本报讯(记者冷翠华)10月20日，仲量联行（JLL）发布的2026年第三季度北京房地产（881153）市场回顾报告指出，今年三季度，北京办公楼市场在长期供应沉寂后迎来了4个甲级项目集中入市。商业不动产投资市场表现平稳，险资机构与产业资本延续主导地位，自用型买家持续释放布局意愿。零售地产市场业态加速迭代，以“新鲜零食”为代表的新兴赛道崛起并有效带动客流。
具体来看，今年三季度，北京办公楼租赁市场活跃度呈现小幅回升态势，整层及以上的大面积成交显著增多。需求端主要体现为存量升级置换，租户多从乙级或品质一般的普通甲级项目，向CBD区域的新增供应及优质存量项目迁移。与此同时，全市新租及扩张需求依然有限，且高度集中于中关村区域，主要由前沿科技企业的租赁需求所支撑。
在供应方面，CBD核心区迎来四个新项目集中入市。除其中一栋楼宇为整体自用外，其余大部分新增面积均进入市场对外租赁。受新项目集中入市的影响，全市办公楼空置率环比上升2.4个百分点至17.1%。尽管部分新项目在预租阶段已锁定主力租户，但在整体市场环境承压的背景下，仍面临较大去化压力。
三季度市场流动性的增强尚未扭转租金下行通道，全市办公楼平均租金环比下降1.2%。仲量联行（JLL）华北区商业地产部资深董事张斯亮表示：“2026年全市甲级办公楼平均租金预计同比下降6%—7%，并于2028年末逐步企稳触底，确立新的价格均衡区间。”
从商业不动产投资市场来看，今年三季度，最受瞩目的交易为位于丽泽金融商务区的通用时代中心办公楼项目的转让，中信证券（HK6030）以75.4亿元受让丽泽通用时代中心项目，并通过类REITs工具实现资产盘活。这一案例不仅体现了金融机构对核心区优质办公资产的配置需求，也为央企存量资产证券化提供了重要参考。
在买家结构上，险资机构与产业资本延续主导地位。其中，险资机构在三季度投资动作较为活跃，但公开披露的数十亿元级大额成交有限。此外，自用型买家持续释放布局意愿。仲量联行（JLL）中国区投资及资本市场业务运营主管兼华北区负责人徐茜茜表示：“在北京市场中，金融机构与科技企业对核心区优质办公资产的配置需求仍在延续。”
从零售地产来看，传统超市正退场，新鲜零食正兴起。以“新鲜零食”为代表的新兴赛道迅速崛起，清山森及大口兽等品牌于三季度首次在北京市场开业并密集拓店。同时，原超市空置面积正逐渐被具备鲜明IP属性、环境舒适的主题美食广场取代。这些新兴业态凭借较高人气，正成为购物中心引流的新引擎。
