不久前的9月1日，在“8.28”新政后的杭州首场宅地出让上，一宗临平区东湖新城宅地最后0溢价成交。受新政影响，市场预期骤变，由于对未来的销售、回款等方面存在较大不确定性，房企们观望情绪浓厚。
今天(9月17日)，新政之后杭州的第二场宅地土拍，这次迎接市场检验的是一宗主城区地块，位于拱墅区华丰石桥板块。最终，经过9轮出价后匆匆成交，溢价率6.22%，由中天&海威补仓。从结果看，杭州主城区优质地块依然是房企的争夺阵地，但整体上拿地策略趋向谨慎。
3号线华丰路站南
中天&海威溢价6.22%补仓
石桥单元GS130203-21地块(原华丰单元XC1005-R21-04地块)距离地铁3号线华丰路站约600米，周边1公里范围内有风华中学、求知小学、吾悦广场等多个生活配套，居住氛围浓厚。
地块容积率1.9，可建面积94175.4㎡，建筑限高50米且同时满足85高程不大于55.98米，起拍总价144682万元，起拍楼面价15363元/㎡。
正式开拍后，经过9轮出价后由中天&海威补仓，成交总价153682万元，成交楼面价16319元/㎡，溢价率6.22%。
从成交楼面价看，北面相同容积率的伟星.星宜嘉映府，在去年7月29日拿地，起拍楼面价15318元/㎡，最终成交楼面价19627元/㎡，溢价率28.1%。今天成交地块的楼面价相比低了约3300元/㎡。再看参拍规模，伟星地块当时参拍房企有9家，经历了43轮竞价后成交，此次参拍该地块的房企有两家，出价轮次9轮。
土拍结束后，有开发商人士表示：“新政影响下，房企出价很克制，今天这宗地位置不错，如果没有8.28新政影响，溢价率很有可能再上一个台阶。”
华丰石桥板块在去年出让了5宗宅地，由于板块供应短期放量，土地市场在去年就走出了一条“高开低走”的抛物线。最后一次出让在2025年11月25日，万科安居底价拿下漫栖云境项目，容积率1.5，成交楼面价14931元/㎡，目前在售均价约3.38万元/㎡；
而2025年2月25日，华丰板块去年首宗宅地出让吸引了13家房企报名，经过64轮竞价，溢价50.29%才成交，成交楼面价23035元/㎡，即在售的中天海威.璟逸，容积率2.0，目前均价约5.3万元/㎡，已去化约七成。
值得注意的是，按照新政规定，新出让土地的商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。那么，等此次成交地块符合条件可以入市的时候，当前在售的项目大概率有望完成去化。从未来供求关系角度看，后期去化压力并不大，利润可期。但实际拿地中，考虑到资金压力、回款周期（883436）等不确定因素，开发商愈发谨慎。
新政后全国土拍整体平淡
分化加剧，重点城市核心地块仍受捧
中指数据显示，“8.28”新政落地后的第二周(9.7-9.13)，全国300城住宅用地平均溢价率为7.9%，核心城市的土拍仅深圳、武汉、温州有宅地溢价成交，市场整体表现相对平淡，土拍分化特征进一步显现。
其中7.9%的平均值还是受到9月10日深圳单宗高溢价地块带动，中海地产以25.5亿元、125%溢价率拿下福田区香蜜湖地块。若剔除该深圳地块，全国300城宅地成交平均溢价率仅为1.1%。
再看新政后首周的全国土地市场，300城住宅用地平均溢价率5.3%，上海、北京、广州、西安等主要城市的优质地块竞争仍然激烈。其中，9月2日，西安曲江新区QJ4-2-89地块经过24轮竞价，由中海地产以8.045亿元竞得，溢价率40.03%；9月3日，华润置地（HK1109）经过170+轮竞价，以82.99亿元竞得北京市顺义区后沙峪镇温榆河地块，溢价率17.37%；9月4日，越秀地产（HK0123）经过18轮竞价，以24.81亿元竞得广州市天河区大观路以东地块，溢价率15.88%……
目前来看，核心城市核心板块的稀缺改善型地块仍然受捧，拿地主体以央企国企为主，土地市场分化进一步凸显。
