来源凤凰网房产作者WTT
10月13日，自然资源部官微发布《盘活存量土地和低效用地典型案例(2026版)》，一口气拿出29个典型案例、归纳出六大类路径。
几乎同一窗口期，广州、南京、成都等多地陆续发布“推进低效用地再开发”相关文件与意见稿。
“旧改”作为盘活城市低效土地的常见方式，伴随存量盘活方法论的更新迭代，旧改逻辑也或将变天。
优先处置民企旧改
释放好地段好土地
近日，广州发布了《关于加快推进低效用地再开发促进高质量发展的若干措施(征求意见稿)》。
其中第十三条规定“对于现存的民企旧改项目，优先转为新模式，同时分类处置、逐步出清”，这一点值得注意。
过去十几年，“拿下一个城中村，融一遍前期款，再拿融资地块去抵押，滚动开发、估值讲故事”，是部分民企开展旧改的主要路径。
但周期（883436）一拉长，前期服务费、临迁费、配建成本、回迁房、公服设施全压在现金流上；市场下行后，部分项目陷入“拆了半截、贷不动、退不出、村民等回迁”的僵局。
如今广州新规不再默认“原民企乙方=当然开发主体”。对现存民企旧改项目，优先引导转入政府统筹、国企介入、市场运营的新模式——能继续干的，补规则、补监管、补资金闭环；干不动的，分类处置、逐步出清。
这意味着，城中村等旧改项目的底层逻辑发生了重大切换，把“民企单挑全链条”变成“国企托底+专业运营商+房企做代建/合作”。这也让以前拆出来就卖地的模式，变成了“先算产业、税收、公服、资金平衡”，再收储、供地、让主体进场，真正导向的是土地资源的盘活和价值激发。
南京的做法略有不同，重在“激活”。近日南京公示的《低效用地再开发专项规划(2026—2035年)》，要求到2027年推进低效用地再开发规模约19.53平方千米，到2030年累计约47平方千米，到2035年累计约90平方千米。
在此过程中，低效产业用地要激活先进制造（883433），低效科研载体要激活创新平台，低效商服要激活消费（883434）场景，低效居住要激活宜居功能。
和此次规划差不多时期，南京规划发布了《南京江宁百家湖(中心片区)控制性详细规划》将NJNBd040—39规划管理单元科研、商办用地，变更为二类居住用地。这似乎能视为盘活土地价值的很好案例。
毕竟百家湖所在的江南主城，正是南京低效用地再开发空间布局中的“一心”范围。百家湖部分科研、商办用地长期存在利用效率不高、功能与周边成熟居住氛围不匹配的问题，此次调整为二类居住用地，本质上是对低效商服、科研用地的再开发，有助于提升土地利用效益，补齐片区高端居住功能短板。
随之，百家湖CBD可以诞生容积率1.8，限高60米的主城稀缺“小高层或洋房”产品，对区域楼市产生可观触动。可谓“用存量换质量”。
从上至下“六条路”
正在影响土地和楼市
除了广州、南京等典型城市，当前全国各地都在大力推行存量资产盘活，尤其是通过旧城改造等方式，激活低效用地。这背后的统一思路，则是自然资源部《典型案例》的总纲的一句话：
坚持有效市场和有为政府相结合，空间规划和土地政策相协同；走“规划引领片区统筹、弹性管控便捷许可、多元收储整合提效、功能赋权资产增益、明晰产权激活动能、多措并举路径创新”之路。
在这套思路的本质，就是把“死资产”变“活资本”，把“政府单边兜底”变“多元共治”，把“旧改=房地产（881153）”变成“旧改=城市更新+产业更新”。
例如，无锡扬名整备出连片净地、绍兴“绍芯谷”跨县域腾退、福州福兴用产权调换安置节约征迁成本，就都是政府做规划、整备，产业方做投资，运营商做内容，基金做杠杆。
这套逻辑，对土地市场、楼市、房企将产生较大影响。
区域土地市场首先会“变天”。因为新增指标收紧，政府会更惜售、更挑产业；出让不再只是“价高者得”，而是带方案、带亩均税收、带自持、带产业准入。这也推动土拍参与者从纯房企，变成“国企平台+产业方+运营方+代建方”的联合体。
楼市端，核心区低效用地调规释放的住宅地块，会拉高改善产品天花板。像南京百家湖这种低密宅地，未来拼的是产品力、现房能力、圈层配套，而不是营销话术。一些外围旧改盘，新模式下可能会优先收储重整，而不是让房企继续“滚雪球”。
但随之，房企格局也会被加速洗牌。高杠杆旧改玩家彻底退场，代建型房企、产业型国企、专业运营商或将获得更多上位机会。以后旧改房企的核心竞争力也不是“能不能拿到村”，而是能不能做片区资金平衡、能不能引入真实产业和内容、能不能用代建/合作/小股操盘把ROE做正。
所以说，旧改新文件下来只是开始，未来的“旧改工程”将更加讲求懂规划，懂资产，懂运营，在存量中国里，谁有本事把沉睡的土地“叫醒”，才有可能获得应有的未来区域价值释放和楼市价值提升。
