傍晚，苏州工业园区新盛里公寓，下班的产业工人步行十多分钟，便从厂区回到宿舍。这片由老旧工人宿舍翻新、总建筑面积超过10万平方米的青年社区，目前入住率过半。2026年1月，中建一局旗下北京中建智城睿怡物业服务有限公司(以下简称“中建智城睿怡物业”)进驻运营，8个月来园区环境显著提升、矛盾隐患同比下降两成。改变，源自一场资产方、治理方、服务方协同推进的集宿区社区化治理探索。
位于苏州工业园区胜浦街道的新盛里公寓老旧宿舍改造成青年社区
新盛里公寓原为台资企业员工宿舍，2004年前后启用，曾容纳约1.2万名工人。伴随着产业环境和运营方的更迭，设施老化、消防不达标问题日益突出。
转机来自政策推动。苏州市针对集宿区消防安全出台了一系列规定，要求房间配齐烟感、喷淋，电动车消防设施配置从“老三样”升级为“新三样”；2023年又出台集宿区社区化管理文件，鼓励国企参与。苏州工业园区城市重建有限公司(以下简称“重建公司”)作为园区国资旗下城市更新主力军，收购公寓产权，分期实施安全和规划改造后投入运营，并以三年为期动态招标遴选运营方。2026年1月，中建智城睿怡物业进驻。
公寓一路之隔，是苏州市首批低空经济（886067）先导产业园——重建公司旗下的新盛里.低空经济（886067）产业园。作为苏州工业园区规模最大的“工改工”项目，目前集聚企业40余家。
“公寓本质上是产业园的生活配套。”重建公司相关负责人说，改造首要解决安全隐患，长远看是为产业配套、帮企业留人。
设置便民服务柜、自助冰热饮机
为租户提供能量加油站及茶饮服务三方力量沉到楼栋
集宿区工人年龄集中在20至40岁，平均半年到一年流动一次。“传统小区治理可以依靠居民小组长、长期住户，这里都行不通。”苏州工业园区阳浦路社区(以下简称“阳浦路社区”)负责人说，社区可以稳定合作的力量之一是物业。
根据上级深入实施党建引领基层治理“精网微格”提升工程的要求，阳浦路社区推动党建网、综治网、服务网“三网合一”，把9幢楼原4个综治网格细化为9个微网格、每格约200户。社工包联楼栋，50余名物业安保保洁、8名重建公司客服以及多名企业宿管下沉微网格，开展精细化管理服务。
物业定期对电气设备设施进行检修
社区牵头建立“社区+警务+厂区+物业”四方联动机制，每周分批入户检查，每日间隔两小时一次巡逻，每季度开展消防演练；停车棚改造后，锂电池（884309）专用灭火器、消防长钩、智能AI摄像头“新三样”全部配齐。微网格长、管家微信直接面向工人，诉求“发现、认领、反馈、确认”不过夜。
“做到了小事不出网格。”社区负责人说。
今年台风天气期间，因雨量较大导致河道水位上涨，引起了租户焦虑。社区在微信群持续解释、联系水务部门说明情况，疑虑很快化解。
“很多时候不是问题本身，而是情绪问题，响应快了，情绪就不会积压。”物业负责人说。
更新升级后的电动车棚把“顾客”变成“主人”
进场第一件事不是定服务菜单，而是做“调研”。中建智城睿怡物业回收268份需求问卷，摸清产业工人相亲、业余活动、休息三大诉求，对应推出安心、舒心、暖心、贴心、匠心“五心”服务。
保洁队伍用一个月清理管道井、排水沟、绿化带等死角，每天8时30分前完成清运，早高峰增岗应对“潮汐”；大件搬运、入户消杀、床垫晾晒等合同外服务随叫随到，报修当天解决，一次深夜跳闸时，值班师傅5分钟到场；线上“智享有邻”小程序提供零售、到家服务，线下每月办相亲角，民俗、读书活动接续开展。
工作人员上门为租户晾晒床垫
公寓内部公共文化空间供不应求，住户通过民意渠道反映后，由园区管委会牵头，区街各部门与重建公司、社区共议，敲定拿出两间门面房，三方共建“青春阳浦会客厅”，由社区与物业共管。今后，社团活动、培训、邻里交流都将有去处。
“让工人从‘我是一个顾客’，变成‘我能安排这个场地’，归属感就来了。”社区负责人说。
某入驻企业有500余名员工住在公寓，并配备专职宿管。企业宿管自己也住在公寓，他说：“住宿环境跟公司留人率相关，环境好，员工留存率才高。”工人住宿费用由企业承担，个人仅付水电费，步行即可上下班。“上班有搭子，下班也有搭子，就是从一张床变成一个家。”企业宿管说。
资产方负责硬件投入维护，社区负责治理引导、资源整合，物业负责日常运营、精细服务，三方“各管一摊、互相补位”，把“最后一公里”做成“最暖一公里”，为保障性租赁住房可持续运营提供了样本。
社区组织联建活动，住户参与手工青团制作
人安则产兴。新盛里的实践表明，集宿区治理不是简单的后勤事——把治理和服务沉到每一个微网格，产业高地才能成为年轻人留得下、住得安的“归处”。
