10月土地成交同比大幅增长，属于9月供应放量的脉冲效应，市场溢价率走低，三四线是成交主力，地市尚未真正筑底，板块能级分化持续。
2026年10月，土地市场成交规模同比由降转增，出现本轮市场调整以来出现的最大单月同比增幅，其直接原因是9月份土地供应规模脉冲式大幅增加，并不具有延续性。溢价率指标方面，受现房新政影响，9月核心城市普遍延后优质宅地供应节奏，导致平均溢价率出现了显著下滑。
月末快报数据显示，10月土地成交建筑面积同比增长51%，成交金额同比增长65%，两项指标均为2021年以来的最高同比增幅。供应规模方面，截至25日土地供应面积5854万平方米，环比减少47%，同比下降29%，再度回到年内常态化的同比降幅范围。全年累计供应土地建筑面积6.6亿平方米，同比下降8%，为2021年以来最低降幅。市场热度方面，平均溢价率1.1%，创下年内新低。
核心要点
供求：供应回落至年内常态水平，成交同比创2021年以来最高增幅。10月全国土地供应建筑面积5854万平方米，环比下降47%、同比下降29%；成交建筑面积同比增长51%、成交金额同比增长65%，单月增幅为本轮市场调整以来最高，增长主要来自9月供应大幅放量的滞后传导。
热度：平均溢价率创下年内新低，优质稀缺地块热度仍有支撑。10月土地市场平均溢价率为1.1%，较9月全月回落4.9个百分点；但稀缺性突出的地块仍获房企积极争抢，广州黄埔宅地溢价26.6%。
分布：能级分化特征持续凸显，三四线为成交增长核心动力。10月三四线城市成交建面同比大涨61%，是全国成交实现同比正增长的核心动因；一线城市成交建面同比下降88%，二线城市同比下降7%。
后市展望
10月成交增高属脉冲式传导，核心城市供地将在四季度企稳回补
10月成交规模同比大幅攀升，本质是9月供应集中放量的滞后传导，核心由三四线城市地块批量成交带动，并非市场基本面反转，不代表地市已进入筑底回升通道。截至目前全国已有11个城市出台现房新政细则，覆盖全部能级，分城政策框架基本清晰，后续核心城市暂缓地块将重启挂牌，供地规模有望四季度短期回补，但仅为节奏修复而非趋势反转。10月中央稳增长、存量盘活、城市更新等政策持续托底，但行业控增量、去库存大方向不变，全年控制新增供地规模的基调不会动摇。
为对冲现房销售带来的资金沉淀压力，地方政府将在地价水平、配建要求、付款节奏上作出更灵活调整，现房试点范围将有序扩围，但这类调整更多是供给端的适配性优化，预计企业拿地整体仍偏谨慎，供给侧规模收缩的大趋势不变。
后续核心城市优质地块恢复供应后，预计局部板块热度将有所修复，全国平均溢价率也将向上修复，但热度仍会高度集中于核心稀缺地块，多数城市仍以底价成交为主，能级与板块分化格局延续，土地市场全面筑底的信号仍有待观察。
01供求：新增供应回落至常态水平，成交规模单月脉冲式增长
10月以来，全国土地新增供应建筑面积5854万平方米，环比下降47%、同比下降29%，土地供应再度回落至年内常规水平。这一走势与普睿研究此前判断相符：9月供应同比走高属于阶段性现象。一方面，现房新政落地后，大量非核心地块的政策预期得以明确，带动9月份相关土地短期集中入市；另一方面，2026年不少二三线城市将供地节点后置于年末，典型如南京、成都9月新增供地均超过500万平方米，计划在四季度出让。因此在9月全国土地供应阶段性冲高后，10月供应规模环比快速回落，整体符合预期。至截稿时，10月份北京、武汉、顺德挂牌宅地底价超过50亿元，武汉、株洲、顺德、重庆挂牌宅地建面超过100万平方米。
聚焦10月份重点新增供应地块。本月，北京将9月3日暂停出让的驼房营地块重新上架，拆分为两宗，总价从75.2亿上升为83亿。其中0013-1地块起始价45亿元、0013-2地块38亿元，容积率分别为1.36和2.02，扣除配建后起拍楼板价分别为6.9和6.8万元/平方米。在公建配套方面，新公告将原统一无偿代建的6万平方米体育（884258）场馆及不少于300个地下停车位，调整为分地块代建并有偿回购。其中，0013-1地块需代建地上2.41万平方米、地下0.82万平方米体育（884258）场馆、0018地块地上0.86万平方米体育（884258）场馆及不少于300个地下停车位；0013-2地块需代建0002地块地上1.73万平方米及地下0.18万平方米体育（884258）场馆。2宗地是北京本周发布《关于本市住宅公共空间品质提升的意见(试行)》后首次供应的住宅用地，均可采用抬板设计。所处区位方面，两宗地处东四五环间，邻近地铁14号线将台站，紧邻坝河生态带，步行可达北京太古坊、将府公园，周边高端住区与产业氛围成熟是核心优势。价格层面，周边同品质新房成交均价约11.2万元/平方米，邻近历史成交的中海酒仙桥地块楼面价约8.11万元/平方米。
10月16日，杭州在现房新政落地的第二天，挂牌了4宗宅地，合计出让底价38.7亿元，并未强制要求现房销售。其中上城区景芳三堡单元关注度最高，地块容积率2.1，限高60米，规划建面5.71万平方米，起拍底价18.27亿元，起拍楼面价约31986元/平方米。该地块地处江河汇核心板块，西临京杭大运河一线河景，距地铁6号线昙花庵路站仅约200米，南侧紧邻钱江外国语实验学校，1公里可达杭州IFC，周边万象城、来福士等商业配套成熟，且板块宅地断供6年新房供应稀缺，2.1的低容积率也保障了居住舒适度。价格层面，当前板块内商品住宅新房断供，西北1公里的保利运河曜园拿地楼面价约44985元/平方米；二手房分化明显，北侧涌清府成交均价约6.3万元/平方米，绿城留香园约6.4万元/平方米，一线临江次新房挂牌价可达7-10万元/平方米。
土地成交层面，截至10月25日，全国经营性土地招拍挂成交建筑面积9588万平方米，环比增长109%，同比增长51%，主因9月份土地供应大幅增长。重点监测城市范围内，南京、湖州、厦门成交金额超过100亿元，湖州、淮安、盐城、南京、武汉等11市成交建筑面积超过100万平方米。因高单价宅地成交占比下降，本月平均楼板价2686元/平方米，环比下降15%。
02分布：三线城市成交面积同比大涨61%，一二线仍维持同比回落
10月份，各能级城市量价如期迎来同环比增长。截至10月25日，全国商住办类招拍挂土地成交面积9588亿平方米，环比增长109%，同比增长51%。其中一线城市同比下降88%，二线城市同比下降7%，三四线城市同比大增61%。
具体来看各能级表现，据普睿研究整理，本月一线城市成交建筑面积9万平方米，环比下降95%，同比下降88%，成交金额17亿元，环比下降95%，同比增减少93%。至截稿时，一线城市仅广州有1宗宅地成交，10月9日，保利发展（600048）以16.65亿元竞得广州黄埔区宅地，共吸引3家房企参拍，历经71轮竞价，最终溢价率26.61%，成交楼面价约21738元/平方米；地块容积率2.2，规划总建筑面积7.66万平方米，其中住宅建面不超过7.4万平方米。该地块曾于2025年挂牌后终止出让，本次重启挂牌经历了规划调整，容积率由2.5下调至2.2，建筑限高调整为80米，总建面相应缩减。板块宅地断供14年，稀缺性突出，临近在售新房大壮名城均价约5万元/平方米。
二线城市成交宅地虽然为数不少，但优质热点地块出让频次较低，绝大多数为底价成交，平均溢价率仅有0.1%。以10月21日厦门百亿土拍为例，共推出5宗涉宅地块及1宗捆绑商业用地，分布于思明滨北、湖里东渡、同安美峰三大片区，最终总成交金额达108.7亿元，所有地块均以底价成交，延续了2025年下半年以来厦门宅地土拍全程零溢价的运行态势。其中筼筜西捆绑地块出让底价最高、达到61.64亿元，如期由华润竞得，住宅部分成交楼板价4.86万元/平方米，预计将于建发合作开发，由华润负责商业部分，建发负责住宅部分，将以超大户型产品为主。
三线城市因9月份供地规模大幅增长，本月土地成交建筑面积8839万平方米，同比增长61%，环比增长165%，是10月份全国土地实现同比增长的结构性关键动因。其中湖州、淮安、盐城土地成交建筑面积超过200万平方米，底价成交了大量新增项目。不过随着10月份三四线城市供地规模再度回落，降至4793万平方米的常态化水平，预计三四线城市成交规模将回落至正常水平。
与普睿研究的预判一致，受9月供地节奏异动的滞后传导，10月各能级城市土地市场成交呈现显著分化：一线城市成交规模大幅回落，二线城市成交同比下行、溢价水平维持低位，三四线城市则出现脉冲式大幅攀升。随着10月各能级城市供地节奏逐步回归常态，预计11月各级市场成交规模也将同步恢复至常规水平。截至截稿，全国已有11个城市出台现房新政细则，覆盖一二三线全部能级，新制度下的分城政策框架已基本清晰；伴随北京、杭州等地新挂牌的优质宅地将于11月集中成交，现房新政落地后的土地市场运行趋势也将进一步明朗。
03重点地块：总价前10分属7城，仅广州黄埔宅地溢价成交
就高总价地块成交情况来看，由于统计周期（883436）内北京、上海、杭州等地没有核心地块成交，总价TOP10所属城市较为分散，共涉及7个城市，仅厦门、南京有多宗地块入榜。其中榜首为厦门筼筜西片区2026P10-1地块，成交总价48.8亿元，该地块与2026P10-2商业地块共同捆绑出让，由华润置地（HK1109）以底价竞得，两宗地合计成交总价61.6亿元。
总价TOP10中仅广州黄埔区映日路以北、开泰大道以东宅地溢价成交，该地块吸引3家房企参拍，历经71轮竞价，最终溢价率26.61%，由保利发展（600048）以16.65亿元竞得。成交楼面价约21738元/平方米，地块所属板块宅地断供14年，临近在售新房均价约5万元/平方米。
单价榜前二地块均来自厦门，榜首地块为华润置地（HK1109）竞得捆绑地块中的住宅子地块，成交楼板价4.8万元/平方米。其次是东渡滨海宅地，由招商&象屿以25.86亿元的底价竞得，成交楼板价3.8万元/平方米。地块紧临厦门海上世界大型商业综合体，西向直面厦门西海湾，中高楼层可获得无遮挡一线海景视野，属于典型的滨海低密改善住区定位，相比岛内核心区多数高密度住宅项目，在居住舒适度上具备天然优势，也更适配当前改善客群对社区空间、环境品质的诉求。地块临近的建发象屿观雲住宅项目主打三至四房户型，非一线海景项目，售价约5万元/平方米。而岛内一线海景房源，预计单价可突破8万元/平方米。
