2026年10月26日，成都市住房和城乡建设局、成都市规划和自然资源局、国家金融监督管理总局四川监管局三部门联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，自发布之日起执行。中指研究院分析指出，这是成都对接住建部、自然资源部、金融监管总局“8.28新政”的落地细则，也标志着商品住房销售制度改革在西部核心城市正式进入执行阶段。成都由此成为继北京、上海、广州、深圳、武汉、天津、杭州、宁波、温州、十堰、苏州、合肥之后，全国第13个出台住房销售制度改革细则的城市，也是成渝地区率先落地该细则的核心城市。中指研究院认为，成都细则的总体取向可以概括为“底线不放松、执行留弹性”，在全国已落地城市中属于相对宽松的一档，核心不是用“一刀切”推高短期波动，而是以新老划断和较长过渡期换取市场平稳衔接。
从规则设计看，成都以2026年8月28日为界实行“新老划断”：此前已取得建设工程规划许可证的项目按原政策执行，此后新发布出让公告的项目预售门槛抬升至主体结构封顶，并有序推行现房销售。封顶标准明确为单体预售楼栋顶层顶板浇筑完成，把形象进度转化为可核验的工程节点。更值得关注的是，成都对存量项目给出了双重缓冲：8月28日前已拿地但未取得工程规划许可证的在途项目，经属地政府评估风险并报备后，2027年12月31日前仍可按原预售条件申请；对超期未开发、停工滞建的历史遗留问题项目，可延至2028年12月31日前按原条件执行。中指研究院分析指出，这一“双缓冲”安排使成都成为已落地细则城市中过渡窗口相对最长的城市，实际上为在途项目预留了超过两年的软着陆期，有助于避免供应端在短期内剧烈收缩。
现房销售端，成都明确提出实行现房销售的项目，开发企业在取得建筑工程施工许可证后可与购房人签订购房定金合同，收取不超过房屋总价5%的定金；定金全程封闭管理、不得使用，房屋具备交付条件后解除监管；企业违约不能按期交房的，购房人有权解除定金合同。中指研究院认为，成都5%的定金上限与广州、武汉、天津、杭州、宁波、合肥一致，处于全国高档，明显高于上海、深圳、苏州的3%和北京的1%。这既是对现房销售的有序引导，也在一定程度上兼顾了房企项目启动阶段的资金安排，但购房款与工程进度、交付条件的绑定逻辑已经更加清晰。
土地和资金端是成都此次细则最具实质约束力的部分。2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可分期缴纳，首付款在合同签订之日起30个自然日内缴纳且不低于全部价款的50%，余款可在合同签订后两年内缴清，分期缴纳不计利息。中指研究院分析指出，余款两年免息与北京、杭州、苏州、合肥同属全国宽松档，配合“优选优质宗地出让”“带方案出让、拿地即开工”等安排，土地端为房企留出了较为从容的资金腾挪空间。但与此同时，成都要求单个房地产（881153）项目对应一家银行作为主办银行，项目存续期间开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均须纳入主办银行账户管理，贷款资金受托支付、按建设进度分批发放；开发企业须用自有资金购地，并推行项目开发公司制、项目手册信息填报，形成“拿地—建设—销售—交付”的全链条资金闭环。中指研究院认为，全口径资金封闭管理和主办银行制是本次改革中最具实质约束力的条款，与封顶预售、全额资金监管、按揭竣工后发放共同构成闭环，从根本上压缩了资金被挪用的时间与空间。
在强监管之外，成都也配置了较多弹性工具，兼顾品质与交付。新政支持分期开发、分期办理施工许可与分期验收，最小施工单元为单位工程；优化装修项目竣工备案，探索按毛坯、室内装修两个阶段分别备案；推行“验登合一”实现竣工即交证；推行住宅工程质量潜在缺陷保险。尤为值得关注的是，新政同步强化工（850102）程建设质量安全底线约束，明确要求压实建设单位质量安全首要责任，严禁任意压缩合理工期，严禁压缩混凝土浇筑等关键工序，从施工组织源头杜绝为赶工期而牺牲工程质量的倾向。中指研究院分析指出，这些安排使成都细则在执行层面具备较强可操作性，既体现“好房子”品质导向，也为项目开发保留了一定操作空间。
落到市场层面，短期供应节奏预计保持平滑。根据中指数据，成都2026年1—9月新房累计成交超4.5万套，截至9月可售套数约15.7万套。叠加新政为存量项目设置的2027、2028年底双缓冲，未来两年市场供应节奏将保持平滑，不会出现因现房销售全面推行导致的可售房源断档。中指研究院认为，新政通过最长至2028年底的过渡期安排，避免了供应端短期剧烈收缩，但库存消化仍将是未来一段时期的市场主线。中期看，封顶预售叠加全口径资金封闭管理与自有资金购地要求，项目回款周期（883436）普遍后移6—12个月，对房企自有资金实力与融资能力提出更高要求；土地款两年免息分期、现房销售定金制、分批发放开发贷款等配套安排，一定程度上对冲了政策冲击，但对资金实力和融资能力相对有限的房企而言，资金链压力将有所上升，行业集中度有望进一步提升。
需求端的变化同样值得关注。根据中指数据，成都二手住宅2026年1—9月累计成交约17.1万套，其中9月成交约1.8万套，是新房成交的3倍，已成为承接刚需与刚改需求的主渠道。随着新房逐步向现房销售过渡、购房人“所见即所得”预期增强，新房与二手房的客群将进一步分层：新房聚焦改善与品质需求，二手房承接刚需居住需求，一二手联动和置换链条的作用会更加突出。土地端则可能呈现更明显的分化格局。根据中指数据，2026年1—9月成都涉宅用地成交66宗、成交总金额约318亿元，位列全国第六，板块成交分化明显，“5+2”区及近郊热点板块的优质地块实现溢价成交。中指研究院分析指出，在自有资金购地、封顶预售、全口径资金监管的多重约束下，房企拿地将更趋审慎与聚焦，核心区位、职住平衡、配套完善的优质宗地会成为争夺焦点，而远郊高库存板块的拿地意愿可能进一步走弱，土地市场分化格局将加剧。
