国庆假期的楼市数据，给持续调整中的房地产（881153）市场带来了一丝暖意。
中信证券（600030）跟踪的71个样本城市头部中介数据显示，2026年10月1日至7日，二手房成交量累计同比增长57%，与2024年同期相比仅小幅下降1%，基本接近同一水平。基于成交修复、政策落地以及后续新房供给变化，中信证券（600030）判断，连续六年的房价下跌周期（883436）或在2027年春天结束。
“或将结束”并不等于房价已经全面反转。这个判断更接近于对市场拐点的前瞻性推演，能否兑现，还要看成交回暖是否具有持续性，以及需求改善能否进一步传导至房企回款、现金流和土地投资。
一、国庆成交回升，首先修复的是预期
假期期间，二手房市场的表现明显强于新房市场。中指研究院监测显示，10月1日至7日，重点11城二手房日均成交套数同比增长42.8%；上海链家研究院数据显示，上海二手房成交量同比增长44%，新房成交量增长64%。中信证券（600030）样本城市的57%增幅，则进一步显示二手房交易活跃度在假期出现集中释放。
上海的市场表现也较为突出。公开信息显示，国庆假期上海一、二手住房合计成交1518套，同比增加79%，成交金额约61.8亿元。其中，一手住房成交327套，同比增加146%；二手住房成交1191套，同比增加66%。上海多个项目售楼处到访增加，部分楼盘通过实景展厅、特价房源和置业福利吸引客户，市场议价氛围也有所回暖。
但假期数据仍然需要放在更长周期（883436）内观察。网签存在备案节奏、集中营销和同期基数等因素影响，短期同比大幅增长不能直接等同于趋势反转。新房市场还呈现“人气先行、成交滞后”的特征。普睿数智对15城案场的监测显示，多数城市假期来访量较9月周均上升，但认购修复幅度小于来访，转化率并未同步提高，成交继续向少数头部项目集中。
二、贴息政策改善了部分家庭的购房账本
需求端政策是本轮市场预期变化的重要背景。按照相关安排，自2026年10月1日起，符合条件的新发放首套商业性个人住房贷款，可获得年化1个百分点贴息，期限最长5年；所购住房面积不超过120平方米、总价不超过150万元，单户纳入贴息计算的贷款本金上限为100万元。新房和二手房均可纳入，存量房贷置换及住房公积金贷款不在支持范围内，六大行已公布相关安排，符合条件的贷款采用“免申即享”。
中信证券（600030）以2026年二季度个人住房贷款加权平均利率约3.05%测算，贴息后实际利率约为2.05%，利息负担可减少约三分之一。政策覆盖范围并非所有购房者，但对已经具备首付能力、收入相对稳定，只是担心月供压力的首套家庭，可能产生提前购房的推动作用。
低线城市、中小户型和低总价房源，理论上更容易匹配120平方米、150万元的政策门槛。一些产业和人口仍有支撑的城市，可能更容易把政策资格转化为真实成交；库存较高、人口持续流出的城市，即便符合条件的房源较多，需求转化也可能相对有限。因此，政策影响不会在所有城市同步展开，城市基本面和房源结构仍是重要分水岭。
三、成交回暖还要穿过房企现金流这一关
购房者完成认购或网签，并不意味着房企已经同步“回血”。从月供下降到企业资金改善，中间还要经历购房决策、成交确认、贷款审核、抵押办理、按揭发放和项目回款等环节。只有购房款进入项目监管账户或企业账户，才构成房企销售回款的一部分；而回款还要用于工程建设、采购、税费等项目支出，并受到监管和偿债安排约束。
销售额、网签量、按揭发放、项目回款和经营性现金流，分别对应不同阶段，不能相互替代。利润修复的时间则更晚，还要等到项目交付、收入结算和成本费用确认。由此看，国庆成交改善可能首先体现为需求预期回升，随后才有机会传导至房企回款和现金流，至于利润和拿地能力，则需要更长时间验证。
土地市场的变化也说明，行业正在从规模扩张转向结构分化。2026年9月，全国300城经营性土地招拍挂成交建筑面积5308.1万平方米，环比增长25%，但同比下降41.5%；成交金额1847.3亿元，环比增长21.8%，同比下降26.7%。平均成交楼板价为3480元/平方米，平均溢价率为6.0%。总量收缩与优质地块受追捧并存，核心城市的稀缺资产仍有热度，但房企整体投资意愿并未全面恢复。
四、2027年春天能否成为拐点，关键看三项验证
第一，二手房成交能否从假期脉冲转为连续数月的稳定增长，并带动挂牌、带看和议价关系持续改善。全国房地产（881153）市场已经进入存量阶段，二手房交易占比从2020年的27%升至2025年的46%，2026年前8个月进一步达到52%。存量房市场的活跃度，可能比单个新房项目的短期热销更能反映真实需求。
第二，成交回暖能否传导至房企资产负债表。后续需要观察销售回款、监管账户资金、经营性现金流和项目交付，而不能只看单月销售额或节假日网签量。
第三，市场修复能否从少数核心城市和头部项目扩散。上海“金九”行情兑现、国庆市场升温，说明政策对改善型需求和优质项目的拉动较为明显，但其他城市的成交转化、库存去化和人口支撑仍存在差异。
因此，中信证券（600030）关于2027年春天房价下跌周期（883436）或告结束的判断，可以理解为一个基于政策效果和市场数据的情景预测。若二手房成交保持韧性，贴息政策完成从月供减负到成交、回款的传导，优质城市供需关系继续改善，价格下跌周期（883436）结束的可能性将上升；若成交主要停留在假期集中释放，或仅集中于少数城市和项目，市场则更可能表现为结构性修复，而非全国范围同步回暖。
中信证券（600030）跟踪的71个样本城市头部中介数据显示，2026年10月1日至7日，二手房成交量累计同比增长57%，与2024年同期相比仅小幅下降1%，基本接近同一水平。基于成交修复、政策落地以及后续新房供给变化，中信证券（600030）判断，连续六年的房价下跌周期（883436）或在2027年春天结束。
“或将结束”并不等于房价已经全面反转。这个判断更接近于对市场拐点的前瞻性推演，能否兑现，还要看成交回暖是否具有持续性，以及需求改善能否进一步传导至房企回款、现金流和土地投资。
一、国庆成交回升，首先修复的是预期
假期期间，二手房市场的表现明显强于新房市场。中指研究院监测显示，10月1日至7日，重点11城二手房日均成交套数同比增长42.8%；上海链家研究院数据显示，上海二手房成交量同比增长44%，新房成交量增长64%。中信证券（600030）样本城市的57%增幅，则进一步显示二手房交易活跃度在假期出现集中释放。
上海的市场表现也较为突出。公开信息显示，国庆假期上海一、二手住房合计成交1518套，同比增加79%，成交金额约61.8亿元。其中，一手住房成交327套，同比增加146%；二手住房成交1191套，同比增加66%。上海多个项目售楼处到访增加，部分楼盘通过实景展厅、特价房源和置业福利吸引客户，市场议价氛围也有所回暖。
但假期数据仍然需要放在更长周期（883436）内观察。网签存在备案节奏、集中营销和同期基数等因素影响，短期同比大幅增长不能直接等同于趋势反转。新房市场还呈现“人气先行、成交滞后”的特征。普睿数智对15城案场的监测显示，多数城市假期来访量较9月周均上升，但认购修复幅度小于来访，转化率并未同步提高，成交继续向少数头部项目集中。
二、贴息政策改善了部分家庭的购房账本
需求端政策是本轮市场预期变化的重要背景。按照相关安排，自2026年10月1日起，符合条件的新发放首套商业性个人住房贷款，可获得年化1个百分点贴息，期限最长5年；所购住房面积不超过120平方米、总价不超过150万元，单户纳入贴息计算的贷款本金上限为100万元。新房和二手房均可纳入，存量房贷置换及住房公积金贷款不在支持范围内，六大行已公布相关安排，符合条件的贷款采用“免申即享”。
中信证券（600030）以2026年二季度个人住房贷款加权平均利率约3.05%测算，贴息后实际利率约为2.05%，利息负担可减少约三分之一。政策覆盖范围并非所有购房者，但对已经具备首付能力、收入相对稳定，只是担心月供压力的首套家庭，可能产生提前购房的推动作用。
低线城市、中小户型和低总价房源，理论上更容易匹配120平方米、150万元的政策门槛。一些产业和人口仍有支撑的城市，可能更容易把政策资格转化为真实成交；库存较高、人口持续流出的城市，即便符合条件的房源较多，需求转化也可能相对有限。因此，政策影响不会在所有城市同步展开，城市基本面和房源结构仍是重要分水岭。
三、成交回暖还要穿过房企现金流这一关
购房者完成认购或网签，并不意味着房企已经同步“回血”。从月供下降到企业资金改善，中间还要经历购房决策、成交确认、贷款审核、抵押办理、按揭发放和项目回款等环节。只有购房款进入项目监管账户或企业账户，才构成房企销售回款的一部分；而回款还要用于工程建设、采购、税费等项目支出，并受到监管和偿债安排约束。
销售额、网签量、按揭发放、项目回款和经营性现金流，分别对应不同阶段，不能相互替代。利润修复的时间则更晚，还要等到项目交付、收入结算和成本费用确认。由此看，国庆成交改善可能首先体现为需求预期回升，随后才有机会传导至房企回款和现金流，至于利润和拿地能力，则需要更长时间验证。
土地市场的变化也说明，行业正在从规模扩张转向结构分化。2026年9月，全国300城经营性土地招拍挂成交建筑面积5308.1万平方米，环比增长25%，但同比下降41.5%；成交金额1847.3亿元，环比增长21.8%，同比下降26.7%。平均成交楼板价为3480元/平方米，平均溢价率为6.0%。总量收缩与优质地块受追捧并存，核心城市的稀缺资产仍有热度，但房企整体投资意愿并未全面恢复。
四、2027年春天能否成为拐点，关键看三项验证
第一，二手房成交能否从假期脉冲转为连续数月的稳定增长，并带动挂牌、带看和议价关系持续改善。全国房地产（881153）市场已经进入存量阶段，二手房交易占比从2020年的27%升至2025年的46%，2026年前8个月进一步达到52%。存量房市场的活跃度，可能比单个新房项目的短期热销更能反映真实需求。
第二，成交回暖能否传导至房企资产负债表。后续需要观察销售回款、监管账户资金、经营性现金流和项目交付，而不能只看单月销售额或节假日网签量。
第三，市场修复能否从少数核心城市和头部项目扩散。上海“金九”行情兑现、国庆市场升温，说明政策对改善型需求和优质项目的拉动较为明显，但其他城市的成交转化、库存去化和人口支撑仍存在差异。
因此，中信证券（600030）关于2027年春天房价下跌周期（883436）或告结束的判断，可以理解为一个基于政策效果和市场数据的情景预测。若二手房成交保持韧性，贴息政策完成从月供减负到成交、回款的传导，优质城市供需关系继续改善，价格下跌周期（883436）结束的可能性将上升；若成交主要停留在假期集中释放，或仅集中于少数城市和项目，市场则更可能表现为结构性修复，而非全国范围同步回暖。
