9月18日，国新办举行住房城乡建设高质量发展新闻发布会，就有关加快构建房地产（881153）发展新模式方面，住建部首次提出了“两个转变”，即房地产（881153）市场供求关系发生了重大变化，房地产（881153）市场进入了存量时代。所谓存量时代，总结发布会上住建部的表态，主要有两层含义：一是二手房交易在全部房屋交易中占比过半，另一个是把存量房屋管好、用好、提质增效。
存量时代下，房屋大宗消费（883434）品的特性凸显，热点城市刚性购房需求、结婚生娃等改善型需求占主导，更青睐选择二手房。这与二手住房更多、分布更广，总价和单价较低、马上能入住、社区生活便利且成本低、交通便利有关，这是存量时代的趋势，也是二手房交易活跃的原因。
另外，存量时代下城市更新已经成为城市新的增长动力。增量建设时期积累了巨量的房屋资产，通过老旧小区改造、城中村整治，补齐水电管气路网、养老托育、智能化等公共配套，盘活存量低效闲置的物业，不仅可以重塑功能空间、再造产业生态、营造消费（883434）场景，提升存量资源价值，还将带动数十万亿元的投资和消费（883434），这也是城市增长动力转换的必经之路。
房地产（881153）进入存量时代，一个直观的感觉是土地财政难以为继了。同时，回归居住属性使得住房消费（883434）就像买汽车或手机一样，消费（883434）者更加注重实际居住体验，“所见即所得”的现房开发能够牵引和激发新的需求。
同时，现房开发模式对开发商研判需求、研磨产品、配套服务提出了更高要求，也倒逼开发商从过去围绕工程进度和自有资金周转，转向盯住潜在客户的特征，聚焦更具象化和个性化的需求，并以全龄友好、全周期（883436）服务、高性价比的打造模式来满足微观细节、实际体验。
由此，就能改变当前土地和新房市场持续下滑的态势，还能纠偏过去土地和房地产（881153）单边发展无序、过剩的发展态势，让公共资源更好地服务民生需求的同时，通过房地产（881153）、市政配套、实体经济一体化打造，给地方政府带来新的更高质量的财政贡献。
另外，长达几十年的快速“上项目”的模式下，目前全国积累了大约400亿-500亿平方米的存量居住及配套物业，但建设速度太快，萝卜快了不洗泥，物业空间、功能、配套甚至安全等都存在一些问题。进入存量时代后，要把这些规模巨大的存量物业管好、用好，提质增效，实现从“建房子”“造城市”到“精细化运营”的系统性升级，房地产（881153）将从过去的支持城市扩张转向参与城市更新及提供高附加值的服务。房地产（881153）产业链条长、带动性强的特性还在，稳定器的效应将彰显。
比如，二手房交易占比高，虽然对水泥（884060）、钢铁（850106）、建材（850107）等上游行业的拉动作用有限，但仍能带动家居家电、装饰装修、中介代理和社区服务。同时，国家“十五五”规划提出改造老旧小区11.5万个、老旧街区厂区1500个、城中村4000个，改造内容包含完善水电管气路网等、加装电梯、推进适老化和适幼化改造，增设停车场，小区社区智能化、数字化改造等。这些直接或间接的投资规模达数万亿甚至十几万亿。以上这些能带动巨大的就业，并让新市民、外来人口顺利扎根城市，从而打造内需增长新引擎。□李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)
