，对“谁精准出地、谁一起出资、谁共同操盘、谁主导运营、谁承担风险、谁分享收益”进行重新组织和设定，以项目公司为载体，以现房销售为导向，充分发挥各方优势，共同创造项目价值，形成市场需求端和投资供给端之间的协同与匹配，促进消费（883434）与投资。
“‘共建’模式的价值，就是把各参与方的优势集中起来。”曹舟南说，政府、城投平台或者原项目方可以提供土地和项目资源，金融机构和社会资本提供资金，蓝绿双城负责客户研究、产品定位、开发建设、营销交付和后续运营，产业链企业提供专业支持。通过专业分工，把单一企业不具备的能力引入项目，补齐最薄弱的环节。
在资金层面，“共建”模式也提出了更高要求。曹舟南说，“共建”模式可以把土地资源、资金投入和专业能力分开配置，让不同主体按照各自优势参与，不再由一家企业独资承担全部前期投入。但参与主体增加以后，资金必须以项目为单位独立核算、封闭运行，集团内部跨项目调度资金的空间也会越来越小。
至于“共建”模式能否完整界定为“房地产（881153）发展新模式”？曹舟南坦言，最终要看能不能持续让参与各方在清晰的责任和利益机制下，把产品做好、把生活兑现、形成真实现金流、保证资金安全，真正确立新的商业模式和盈利模式。
为了适应这一新模式，蓝绿双城正在推进三方面工作。一是优化提升核心开发逻辑，从原有的“安全性开发”全面转向“克制型开发”，产品定位确保领先市场2-3年，核心聚焦安全、基础品质、功能、建筑美学以及总价控制，以保证现房销售时的市场竞争力。二是系统升级“共建”系列策略，放弃原有的一、二、三线城市划分标准，核心关注各城市真实市场流动性，优选合适城市、核心区、高低配、高品质、快去化、小体量项目，适配城市市场的真实需求。三是搭建AI驱动的房地产（881153）专业大模型，重点解决当前第三方机构的房地产（881153）市场数据动态失准、完整性欠缺、难以支撑现房销售背景下不可逆项目决策等问题，精准定位全国每年万亿元级自住购房需求的区域分布，支撑城市布局决策，同时通过专业大模型预判3-5年后的客户需求接续。
曹舟南透露，目前房地产（881153）专业大模型第一阶段的工作，包括试点城市的数据梳理、模型训练、AI算法匹配、产品定位与设计应用已经扎实展开。未来企业必须以客户为重心，公司的客户运维中心、投拓中心、产品中心三个部门全部打通，投资拿地、产品创新最终由客户和市场说了算。
曹舟南还提醒，当前部分城市特别是三四线城市，市场化土地出让已经成为城市运营的核心课题，如果土地出让持续减少，若干年后将可能出现“供不应求”的现象。他呼吁地方政府一定要懂地价，根据市场需求设定合适的土地出让价格，土地款分期支付、审批流程整体提速等都需要通盘考虑。“如果地价不跟着终端房价倒推调整，新项目先天就很难盈利。”他建议三四线城市的实际楼面价应适度下调8%-10%，例如原地块楼面价为5000元/平方米，应调至4500元/平方米。此外，城市更新、持有类项目、股权、REITs这些退出路径，还需要继续打通。
对于行业未来竞争格局，曹舟南总结称，不再主要取决于谁拥有最多的土地、投入最多的资金，而是取决于谁能够看见真实需求，以项目为中心，重新连接人、房、地、钱，在这套低容错的新规则下面，做出适配时代的产品。
