21世纪经济报道记者张敏
“投资人仍然对租赁市场感兴趣，但门槛高了，规模不再是首要选择标准，他们越来越看重运营能力。”近日，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然向21世纪经济报道记者表示，租赁市场正在发生深刻变化，投资人的选择标准较以往有明显不同。
经历过前几年的规模扩张后，租赁行业正式进入存量时代。ICCRA住房租赁产业研究院近日发布的《2026中国住房租赁市场资产管理报告》(以下简称《报告》)显示，2026年上半年，16个重点城市新增集中式租赁住房项目231个，新增房间约10.4万间，同比分别增长47.1%和28.4%。其中，约63%的住房租赁新建项目来自存量土地开发。
存量时代的到来，意味着租赁房源的供应总体充裕，租金上涨压力较大，这对运营能力提出了更高的要求。
过去几年，租赁行业经历了资本的入场与退潮，如今资本的态度仍然积极。《报告》指出，多数受访机构预计2026年至2027年住房租赁大宗交易市场将保持稳定或有所上升。但相较于过去追逐规模与速度，机构更加关注核心城市、成熟资产和稳定的经营回报。
存量时代
过去十余年，伴随着城镇化进程和住房租赁市场快速发展，租赁住房行业经历了一轮规模扩张。但近几年，行业的格局发生了重大变化。
一方面，作为住房保障体系的一部分，保障性租赁住房大量筹集并供应，为市场提供了新的选择，并对市场造成冲击。按照住建部发布的数据，“十四五”期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套(间)。
另一方面，经历了前期的洗牌后，社会化租赁机构的优胜劣汰仍在持续。2025年以来，曾是行业运营标杆的魔方公寓，其多地项目出现终止运营或更换出租主体的情况。整体来看，扩张放缓、融资趋紧、观望情绪弥漫，成为行业的常态。
这背后是租赁行业走向存量时代的现实。
根据中指研究院的统计，随着租赁房源供应充裕和供应结构变化，近几年，50城住宅租赁价格指数呈总体下降趋势。今年9月，50城住宅平均租金为33.97元/平方米/月，环比下跌0.17%，同比下跌2.23%。
与此同时，租赁房源的筹集也以存量房源为主。《报告》指出，今年上半年，16个重点城市新增集中式租赁住房项目中，约63%的住房租赁新建项目来自存量土地开发。其中，超过95%的改造项目来自存量商业办公楼与存量商品房。
ICCRA调研还显示，未来一年，仅11.8%的机构计划以新建项目为主，76.4%的机构明确将存量盘活或多元组合纳入投资策略。
该机构指出，随着行业进入以存量盘活、资产更新和长期持有为重要特征的新阶段，如何提高既有资产的运营效率与经营质量，成为市场关注的重点。价值重估
在资本涌入、品牌崛起的阶段，房源规模与城市布局一度成为衡量企业竞争力的重要指标。但当房地产（881153）市场进入调整期，这套逻辑正在失效。
赵然向21世纪经济报道记者表示，目前各类租赁产品的出租率均保持在较高的水平，但续约情况相对不佳，成为影响运营成本的重要因素。
“续约情况极大影响运营成本。你留在这儿，我就不用再去获客了，因为获客一次就要花一笔钱。你不走了，我就不用把房间再去清理一遍，维持房源也需要成本。另外，空置期间还会损失租金。”赵然说。
《报告》显示，2026年上半年，各类租赁住房产品加权平均出租率达到91.73%，行业整体运营基本盘保持稳健。但同期青年公寓和租赁式社区的续约率分别为62.74%和60.16%，长期客户留存仍存在改善空间。
赵然表示，从今年开始，很多公募REITs产品关注两个指标：续约率、租金收缴率。
换言之，租金收入、出租率等直观的经营指标已难以完整反映资产质量。出租效率、客户留存、成本控制与服务体验，共同影响着资产的现金流表现和长期竞争力。“规模仍然重要，但规模只有通过稳定运营、透明数据和可复制机制，才能转化为估值并获得资本认可。”赵然表示。
好消息在于，随着租赁市场进入新阶段，资本的兴趣并未减退。
根据ICCRA2026年中国住房租赁市场资产管理调研问卷，34家受访机构中，85.3%的机构预计2026年至2027年住房租赁大宗交易市场将保持稳定或有所上升，88.2%的机构未来一年重点关注北上广深等一线城市。
赵然指出，资本没有离场，只是在收缩半径、提高门槛：相较于过去追逐规模与速度，机构更加关注核心城市、成熟资产和稳定的经营回报。市场趋于平静的背后，住房租赁行业正迎来新一轮价值重估。
(作者：张敏编辑：吴抒颖,辛灵)
