楼市的风向，彻底变了。
9月18日，住建部在国新办“开局起步‘十五五’”新闻发布会上，用“两个转变”为房地产（881153）的未来定调：供求关系发生重大变化，存量时代正式到来。
很多人或许没有注意到，就在3天前，国家统计局发布2026年1～8月房地产（881153）数据，这份看似寻常的月报里，就藏着一个足以写进行业历史的细节：
二手房网签面积，第一次出现在了官方月度统计表中。
“1～8月，全国二手房交易网签面积5.49亿平方米，同比增长10.6%，规模已经连续多月超过新房。”
这不是哪家机构摸底的估算值，而真真切切是国家统计局用网签口径给出的确认。
中国楼市，全面跨入存量时代。
二手房已是市场成交主力
过去十几年，每个月看楼市数据，大家只能看到新房这一面：销售面积、销售额、开发投资、开工竣工、待售面积，再加上70城房价指数。
9月份这一次不一样。官方把二手房网签面积直接放进月度报表，和新建商品房并列呈现。这背后的信号很明确：决策层官宣，二手房已经是市场成交的主力，不能再只盯着新房看数据了。
国家统计局新闻发言人付凌晖明确表示：“随着我国房地产（881153）市场发展阶段的变化，市场交易格局正在发生深刻调整，过去以新房交易居多正逐步转向以存量房交易居多，这是一个重要变化。尽管新建商品房交易减少，但随着二手房交易的增加，房地产（881153）市场交易总量趋于稳定。”
1～8月，新建商品房销售面积同比下降12.1%，销售额同比下降13%；而全国二手房交易网签面积5.49亿平方米，同比增长10.6%，连续多个月高于新房销售面积。
将新房与二手房交易量合并算总账，1～8月份，全国商品房合计网签交易面积达到10.478亿平方米，同比仅微跌0.6%。
新房收缩，二手房交易活跃，住房交易总量趋于稳定。这是国家统计局给出的定调，也是数据支撑的结论。
从重点城市看，北京1～8月二手住宅网签12.1万套，创5年同期新高，其中8月网签1.39万套，同比增长3.9%；上海同期二手房网签19.35万套(含商办)，8月单月二手住宅成交2.07万套，同比增长18%。核心城市的二手房活跃度已经系统性高于新房。
新房缩表但库存也在减少
虽然“总量趋稳”，但拆分来看，新房各项核心指标还处在深度调整中。
1～8月，房地产（881153）开发投资同比下降19.9%，降幅比前7个月又扩大了0.7个百分点。房屋新开工面积下降24.8%，竣工面积下降23.7%。8月单月新开工降30.5%，竣工降28.5%，开发投资降26.1%。
房企在集体缩表。亿翰智库分析指出，828新政将按揭放款与竣备节点挂钩，对部分房企拿地的能力和意愿都有所影响；部分已拿地企业出于风险控制的原因，将会暂缓开发或者停止开发，进而导致新开工面积的进一步减少。
价格方面，新房分化也在加剧。8月70城数据中，21个城市新房价格环比上涨或持平，但主要集中在一线和强二线。二线城市整体环比仍跌0.1%，三线跌0.2%。核心资产率先企稳，非核心资产继续摸底。
但好的消息是，8月末商品房待售面积75349万平方米，同比下降1.1%，连续6个月下降，且降幅在扩大。其中待售3年以下面积同比降4.2%，短期库存去化显著。
更低的库存意味着供需均衡的时间点不断迫近，这是也市场底很重要的参考条件。
价格逐级修复
房价数据里还藏着一些容易被忽略的积极变化。
同比维度看，8月70城中38个城市新房价格同比降幅收窄，48个城市二手房价格同比降幅收窄。一线城市新房同比降幅收窄0.2个百分点，二手房收窄1个百分点。上海二手房价格同比仅下降0.8%，距离止跌已经非常近。
一线二手房价格环比已连续6个月上行，尽管涨幅在逐月收窄。广州持平，北京微跌0.1%。呈现“一线先稳、二线跟进、三线慢慢收窄降幅”逐级修复节奏，符合市场筑底阶段的典型特征。
增量时代，大家看土拍热度、看新开工增速、看房企拿地积极性，因为这些指标直接决定未来供给和价格走势。新房主导市场，房企决定定价。
而到了存量时代，这些指标的权重在下降，二手房流通效率才是真正的定价锚。
国家统计局将二手房网签面积写进月度报表，本身就是官方用数据宣告：判断一个城市楼市健不健康，不是只问“新房卖得好不好”，而是问“这套房子挂出去，三个月能成交吗？同户型最近成交价稳了没有？挂牌价和成交价之间的差距在缩小还是扩大？”
毕竟，二手房流通顺畅的城市，才有真正的改善购买力释放。政策方向也在呼应这个逻辑，打通二手房交易堵点、降低置换成本、完善存量房交易服务，会成为下一阶段发力的主线。
