中指研究院讯：9月28日，上海十批次土拍正式开拍，上午的土拍中，虹口北外滩地块和宝山吴淞地块率先成交！目前，杨浦五角场地块正在竞价中，闵行古美地块土拍将在下午进行。
注：9月28日，上海已发布现房销售细则，十批次土拍公告发布时间为8月28日，根据细则，8.28(含)前已发布出让公告但在8月28日后取得国有建设用地使用权的项目，2027年底前预售条件可按原有政策规定执行，但预售资金监管执行新的政策规定。更多新规解读：上海现房销售细则跟进落地，与北京有何不同？
虹口北外滩地块
虹口区北外滩地区hk285-06地块，地块公告号202606801，用地性质为科研设计用地、居住用地，土地出让面积17906.45㎡(合26.86亩)，规划建筑面积127135.80㎡(科研设计占比62.5%，住宅占比37.5%)，地上建筑限高198m，容积率7.1，起始价54.18亿元，起始综合楼面价42612元/㎡。最终国贸以总价54.18亿元竞得该地块，成交楼面价42612元/㎡，溢价率0.00%。
地块东侧不远即虹口区北外滩地区hk293-08地块、hk321-04地块(地下)，2026年8月4日，青山实业以总价38.45亿元竞得该地块，成交综合楼面价36045元/㎡；地块东北方向600米左右有绿城.潮鸣外滩项目，对应地块2025年7月由绿城竞得，成交总价64.719亿元，成交楼面价126577元/㎡。
宝山吴淞地块
宝山区炮台湾公园社区BSP0-1201单元C7-a-25地块，地块公告号202606803，用地性质为居住用地，土地出让面积29987.62㎡(合44.98亩)，规划建筑面积44981.43㎡，容积率1.5，起始价12.14亿元，起始楼面价27000元/㎡。最终象屿以总价12.14亿元竞得该地块，成交楼面价27000元/㎡，溢价率0.00%。
图：地块位置分布
▌202606801
地块位置：虹口区北外滩地区hk285-06地块
建设用地面积：17906.45㎡
规划建筑面积：127135.80㎡
土地性质：科研设计用地、居住用地
起始价：541757.00万元
成交总价：541757.00万元
成交楼面价：42612元/㎡
竞得人：国贸
地块所处北外滩板块处于发展阶段，现状投资价值较高，规划利好较多，交通便利，邻近地铁12号线、4号线，多条公交线路环绕，且距离国际客运中心地铁站仅0.1km。周边生活氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善，地块3km范围内聚集了区重点小学霍山路小学、市重点中学继光初级中学、三甲医院（884301）上海中医药大学附属上海市中西医结合医院（884301）、购物中心上海白玉兰广场购物中心等生活配套。景观资源方面，周边有雷士德工学院旧址、雷士德花园等100个公园景点。
▌202606803
地块位置：宝山区炮台湾公园社区BSP0-1201单元C7-a-25地块
建设用地面积：29987.62㎡
规划建筑面积：44981.43㎡
土地性质：居住用地
起始价：121450.00万元
成交总价：121450.00万元
成交楼面价：27000元/㎡
竞得人：象屿
地块周边生活氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善，地块3km范围内聚集了区重点小学上海市宝山区培智学校、市重点中学宝山区教育学院附属中学、三甲医院（884301）宝山区中医医院（884301）、购物中心PARK1287趣玩等生活配套。景观资源方面，周边有上海市基督教吴淞堂、矿坑花园等36个公园景点。
