摘要
土拍表现：10月第二周（10月12日—18日），300城住宅用地成交规划建筑面积1874万平方米，土地出让金736亿元，成交规模较上周增长明显，但主要集中于三四线城市；平均溢价率仅0.54%。
溢价地块：核心城市中，仅武汉、大连各有1宗地块溢价成交。武汉P（2026）091号地块经66轮竞价，由汉阳城建以33.1%的溢价率竞得，成交楼面价8737元/平方米，为光谷中心城今年出让的首宗住宅用地，也是武汉现房销售新政落地后第二宗溢价成交的涉宅地块；大连中山地块溢价率13.1%，成交楼面价13564元/平方米。
地方细则发布：本周深圳、杭州、宁波出台实施细则，落实城市增至8个。三城核心要求与已出台城市保持一致，其中深圳对封顶认定、验收记录等操作标准规定较为细化，现房销售定金比例设定不超过3%。杭州、宁波过渡缓冲安排相对宽松，历史遗留问题项目2028年底前仍可沿用原预售条件，现房销售定金比例设定不超过5%；另外杭州按套设定国有建设用地使用权益并编制不动产单元代码办理抵押登记；宁波推行“交房即交证”服务。
10月待拍土地：截至10月18日，无锡（117.4亿元）、苏州（100.6亿元）、南京（97.9亿元）待拍出让金规模居前三位，三地延续“多宗、小体量”的供地方式，平均起始价在3-5亿元。一线城市中仅广州有5宗地块待拍，起始价17.2亿元，京沪深暂无待拍地块。
10月第二周300城宅地成交集中于三四线城市，溢价率降至今年以来低位水平
根据中指数据，本周（10月12日-18日）300城住宅用地成交规划建筑面积1874万平方米，土地出让金736亿元，成交规模较上周增长明显；但平均溢价率仅0.54%，降至今年周度以来低位水平。从城市能级看，本周成交地块集中于三四线城市，一线城市无宅地成交，房企拿地整体较为审慎，土地市场仍处在低位运行阶段。
土拍市场整体保持平淡，武汉、大连优质地块溢价成交
本周重点城市土拍市场整体仍较平淡，核心城市中仅武汉、大连各有1宗地块实现溢价，底价成交仍是主旋律。从成交地块特征看，主要呈现以下特点：
一是低密、中小体量地块延续主导。本周成交地块中，容积率1.5及以下的达24宗，约占成交总数的三分之二，最低容积率仅1.04，低密改善型供地仍是重点城市的供地重点方向；体量方面，除南京浦口、江宁两宗地块规划建面超过10万平方米外，其余普遍低于10万平方米，且单宗成交价多在5亿元以下，供地端继续向“小而美”地块倾斜。
二是区位优越的稀缺地块保持一定竞价热度。武汉光谷中心城P（2026）091号地块位于光谷中心城北片，临近地铁11号线，周边产业载体和公共配套较为密集，地块容积率1.5，规划建面6.7万平方米，起始价4.4亿元，总价门槛相对可控，经66轮竞价由汉阳城建以5.9亿元竞得，溢价率33.1%；中山南区地块成交楼面价13564元/平方米，溢价率13.1%。两宗地块均具有区位条件较好、体量偏小、总价较低的特征，反映出在市场整体以底价成交为主的背景下，房企对确定性较强的优质地块仍保持一定竞拍意愿，但竞价热度尚未向外围板块及一般性地块扩散，市场分化格局延续。
典型地块情况
武汉P（2026）091号地块：新政后武汉第二宗溢价宅地成交，汉阳城建5.9亿元获取
10月16日，武汉P（2026）091号地块完成出让。该地块位于东湖新技术开发区光谷三路以东、九峰一路以北，用地性质为住宅用地，土地面积44760平方米，计容建筑面积67140平方米，容积率1.5，出让年限70年，起始总价4.406亿元、起始楼面价6562元/平方米。该地块经66轮竞价，由汉阳城建以5.866亿元竞得，溢价率33.1%，成交楼面价8737元/平方米。这是光谷中心城今年出让的首宗住宅用地，也是8月28日武汉现房销售新政落地后第二宗溢价成交的涉宅地块（首宗为9月11日出让的洪山区P（2026）078号地块，由保利发展（600048）以8.92亿元、14.1%的溢价率获取）。
从地价与出让条件看，该地块前身为联影智融工业用地，经“工改住”调整后重新挂牌出让，属于光谷盘活存量产业用地、优化供地结构的案例之一。地块容积率1.5，具备打造低密改善型产品的规划条件。去年以来光谷中心城宅地成交楼面价集中在6300—7000元/平方米，本地块起始楼面价6562元/平方米，处于该区间之内，而8737元/平方米的成交楼面价已明显高于上述水平。在现房销售模式下，房企资金占用周期（883436）拉长、拿地门槛有所提高，该地块仍实现了66轮竞价、33.14%的溢价成交。
地块处于光谷中心城北片，北邻中建星光城，南接光谷文化中心，东邻生物创新园二期，距地铁11号线光谷生物城站约400米，周边产业载体与公共配套较为密集。从市场基本面看，光谷是今年武汉楼市成交较为活跃的区域，1-7月新建住房成交面积127万平方米，同比增长116%；二手房方面，据国家统计局数据，7月武汉二手住宅价格环比持平，根据中国房地产（881153）指数系统百城价格指数，9月武汉二手住宅成交9854套，同比增长17.2%，价格同比跌幅较上月收窄0.43个百分点。同片区璞拾光屿、光谷元著、深业翠微谷等项目在售，璞拾光屿在售均价约18200元/平方米，板块新房去化情况较好，改善需求保持一定活跃度。
从竞得企业看，汉阳城建此前开发项目集中于汉阳片区，此次跨区域竞得光谷中心城宅地。该地块以33.1%的溢价成交，与此前光谷步行街地块经122轮竞价、48.9%溢价出让的情况相衔接，说明在市场整体以底价成交为主的背景下，光谷核心板块的优质地块仍能获得一定的竞价支撑，武汉土地市场冷热分化的特征仍然明显。
地方细则：深圳、杭州、宁波出台商品住房销售制度改革细则，落地核心城市增至8个
本周，商品住房销售制度改革细则落地进程继续推进。10月15日、16日，深圳、杭州、宁波相继出台本地实施意见，落地城市由此增至8个。自8月28日全国政策出台至今，地方细则逐步落地，覆盖范围已由一线城市扩展至重点二线城市。
综合各地文件，改革的基本方向相对明确：新项目申请预售须达到主体结构封顶，销售资金实行全额监管，现房销售分类有序推进。在统一框架下，各地结合自身实际作出了不同安排，差别主要集中于封顶工程节点的认定方式、现房定金的收取上限、土地出让价款的分期缴付等环节。
就本周落地的三个城市而言，三城核心要求与已出台城市保持一致，其中深圳对封顶认定、验收记录等操作标准规定较为细化，现房销售定金比例设定不超过3%。杭州、宁波过渡缓冲安排相对宽松，历史遗留问题项目2028年底前仍可沿用原预售条件，现房销售定金比例设定不超过5%；另外杭州按套设定国有建设用地使用权益并编制不动产单元代码办理抵押登记；宁波推行“交房即交证”服务。
10月待拍土地：无锡、苏州、南京待拍土地金额领先
截至10月18日，根据中指监测，10月重点城市待拍地块中，无锡（117.4亿元）、苏州（100.6亿元）、南京（97.9亿元）出让金规模居前三位。同时无锡、苏州、南京延续“多宗、小体量”的供地方式，平均起始价在3-5亿元。
一线城市方面，待拍规模仍处于低位，目前仅广州有5宗地块待拍、起始价17.2亿元，北京、上海、深圳暂无待拍地块，供地节奏的阶段性特征延续。考虑到年末通常是住宅用地供应的重要时段，预计一线城市后续住宅用地仍有望陆续入市，其供应节奏与地块质量值得持续关注。
结语
总体看，本周重点城市土拍延续低位运行，底价成交为主、个别优质地块溢价，市场分化特征明显。政策层面，随着更多城市实施细则相继落地，商品住房销售制度改革已进入执行验证阶段，企业对新规则下的项目盈利测算、开发模式和资金安排仍在消化适应，拿地决策整体偏谨慎。展望后市，土地市场的修复仍取决于住房销售改善的持续性和企业资金面的恢复情况，土拍冷热分化现象仍将持续。
中指研究院将持续跟踪重点城市土地市场动态及企业投资策略变化。
