城阳白云山（600332）北，一宗搁置多年的老地块重回土地市场。
11月2日，原金鼎云台府西区地块将迎来新一轮拍卖。四年前，淄博房企金鼎智达在此落子，拉开了进军青岛的序幕；四年后，西区地块尚未动工便被放弃，以“重新出让”的方式回到土拍市场。
置地有声第227期
四年后以1.34亿元起拍！
这宗地位于城阳街道贤城路西、彰德路南，处于城阳白云山（600332）板块北侧，佳兆业悦峰东北角、金鼎云台府西北侧。
按照土地出让公告，这宗地用地面积约20228㎡，折合约30.3亩，起拍楼面价4395元/㎡，起拍总价约1.3442亿元。
事实上，这块地并不是第一次出现在土拍市场上，早在2022年3月，淄博开发商金鼎智达便通过旗下青岛鼎深智达置业，以总价约3.5亿元竞得白云山（600332）板块两宗地块，楼面地价分别为4301元/㎡和4696元/㎡，土地面积合计约5.68万㎡。
但这块地从拿地起就一直被搁置，直到2025年10月，官方发布控规调整批前公示，用地性质进一步明确为二类居住用地，容积率从2.0下调至1.8，建筑限高54米，绿地率从35%调整为30%，建筑密度从30%降到28%。从商住到纯住宅、从2.0到1.8，指标向低密、纯住宅的方向一再收敛。
这一宗在纸面上不断被“优化”的地块，最终以4395元/㎡的起拍价重新上架。这个价格比金鼎智达2022年拿地时的楼面价还低数百元，但出让条件里多了一项配建约5826㎡租赁型人才住房的划拨义务，此外，还有公共服务设施建设和无偿移交等要求。
从城阳到崂山：金鼎智达的青岛布局
这宗地重新出让，绕不开金鼎智达。这家来自淄博的开发商，在青岛布局了两个项目：城阳金鼎云台府与崂山金鼎盈海。前者位于刚需、首改客群集中的城阳白云山（600332）板块，后者地处高端改善属性突出的崂山王家村片区，两个项目的产品思路呈现出相当鲜明的对比。
城阳是金鼎智达进入青岛的起点，金鼎云台府东区规划9栋10层洋房加1栋人才公寓、1栋商务楼，纯洋房形态在白云山（600332）板块并非没有卖点，容积率1.8、临近驼船山公园的生态条件也拿得出手。问题出在定位与板块的契合上。白云山（600332）北片区地处城阳与即墨交界，向北翻过驼船山便进入即墨地界，公共交通依赖自驾，轨道交通优势远不及青特星耀、鑫江新城等竞品。
在这样一个以价格敏感型需求为主导的片区，金鼎云台府将143㎡和176㎡户型做到占比超过六成，119㎡起步即四房，产品野心明显跑在了板块购买力前面。结果是，项目2024年首开，到2026年仍处于持续推售状态，参考价从早期定位逐步回落至12000元/㎡左右，与周边二手房1万—1.2万/㎡的价格带趋于重合。
再来看金鼎智达在崂山的布局，2023年，金鼎智达在崂山迪生山庄东北角、西北角一举拿下两宗迷你地块，楼面地价高达25185元/㎡，成为崂山新地王。两宗地合计总建筑面积仅约1.5万㎡，后来呈现为金鼎盈海项目，规划3栋10—15层小高层，总户数仅78席，主力建面195—228㎡，参考均价约45000元/㎡，总价门槛850万元起步。地王的标签为金鼎智达在青岛打出了名声，但名声的变现并不容易。
地块规模过小，南侧受海信迪生山庄高层影响挡光，北侧紧邻书香门第，设计腾挪空间极为有限；在崂山前海豪宅扎堆竞争的格局下，金鼎盈海以毛坯入市、靠工程成本优势换取价格弹性，但更现实的问题是，一个在城阳刚需板块尚未证明过改善产品驾驭力的开发商，要在总价千万级的崂山市场说服购房者，品牌力的爬坡远比工程进度的爬坡更缓慢。
两个项目放在一起看，金鼎智达在青岛的布局也非常清晰：试图用城阳项目做规模、用崂山项目做品牌，却在市场下行周期（883436）与现房销售新政的双重挤压下，发现规模线流速不畅、品牌线门槛太高，从而陷入困局。
至于金鼎云台府西区地块，为何迟迟未按原规划开发、又为何进入重新出让程序，开发商和有关部门并未披露具体原因，而这宗地块最终会由谁举牌（885587），仍是拍卖前最大的悬念。
