事件：

　　国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议,研究部署进一步做好房地产市场调控工作，提出8 条调控措施，包括二套房首付比例提高至六成、限购范围扩大、加大保障房力度等。

　　我们的观点：

　　一，新政表明中央政府继续房地产调控的坚定决心，尤其是在全力对抗通胀的背景下。此次国务院会议提出的新“国八条”建议再次超出2010 年9 月的“史上最严厉” 调控，政府传递出的房地产调控决心空前坚定。本次新“国八条”中限购、信贷、税收和政府问责多管齐下，在目前市场成交量略有抬头的情况下，政府抢先出手以防范再度出现量价齐升被动局面的意图明确。调控显然已成常态，而在通胀预期较强的背景下，对于地产的调控将仍有诸如房产税等较为严厉的后续手段。

　　二，强调地方政府对于房价的责任，并要求加大保障性住房建设力度。本次政策加强了地方政府的责任，采取行政措施要求各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。我们认为这一措施潜在杀伤力很大，如果地方政府宣布的目标地于市价，将不可避免的引发短期的群体性观望，这将对楼市的量价都产生直接影响。加大保障性住房则从扩大供给的角度缓解供需矛盾，分流一部分原本被逼向商品房市场的自住需求。
 

　　三，税收优惠政策调整，强调严格执行。取消了普通住房在五年内交易的差额营业税优惠。对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。需要注意的是，目前转让房屋的个税基本上是以销售价格的1%征收，而根据规定应当以差额的20%征收，如果严格执行，对市场影响会比较大。“加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点”这样的表述，我们认为是房产税即将出台的信号。
 

图表1 营业税征收情况

　　资料来源：同花顺（300033）咨询整理

　　二套首付提高，金融工具升级。政策强调对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。我们认为在国内目前流动性不足，银行贷款资源稀缺的情况下，银行将有较大动力严格执行这一严厉的二套房贷政策。购房者杠杆的降低和融资成本的上升无疑将对房地产市场需求带来一定的遏制。
　　

　　对房地产板块维持谨慎的判断。综上，我们认为此次的8 条政策将会对房地产成交带来一定抑制，并对房价产生短期负面影响。传说中的房产税尚未露面，故尚不能理解为利空出尽。但“新国八条”的出台也从另一个侧面证实了我们之前的判断，即政府调控房价的目标由单一的民生问题转变为多重目标，即在保民生＋抗通胀。我们认为从目前来看，市场对于房地产的适中政策已经有了充分预期，除非房产税的税率及后续政策超出预期，否则我们认为后续政策对于地产股影响已较为有限。我们认为决定今年房地产股的走势，将是通胀变化的预期，我们维持12月份以来的观点，认为房地产板块已在估值低位，建议关注行业龙头、双轮驱动型公司、受益城镇化和保障房建设及商业地产4类公司。

　　图表2 重点关注的公司
 

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