中房网讯9月22日，2026房地产（881153）企业品牌价值测评成果发布会暨第十六届房地产（881153）品牌发展高峰论坛在上海举行。
中信建投所长助理、周期组组长、房地产建筑及REITs行业首席分析师竺劲
中信建投（601066）所长助理、周期（883436）组组长、房地产（881153）建筑及REITs行业首席分析师竺劲在会上表示，中国房地产（881153）市场目前总体呈弱复苏、强分化的基本态势。国内政策效果逐步显现，以上海为代表的龙头企业已经率先企稳。从海外地产复苏情况看，城市分化、龙头当先，未来国内复苏态势也基本会延续这一格局。
政策调整符合当前经济运行规律
从目前量、价层面来看，一线城市已经出现量涨，价格止跌。特别是上海，已经止跌回稳，包括深圳、北京、广州这些城市后续大概率会慢慢上来。
竺劲认为，调整房地产（881153）相应政策符合当前经济运行规律。总体看，短期对行业有一定压力，现房销售会约束新房供给，对未来两年销售额产生一定影响，但供应减少也能带来房价进一步止跌回稳。从中长期看，对行业是利好，企业需要在此过程中加快变革、适应新发展模式。
行业格局重塑之下，中国开发企业要具备一定特质，才能实现长期稳健发展。在竺劲看来，首先要在核心赛道构筑核心竞争力，或深耕核心城市开发业务，或是布局商业地产持有运营；其次，企业规模做的太大没有意义，开发规模与杠杆水平要保持适中；最后，开发运营都要有品牌IP，企业没有品牌在新消费（883434）时代没有前途。
房企转型的终极方向是资管模式
对于中国房企今后如何发展，竺劲认为，要牢牢把握三个高质量发展要素，以“资管+运营”的终极模式思考未来的发展战略。
这从国外成功案例中也能得到一些启示。据竺劲介绍，凯德由地产公司重组为投资主体，采用募投建管退全链条模式，开发与运营都服务于投资人回报，收入以管理费、投资收益为主，传统开发收入已基本消失；日本三井不动产同样践行该路径，自90年代起经营性业务占比由21%提升至52%，即便楼市回暖仍持续转型，开发业务聚焦东京都市圈，同步布局海外。
国内头部房企如华润置地（HK1109）、中海、招商、金茂，经营性业务占比相对更高，均发力REITs。国内REITs市场自2021年建立，历经五年，产品数量超日本、位列全球第二，总市值超2000亿元，后续发行、扩募与机构间REITs市场还将持续扩容。
竺劲表示，房企转型的终极方向是资管模式。资管结合运营、REITs，也为具备运营能力的企业开辟了新赛道。而这一模式已经被全球经济体都证明过，所以企业发展只需要朝着确定目标去做。
