□ 刘春
随着文旅市场持续升温，把自家住宅改成民宿、网约房接待游客入住，成了不少人眼中的“生财之道”。可对邻居来说，这可能是噩梦的开始。据《人民日报》近日报道，网约房扰民问题频出，违规改建埋安全隐患。
盘活闲置住房，不能以侵犯他人权益、扰乱公共秩序为代价。住宅楼里办民宿，不是不能办，但要以不扰民为前提。
住宅改民宿，邻居同意是前提之一。住宅的首要功能是居住，住宅的配电负荷、消防通道、疏散距离，都是按居住需求设计的，难以承载经营性住宿的使用强度。民法典允许住宅改民宿，但附有条件——经有利害关系的业主一致同意，并满足消防、规划、房屋结构安全等要求。
规定本身是明确的，可现实中，一些住宅楼业主绕开了这个前置条件。他们把住宅改成民宿、网约房，声称“已取得有利害关系业主同意”，但实际上没有征求邻居意见，甚至还不按营业性住宿标准改造消防和配电设施，把风险和成本甩给邻居和其他周边居民。2024年12月，乌鲁木齐一名业主将多套住宅改为网约房，未按经营性公共场所标准配置消防设施，消防部门责令其停产停业并罚款21万元，该业主提起上诉，2026年7月二审维持原判。现实案例说明，住宅楼里擅自办民宿，是要承担法律后果的。
目前，登记环节对“一致同意”的核实，主要依赖申请人自行签署的承诺书，缺少面向利害关系业主的公示和异议程序。邻居往往不知情，反对意见也缺少便捷的表达渠道。等到居民投诉，民宿经营者已手持营业执照，相关部门因“有照经营”难以处理。法律赋予业主的“一票否决权”，在实践中变成了事后追讨。
此外，住宅楼里办民宿，监管权责分散，公安管治安，市场监管查无证经营，文旅缺审批抓手，住建、消防各有边界。结果，住宅楼里的民宿身份模糊，安全标准说不清，问题就在缝隙里生长。
近日审议通过的《湖南省民宿条例》已作出探索，规定不得在城镇住宅小区建筑物超过四层的住宅内开办民宿，四层以下开办须经有利害关系业主一致同意，平台须实名登记并查验资质。这是全国首部以民宿为主要规范内容的省级地方性法规，核心就是严格住宅开办民宿的准入条件，为各地提供了立法参考。
登记和监管也要前置。例如，从申请人自证改为第三方核验，参照加装电梯的批前公示程序，在小区内公示拟改造民宿信息，公示期满无异议方可进入登记环节。地市级层面可建设备案平台，对接不动产登记库、经营主体登记库、消防验收信息库，实现“一次申报、多部门联审、数据共享”，也便于后期管理。与此同时，要压实在线旅游平台的责任，对上架房源的营业执照、特种行业许可证等核心资质进行核验，拒绝无备案房源上架。
法律允许住宅楼里办民宿，但允许不等于放任。邻居同意、消防达标、规划合规，这些条件一条都不能少。把条件落在实处，才能做到不扰民。
