2026年9月，上海楼市在各项政策精准接力下，调控重心由需求刺激转向供给规则重塑，明确指向置换疏通与外环外改善释放。二手房置换链条高效运转，支撑市场企稳；新房分化加固：核心区新规住宅韧性较强，远郊同质盘仍依赖折扣走量。9月28日上海现房销售细则发布，供给规则切换预期趋稳；次日第十批次土拍收金159.7亿元，房企拿地决策延续审慎基调，核心区位、配套成熟、去化预期明确的地块更受青睐。
数据来源：中指数据CREIS
特别说明：房地产（881153）企业销售数据、项目销售数据、商品住宅市场数据统计均是以2026年1月1日-9月28日期间商品房合同销售额为统计口径，主要依据CREIS中指数据在上海的销售监测数据；对于少数未在监测范围内的项目，由企业提供相关证明文件，经课题组对数据进行严格审核，纳入统计范围。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
2026年1-9月，上海房地产（881153）销售业绩TOP30企业合计销售3437.2亿元；销售面积TOP30企业合计销售471.0万平。销售额突破100亿元的房企有12家，其中招商蛇口（001979）、华润置地（HK1109）、中海地产分别以406.2亿元、377.6亿元和233.5亿元获得销售金额榜前三名；销售面积榜达到20万平以上的房企有7家，招商蛇口（001979）、华润置地（HK1109）、建发房产分别以44.9万平、31.5万平和31.1万平获得前三名。
数据来源：中指数据CREIS
2026年1-9月，上海房地产（881153）权益销售业绩TOP30企业合计销售2201.1亿元；权益销售面积TOP30企业合计销售332.2万平。权益销售额突破50亿元的房企有12家，其中华润置地（HK1109）、招商蛇口（001979）、保利发展（600048）分别以299.8亿元、244.9亿元和181.3亿元获得销售金额榜前三名；权益销售面积榜中，招商蛇口（001979）、华润置地（HK1109）、建发房产分别以30.5万平、25.4万平和23.7万平获得前三名。
数据来源：中指数据CREIS
2026年1-9月，上海商品住宅销售金额TOP20项目合计销售1044.3亿元。其中，第一名澐启滨江销售金额为194.0亿元，第二名安澜上海91.0亿元、第三名陆家嘴（600663）太古源·源邸75.8亿元。
数据来源：中指数据CREIS
2026年1-9月，上海商品住宅销售面积TOP20项目合计销售面积为101.5万平。其中，澐启滨江以13.9万平占据项目销售面积榜单的第一名，时代之城、中建山水雅境以7.0万平、5.3万平位列第二、三名。
数据来源：中指数据CREIS
2026年1-9月，上海商品住宅销售套数TOP20项目合计销售7917套。其中，澐启滨江以821套占据项目销售套数榜单的第一名，时代之城、中建山水雅境分别以613套、450套位列项目销售套数榜单的第二名和第三名。
热销项目解读
▌金茂满誉
金茂满誉由央企中国金茂（HK0817）开发，位于上海市宝山区庙行板块，地处中外环之间。金茂满誉作为中国金茂（HK0817）在上海推出的首个“满系”作品，定位为纯改善住宅社区。周边各类配套均较为成熟：项目距地铁1号线呼兰路站步行约500米，自驾依托南北高架入口及中环；生态环境优越，项目东侧及北侧代建约8000平方米城市绿地，周边环绕智力公园、共和公园及滨水廊道。
项目容积率为1.8，整体采用西高东低的空间布局：西侧规划8幢16–17层高层，西侧布置2栋6层洋房及13栋4层叠墅，内部实行全人车分流，车位配比约1:1.2。项目园林设计以“一轴一环”串联多层级景观节点，同时规划一个面积超过 2700 平方米的会所，为金茂在上海打造的最大规模会所，含有图书馆、运动馆等功能空间。此外，项目还设计了近 300 米的沿街界面和超过700平方米的下沉庭院，进一步丰富社区公共空间。
项目定位为科技新住区，建筑立面采用月光米黄石材、弧形铝板与大面积玻璃，呈现现代艺术风格。项目主打建面约 112-190 平方米的户型，高层普遍采用两梯两户无连廊设计。其中，建面约146平方米高层四房采用四开间朝南设计，南向面宽约14.2米，层高约3.1米，配备LDKB一体化客餐厅及270°转角飘窗。叠墅产品采用上下叠独立入户设计，下叠附赠南向庭院及挑高地下室，上叠附赠露台，客餐厅面宽约8.6米。项目精装交付，搭载金茂体系化的五舒十二大科技系统。
商品住宅市场
数据来源：中指数据CREIS
2026年1-9月，上海商品住宅（不含保障性住房）成交面积为366.0万㎡；商品住宅（不含保障性住房）成交套数为28967套。
2026年9月，上海商品住宅（不含保障性住房）成交面积为35.68万㎡；商品住宅（不含保障性住房）成交套数为2838套。
土地市场
2026年1-9月，上海共推出各类用地规划建筑面积678.4万㎡，成交规划建筑面积814.2万㎡。其中，推出涉宅用地规划建筑面积211.6万㎡，成交规划建筑面积244.4万㎡。
2026年9月，上海共推出各类用地规划建筑面积48.5万㎡，成交规划建筑面积79.8万㎡。其中，成交涉宅用地规划建筑面积49.6万㎡，暂无涉宅用地推出。
市场展望
展望后续，政策效应深化与供给规则切换交织，短期新房成交或高位震荡，“金九银十”叠加沪八条补贴，外环外新房去化速度有望加快。中长期看，行业资金门槛与集中度提升，核心区稀缺资产与新规“好房子”具备定价韧性，远郊依赖产品升级与差异化政策。行业迈入“产品+交付双逻辑”新周期（883436），预售门槛提升、资金全额监管将加速行业洗牌，头部央国企优势巩固，市场有望延续“量稳价温和”格局。
