房奴压力测试的另一面：调控的软性阻力？

2011-01-06 14:03:48 来源： 21世纪经济报道

“房奴”（暂定义为“有房有贷者”）将会如何看待房地产调控？

本报记者联合搜房网于2010年12月27日—2011年1月4日所做的一次“加息周期下房奴压力测试”网络调查显示，“随机参与调查者中，目前的有房有贷者比例”，达到近95%。参与调查者的人数是4698人。

这是楼市调控中不可忽视的一个力量。“如果房价下跌，房奴其实是首当其冲的受损失者。”沪上房地产资深人士柴一峰坦言，“房奴有房的状态，也令其成了多年楼市上涨的既得利益者，而其有房有贷的状态，又成为将遏制房价上涨的调控的一种现实阻力。”而当真正的既得利益群体又远比房奴更加庞大而强势时，调控所需要的坚持和技巧要求显然更高。

汉宇地产董事总经理施宏叡表示，面对政策加码遭遇市场冷脸的现象，2011年的调控面临更大的压力，第三轮调控中的创新之处将是最大的看点。

当加息面对95％的人有房有贷

2010年12月26日央行年内第二次加息，被视为已进入加息周期。由于个人房贷期限绝大多数是5年期以上，利率已上调到6.40%，5年期以上公积金贷款利率也上调为4.30%。通常房贷款利率多规定为“次年调整”，不论央行接下来何时加息或减息，2011年每月还款额将按新利率计算。

利率上调，首先意味着房奴的还贷压力增加。例如在南京，按照南京现行政策，每户家庭夫妻两人共同可贷住房公积金40万元，以贷款期限20年、按等额本息法计算，公积金贷款利率上调后，购房人共需多还利息12754.95元。而商业房贷的还贷压力要大得多。

受到加息影响的群体，切身感受如何？根据上述调查，表示目前没有买房和买房没有贷款的仅为5.3％，大部分的人买房不仅有贷款，而且贷款比例普遍较高。

贷款的具体金额情况是，27.7％的参与者表示在50万以内，50万-150万的比例为50％，150万以上的也占到了22.3％；相应地，每月的还贷额一项中，也普遍较高，其中5000元以内的为50％，5000-10000元的比例为31.9％，10000元以上的有18.1％。

这样的还贷压力，是“房奴”二字的最好注脚。调查显示，目前每月还贷所占收入的比例，30％以下的仅为25.5％，30％—50％的占36.2％，而超过50％的高达38.3％。

随着加息周期的持续，这个占比将继续上升。如果按照部分经济学家的预测，此轮加息周期若到达2007年最高点，则意味着月供将上升近50%。普通工薪阶层不能不忧虑。

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