上海现房销售细则9月28日落地
继北京之后，第二个把8.28新政写成系统性实施细则的城市出现了。2026年9月28日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、上海金融监管局四部门联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，当日起施行。细则管的是预售、现房销售、资金监管、融资、土地供应这一整条链条，六方面措施摆在一起，真正值得盯的是其中5处和北京不一样的地方。差异一：在途项目怎么过渡，上海写得更细
针对8.28后新发布出让公告的商品住房项目，上海要求申请预售的单体建筑完成主体结构封顶，预售资金实行全额、全过程监管，要等综合竣工验收才能解除。北京在同一环节多要一份材料，即建设、勘察、设计、施工、监理单位签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》，上海这次没写证明要件，具体怎么核，还得看配套文件。
在途项目的分法和过渡期安排，京沪基本一致。8.28(含)前已经拿到建设工程规划许可证(含部分取得)、还没办预售证的，预售条件、预售资金监管按原有政策执行。8.28(含)前拿到国有建设用地使用权、但没拿到工规证的，原则上按新取得土地项目执行预售管理政策；各区政府能确保按时建成交付的，在加强预售资金监管的前提下，报市房屋管理部门备案后，2027年底前仍可按原有预售条件申请预售。8.28(含)前已经发了出让公告、8.28之后才取得国有建设用地使用权的，2027年底前预售条件按原有政策，资金监管按新政策。2026年8月28日(含)前的历史遗留问题项目，由有关部门另行研究。差异二：现房销售的定金，上海给到3%
现房销售这条线，上海明确8.28起新公告出让土地的商品住房项目优先选择现房销售，相关信息要在土地出让公告里向社会公开。开发企业取得房屋首次登记后，向项目所在区房屋管理部门申请现房销售备案，所销售的房屋及对应的建设用地使用权不能有抵押、查封等情形。
定金是这次比较显眼的数字。上海推行现售定金制，开发企业取得建筑工程施工许可证后，就能和购房人签购房定金合同，提前锁定意向客户，定金一般不超过购房总价款的3%。北京的上限是1%。定金能不能提前支取使用、因购房者责任解除定金合同怎么处理，两地这次都没写明，还有待细则落地。差异三：项目资金进一个账户，监管方也不一样
上海要求8.28起新签订借款合同的项目实行主办银行制。开发贷由一家银行单独提供的，这家银行就是主办银行；组建银团贷款的，牵头行是主办银行。
开发企业要在主办银行开立资金账户，项目存续期间，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金这些与项目相关的全部资金都纳入这一个账户，一个项目、一家主办行、一个资金账户，形成资金闭环。监管主体上，北京明确由市住房资金管理中心监管，上海换成了市、区房地产（881153）交易中心。差异四：融资支持，按揭和开发贷都写了
按揭端京沪一致。8.28起取得预售许可证的项目，竣工备案后才能发放个人住房按揭贷款，公积金贷款同样适用，贷款资金通过受托支付方式划至资金监管账户。
开发贷端，上海明确按市场化原则满足项目合理融资需求，开发贷款发放与项目建设周期（883436）相匹配，另外特别提出加大对现房销售项目和安全、舒适、绿色、智慧的好房子项目的开发贷款支持力度。这次还明确支持符合条件的开发企业通过债券、股票、资产支持证券、不动产投资信托基金等方式开展基于项目的融资，一视同仁满足不同所有制房企的合理融资需求。差异五：土地款分期，“1+1”比北京的两年短
上海提出实施规储供用一体化机制，加强房地联动，坚持一地一策稳妥有序供应。土地价款方面，8.28后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳。首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，比例不低于总价款的50%；余款可延长至合同签订后一年内缴清；适应市场和项目需要，按规定程序决策后还可再延长一年；分期付款不计利息。
分期缴款项目，开发企业可凭国有建设用地使用权出让合同，申请办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。出让价款缴清后，才能办理国有建设用地使用权首次登记，核发该出让合同范围内第一批次的商品住房预售许可。
北京的直接安排是余款两年内缴清。上海名义上的缴清期限更短，但留了经决策再延长一年的弹性，对企业资金压力的实际缓解程度，取决于延期决策程序的宽松度。还有哪些细节没写清楚
和北京一样，上海这份细则里还有环节要等配套文件，比如预售资金重点监管额度的测算标准、建设节点支取规则。上海已经跟进落地实施细则，作为8.28新政后第二个出台系统性细则的城市，接下来更多城市加速落地的可能性不小，市场能拿到多少确定性，要看这批细则的落地速度。
以上细则内容引自上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、上海金融监管局2026年9月28日联合印发的《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》；北京细则对比口径引自北京市此前发布的商品住房销售制度相关实施细则；京沪差异梳理参考中指研究院2026年9月29日发布的政策解读。
