据中指物业AI招投标Agent监测，11月以来，上海机场（600009）(集团)有限公司先后发布六个中标公告，采购内容集中在航站楼日常保洁、高空保洁与飞行区保洁，服务期均为36个月。
表：2026年11月上旬，上海机场(集团)有限公司发布的中标结果
机场保洁不是把普通公建保洁放大一遍。它的需求来自航班运行，作业规则来自机场安全体系，对企业有更严苛的要求，与住宅项目、商写项目等具有较大差异。对物业企业来说，判断这类业务值不值得做，要先看市场空间，再看进入门槛。
民航市场持续扩张，物业需求同步增长
中国民用航空局《2025年民航行业发展统计公报》显示，截至2025年底，我国境内运输机场270个，比上年底净增7个；年旅客吞吐量1000万人次以上的41个，全年完成旅客吞吐量15.29亿人次，较上年增长4.8%；2025年，民航固定资产投资总额2173.3亿元，其中，民航基本建设和技术改造投资1250.3亿元，连续6年超过千亿元。我国民航市场稳中求进、稳中向好。随着民航市场的不断发展，其对物业服务的需求也在持续增长。
图：2021-2025年民航运输机场旅客吞吐量
对于物业服务企业而言，机场物业的吸引力巨大：航站楼、交通中心、场区道路全年运行，物业服务需求稳定，业主通常按两到三年一次发包，单个项目金额可达千万元级，人员和设备可以按长期项目配置，收入与队伍都比较稳定。同时，项目本身要求较高，能进入枢纽机场并持续服务，说明企业在人员管理、安全管理和长期投入上达到了相应水平，可以为企业拓展形成品牌背书。
机场保洁难度较高，不同区域保洁要求与侧重点不同
机场是全天候运行的大型交通枢纽，航站楼、交通中心、停车楼、场区道路和机坪连成一片，各区域的作业条件差别很大。航站楼、交通中心面向旅客，保洁要跟着客流和航班波峰走，地面污渍、垃圾和卫生间状态需要在短时间内处理，班次随高峰调整，作业还不能影响旅客通行。机坪、服务车道、巡场路属于要凭证件才能进的控制区，人员先经过背景审查和运行安全培训，作业时间服从航班与机位安排；垃圾收运、清扫车行驶路线、外来物清理，都要按机场运行安全规定执行。同样是保洁，航站楼和交通中心考验排班和响应，机坪这些区域把安全合规放在前面。
通常情况下，面向旅客的区域按分钟考核，大面区域的纸屑、水迹要在10分钟内清除，卫生间定时巡检、耗材不能断供，作业还要避开旅客密集时段；幕墙、吊顶等高空作业另需专项资质和吊具检测，只能安排在夜间或航班低峰。控制区一侧由运行安全规定主导，机坪每日动态清扫、每周至少一次全面清扫，垃圾须遮盖运输、不得在机坪内分拣，外来物要随发现随清除；从业人员经运行安全知识、场内道路交通管理和岗位规程培训考核合格后才能上岗，佩带证件并穿着带反光标识的工作服。两处考核的重点因此不同：航站楼看响应频次，控制区看每一步是否合规。
因为考核标准不同，这类服务通常按区域分开发包，航站楼日常保洁、高空专项、飞行区保洁、场区道路清扫各自设定资格条件和技术标准；客舱清洁、行李系统运维、客桥服务又常与保洁合并或由同一家连续承接。保洁更像一个入口，能不能把服务范围扩出去，取决于企业能否把人员、设备和安全管理放到一套体系里。
大型机场项目需要成熟的项目背景，新企业可从小项目做起
中指物业AI招投标Agent监测到的六个中标公告，中标企业有以下四家：
上海古北物业有限公司是上海市属国有企业，在上海地产集团旗下上市公司中华企业（600675）主导整合后组建，前身为1991年成立的上海首家专业物业管理（885915）企业，公开资料显示其具有国家物业管理（885915）一级资质，在管项目300余个、管理面积近3000万平方米，业态覆盖轨道交通、城市公园、沿江空间、高校园区等大型公共空间。大体量公共空间的现场组织、本地人员储备和同城多项目调度，是这类企业承接长周期（883436）室内保洁的底子，国资背景也支撑得住三年服务期内持续的人员与资金投入。
保利物业（HK6049）服务股份有限公司为保利集团旗下港股上市企业，服务网络覆盖多类公共建筑与交通场站。公开记录显示其自2022年起承接杭州萧山国际机场T3、T4航站楼巡查，承担义乌机场保洁、安保及杭州地铁2号线物业服务，2026年承接厦门翔安国际机场投运前工程保洁，内容包括精开荒保洁、高空保洁、除甲醛、四害消杀与低频保洁。从投运前开荒到运营期高空专项的连续经验，加上上市公司的合规体系与跨区域人员、设备调度，使其在需要专项资质和限定作业窗口的服务里具备条件。
招商局物业管理（885915）有限公司隶属招商局集团、招商积余（001914）体系，公开项目记录显示其自2019年12月起为济南遥墙国际机场提供隔离区外保洁、石材养护与外墙清洗，2021年拓展至航站楼客舱保洁，此后继续承接航站楼主楼、南指廊等区域的保洁服务。航站楼室内、航空器客舱、飞行区室外几类作业面连续做下来，控制区证件办理、航站楼与机坪之间的作业衔接、清扫设备配置，都形成了可以复制到其他机场的流程；集团化平台也支撑多个项目同期履约所需的人力安排。
北京欣亚中物业服务有限公司成立于2000年，为独立第三方综合设施管理服务供应商，公开资料显示其服务全国20余家机场，是中国民用机场协会会员单位，持有中国清洁清洗行业一级资质、高空服务业企业安全资质及质量、环境、职业健康安全等管理体系认证，业务范围涵盖航站楼及交通中心清洁、高空幕墙玻璃清洁、行李系统运维、客桥服务、客舱清洁与飞行区清洁。该公司自2007年起服务北京首都国际机场T3航站楼，此后在多个枢纽机场承接过卫星厅、航站楼厅面、贵宾室等保洁项目。航站楼和机坪两套人员按同一套标准运行、多个机场同期开工，靠的是齐全的资质和跨项目调度能力。
四家的业务结构不同，能在这类项目中通过资格和评审的底层条件却一致：有可核查的同类业绩，有按机场安全规定管好人员、证件和设备的办法，有支撑两到三年服务的人手和资金安排。这些条件不是投标时临时能补齐的，靠的是此前在机场或大型交通枢纽项目里一年年做下来的积累。业主把业绩规模、专项资质、服务期限和过程考核同时写进资格文件，筛掉的正是缺乏这种积累的服务商。
对尚未进入这一领域的企业，门槛也不必一次跨完。年旅客吞吐量较小的支线机场、单一作业面的短期服务、投运前的开荒保洁，合同规模与资格条件相对宽松，可以先用来积累同类业绩和控制区作业经验；等人员证件、清扫设备、巡检记录和履约台账成型，再争取航站楼日常保洁或飞行区保洁这类两到三年期的项目。公开可查的履约记录会随每次服务累积，把前一档项目做实，比直接争取枢纽机场的大体量服务更现实。
结语
民航投资连续多年保持高位，运输机场数量和旅客吞吐量还在增长，与之配套的物业服务需求会继续释放。这类业务金额大、周期（883436）长，同时把作业规则、过程记录和安全要求一并压给服务商，能接得住的企业本来就不多。对物业企业而言，真正要准备的是控制区作业的人员与证件、成建制的清扫设备、按标准留痕的巡检台账，以及可以提交给业主的同类业绩。从规模合适的项目做起，把服务期完整做下来，把记录留全，比等待一个大标段更现实。市场在扩容，能不能留下来，取决于日常履约能不能被核查。
