近日，宁波鄞州区公示江东核心板块的2宗地块的控规调整批前公示：罗家地块以及原创意三厂地块均调整为纯住宅用地，且容积率集体下调。
本次地块调整是鄞州区宅地从“规模导向”转向“品质导向”的缩影，市场对核心地段高品质住宅的预期或将进一步强化。结合以往推地节奏，两宗地块有望近期陆续入市，后续挂牌及出让进程将持续跟进。
地块公示图片
罗家地块：3年后收回改纯住宅，容积率降至1.4-1.6
该地块由宁波金投控股集团下属宁波土开公司做地，本次控规调整范围位于鄞州中心城区东柳街道，属于鄞州区主城北片区城镇06单元08街区，涉及ZCB06-08-001、ZCB06-08-002等地块。
其中ZCB06-08-001地块(原JD12-02-15B地块)曾在2023年9月以商业商务综合用地出让，容积率3.2，最高建筑可至120米；彼时成交总价约2.86亿元、楼面价4148元/㎡，由本土房企金沃房地产（881153）旗下宁波环弘置业竞得，但据官方回复，该地块已收回。
此番调整后，地块用地性质由商业商务综合用地(B1+B2)调整为二类居住用地(R2)，用地面积2.18公顷调整为2.15公顷，容积率由3.5调整至1.4-1.6，绿地率由20%调整为30%，建筑密度为30%，建筑高度为60米。
ZCB06-08-002地块用地性质保持为商务用地(B2)，用地面积0.24公顷调整为0.26公顷，地块容积率保持2.5。
调整前后用地指标表
地块调整前后用地规划图
原创意三厂地块：商住改纯宅地，容积率降至1.6-2.0
地块位于鄞州中心城区东柳街道，属于鄞州区主城北片区城镇06单元03街区，原创意三厂所在地，此次主要为ZCB06-03-001地块进行调整。
ZCB06-03-001地块用地性质保持用地性质由商住混合用地(R2+B1/B2)调整为二类居住用地(R2)，用地面积保持1.92公顷，容积率上限由2.5调整为1.6-2.0，建筑密度为30%，绿地率为30%，建筑高度60米。
调整前后用地指标表
地块调整前后用地规划图
市场信号：主城核心板块的“降容提质”
此次两宗地块容积率分别从3.5和2.5下调至1.4-1.6及1.6-2.0区间，清晰地表现出未来产品将向低密改善方向靠拢。随着老城更新不断深化，老江东核心区可开发宅地日益稀缺，此次两宗黄金地块集中改规转型住宅，不仅补齐了片区高端低密住宅的供给短板，也将进一步激活老江东楼市活力。
