□ 刘霞
10月24日，苏州发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，成为江苏首个出台“8.28新政”落地细则的城市。今年8月28日，住房城乡建设部等三部门印发《通知》，“有力有序推行商品住房现房销售”被写进其中。目前全国已有10个城市将《通知》“落地”，施行30余年的以预售为主的楼市格局，正在改变。
什么是现房销售？《商品房销售管理办法》明确，商品房销售包括商品房现售和商品房预售，其中商品房现售，是指房地产（881153）开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。新政在执行层面有了具体规定：开发商须完成竣工验收后向住建部门备案，所售房屋及建设用地使用权不得有抵押、查封等限制交易的情形。
此前，我国商品房销售执行的大多是“商品房预售”。1994年，城市房地产（881153）管理法确立商品房预售制度。30余年来，它支撑了规模空前的住房供应，让百姓住上了新房、改善了住房条件。但发展至今，这种“预售为主、快速周转”的销售制度已经跟不上新的时代要求。
一辆车十几万元，看好车、验完车，签了合同才付钱。一套房子几百万元，是全家最贵的一件“商品”，预售制却让购房人在房子还是一片工地时，就把钱交了出去。虽然这种方式在特定时期对房地产（881153）市场的繁荣起到了巨大作用，但也由此带来不少问题和纠纷。
现房销售，开发商要先建好房子才能收全款。《通知》里有句话很重要，“有力有序推行商品住房现房销售，实现‘所见即所得’”。也就是说，看房时看到什么，将来拿到手的就该是什么。
这正是现房销售最实在的变化：把选择权还给买房人。采光通风、隔音效果、公共空间……走进建成的房子，一项一项都能亲眼看清楚，再也不会被销售员“画大饼”。
现房销售项目在取得施工许可证后可签定金合同。各地把定金上限压得很紧：北京不超过总房价1%，上海、深圳、苏州不超过3%，广州、杭州为5%。房子没盖好，买房人不再只能干等。开发商如不能按期交房，购房人有权按合同约定解除购房合同，企业须退还购房定金并承担违约责任。
也要看到，现房销售会把一部分企业挡在门外。过去靠高负债、高杠杆、高周转扩张的那批房企，最先感到压力。但新政要改变的，正是这种粗放的开发模式。有一点是明确的：买房人不会再替企业的资金风险买单。
没有人会在没见到车的时候付全款，买房也不应该。现房销售，是把“所见即所得”这条朴素的常识还给楼市，更是回归商品交易的基本逻辑，回归住房的民生本位，让风险归位、信任归位。
