近日，中金杭州安居宁巢REIT获批，并将于9月22日正式发募。据悉，这是杭州首单同时也是全省首单保障性租赁住房REIT。
REIT，即不动产投资信托基金，通俗来说是将大型不动产拆分成小额份额，通过发行收益凭证汇集投资者资金，由专业机构进行投资经营管理，并将产生的绝大部分收益分配给投资者。
中金杭州安居宁巢REIT底层资产为宁巢.明石公寓，包括1469套租赁房源及4721.91平方米配套底商。那么，杭州首单保租房REIT为何会选择明石公寓？明石公寓运营情况如何？
地段好、租金也是真香
出租率长年保持98%以上
说到明石公寓，其来头可不小——是浙江省首宗成建制开发的人才专项租赁住房项目。该地块于2017年10月27日出让，出让文件明确要求“只租不售”，最终由杭州城东新城建设有限公司以底价拿下。
明石公寓
明石公寓于2021年9月投入运营，运营方为杭州市安居集团旗下的杭州宁巢公寓运营管理有限公司。明石公寓长达5年的成熟运营，是此次拿到批文的一个重要因素。
“虽然房源数量多，但明石公寓的出租率很高，目前达到98.5%。除了部分腾退房源需要重新招租之外，基本上处于满租状态。”杭州宁巢公寓运营管理有限公司副总经理郑英告诉记者。
最近几年，杭州租赁市场略显低迷，那么明石公寓又是如何做到这么高的出租率呢？郑英认为，主要原因是“地段好、租金香”。
地铁4号线明石路站
明石公寓位于城东新城，周边配套齐全，尤其是交通十分便利，距地铁4号线明石路站步行仅四五百米，而且还毗邻火车东站。据悉，明石公寓租客中年轻人多，出差频次较高，对火车东站有一定的依赖。
明石公寓的租金，跟商品房一比，那是真香。明石公寓的房源分40㎡一居室、60㎡两居室、90㎡三居室三种，租金虽然参照市场定价，但是面向人才家庭出租，不同层次的人才可享受不同的折扣。
样板房
按规定，杭州市高层次A、B两类人才租金全免，C、D两类人才2折，E类人才4折，普通人才7折。打完7折后(此类租客占比最高)，明石公寓的月租金，一居室均价2170元，二居室均价3130元，三居室均价4290元，大幅低于周边商品房租金。
“明石公寓刚投入运营的时候，受疫情影响，运营压力还是蛮大的。运营之初入住门槛较高，后来逐步放宽到大专学历，供需匹配了，这也是如今出租率这么高的一个重要原因。”郑英坦言。
租赁用地楼面价很便宜
租金收益远超商品住宅
记者探访明石公寓后发现，这里到处弥漫着“家的氛围”：架空层运动空间、儿童游乐区、宠物友好草坪、共享洗衣房、青年人才之家等一应俱全，租客子女还和周边商品房业主一样享受就近入学的权利。
运动空间
“我们基本上每周都要在青年人才之家举办两场主题活动，比如最近举办了年轻人喜欢的拼豆活动，让他们真正安心住下来，而不仅仅是一个匆匆过客。”明石公寓门店店长陈枫告诉记者，有不少租客2021年住进来之后就没有搬走。
青年人才之家
在杭州，住宅租售比其实一直不高，大多数在1.5-2%。那么，明石公寓的租售比能达到多少？其实，明石公寓的租售比是要大幅超过商品住宅的，只因租赁用地楼面价要远低于住宅。比如一路之隔的商品房小区中旅归锦府，近期成交均价4万元/㎡左右，而明石公寓单位成本(含地价、建安、装修)不及前者的1/3。
据悉，中金杭州安居宁巢REIT将于9月22日正式开募，计划发售份额3亿份，总发售规模约9.15亿元。根据招募说明书披露的可供分配金额测算：2026年4-12月、2027年预测净现金流分派率为3.67%、3.75%(以上均为年化)。这样的收益率，显然已远超商品住宅。
发行REIT后，意味着杭州市安居集团可以有更多的资金投入到后续项目。目前，宁巢公寓运营管理的房源已达2万套，是杭州集中式出租房源规模最大的企业。
记者了解到，杭州市安居集团此前已收购万科河语光年府、彩虹天空之城等存量商品房项目，目前已作为白领公寓对外运营，租金参照市场价，租金收益也会略高于明石公寓。至于新建方面，目前有6个公交场站、地铁TOD复合建设保租房项目正在开发建设中。
