各区、县人民政府，市政府各委、办、局：

　　《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》已经市政府同意，现印发给你们，请认真按照执行。

　　上海市人民政府办公厅

　　二○一一年一月三十一日

　　关于本市贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》的实施意见

　　为贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)，坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的原则，采取税收、信贷、行政、土地、住房保障等政策措施，多管齐下，有效遏制投资投机性购房，逐步解决居民住房问题，进一步促进本市房地产市场平稳健康发展，现提出如下实施意见：

　　一、坚决贯彻落实国家和本市各项房地产市场调控政策措施，切实将房价控制在合理水平。根据本市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等，综合研究确定新建住房年度价格控制目标，并于2011年3月底前向社会公布。

　　二、进一步完善廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和动迁安置房“四位一体”的住房保障体系。继续放宽廉租住房准入标准，逐步扩大政策受益面，实现“应保尽保”；在加快推进中心城区和部分郊区经济适用住房申请供应工作基础上，年内进一步放宽申请准入标准，扩大经济适用住房受益面；研究试行经济适用住房租赁、租售转换新机制。加快保障性住房房源建设和供应，全年开工建设和筹措保障性住房1500万平方米(约22万套)。继续加大旧区改造力度，拆除中心城区二级旧里以下房屋80万平方米(受益家庭约3.2万户)，启动郊区城镇危旧房改造。加大保障性房源筹措力度，新出让商品住房地块必须按照不小于5%比例配建保障性住房。按照国家要求，确保完成2011年全市保障性安居工程目标任务。

　　三、个人将购买不足5年的住房转手交易的，全额征收营业税。严格按照《上海市人民政府批转市住房保障房屋管理局等五部门关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作若干意见的通知》(沪府发〔2010〕34号)规定，根据不同的销售价格确定土地增值税预征率，做好土地增值税征收管理工作。重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目(具体项目由住房保障房屋管理部门提供)，进行土地增值税清算和稽查。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。税务、财政、住房保障房屋管理、规划国土资源等部门要加强配合，加大应用房地产价格评估技术强化存量房交易税收征管的试点和推广力度，坚决堵塞通过“阴阳合同”产生的税收漏洞。

　　四、积极稳妥推进本市房产税试点工作，认真实施《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，建立健全市与区(县)房产税试点工作机制，进一步完善全市统一的房地产信息管理平台，加强政策宣传和征收管理。

　　五、对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对为改善居住条件购买第二套住房的，住房公积金个人贷款首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

　　继续加强对执行差别化信贷政策情况的检查，严肃查处违规贷款行为。

　　六、强化保障性住房和商品住房用地等年度供地计划管理，优化住房用地供应结构。在年度计划中，单列保障性住房用地，明确供地规模、供地时序等内容，确保各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地年度供应总量的70%。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决及时纠正和严肃查处。同时，今年的商品住房用地供应量原则上不低于前2年平均实际供应量，并根据土地市场情况，合理安排土地供应上市节奏。

　　加大闲置土地处置力度，按照国家和本市闲置土地处置的法律法规和政策规定依法处置。严格查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款)，不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。

　　七、自本意见发布之日起，暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。

　　八、各区县政府和市有关部门要按照2011年本市确定的保障性住房建设、供应目标，新建住房价格控制目标，落实工作责任，积极推进。要将住房保障工作目标纳入区县政府年度考核，对政策落实不到位、工作不得力、计划目标未完成的，要进行约谈，直至追究责任。

　　九、新闻媒体要强化舆论宣传和正面引导，着重宣传各项房地产市场调控政策措施，宣传本市住房保障工作进展和成效，引导居民理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人责任。各有关部门要深入解读各项调控政策措施，及时解答市民关心的问题，共同维护房地产市场平稳健康发展的良好局面。（上海市人民政府办公厅）

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　　密集楼市调控下A股三大看点

　　“国八条”加上沪渝房产税试点等楼市调控政策在2011年初的集中推出，并没有成为对A股“落井下石”的重大利空。1月底沪深股市短期内探底回升的走势，虽然难以回答投资者对于市场走向的困惑，但密集的楼市调控政策无疑已经催生出A股市场未来的三大看点。

　　看点一：

　　调控成A股“最后稻草”？

　　一个交易日内飙升近80点，当27日A股市场在“国八条”出台后低开高走探底回升后，不少市场机构人士并不觉得惊讶，此前投资者对于房地产调控政策将成市场“最后一根稻草”的恐惧感大大减弱。

　　“房地产板块对整个股票市场来说，有影响但也相对有限，因为它在市场中的权重也不算特别大。”国信证券（002736）经济研究所资深策略分析师黄学军对记者说。

　　地产板块对A股市场的影响更多地体现在房地产投资对宏观经济的影响上。从国内外历史经验看，如果楼市低迷，房地产投资增速下降，宏观经济在一定程度上都会受到影响。

　　国泰君安（601211）证券总经济师、首席经济学家李迅雷在接受记者采访时说，在此次密集楼市调控政策出台后，如果效果逐渐显现，或将对2011年中国的固定资产投资起到减速作用。对此，东方证券（600958）首席经济学家闫伟也表示认可，但认为具体情况可能还将视房价变化而定。

　　而从另外一个方面看，此轮更严厉的房地产调控政策可能还将对降低通胀预期起到正面作用，这或将对目前患上“通胀恐惧症”的A股有所帮助。“如果房地产价格不调下来，通胀预期就降不下来。”黄学军说。而李迅雷也表示，如果房地产投资增速出现下降，那么对抑制过热投资将起到积极作用，这或将对抑制通胀起到很大作用。

　　看点二：

　　地产股的明天在哪里？

　　在此次“国八条”加上房产税试点出台后，很多投资者都在担心2010年4月国务院出台相关房地产调控政策之后房地产板块股价“一泻千里”的情况是否还会出现。对此，不少业内专家表示，一方面房地产股票目前的估值并不高，另一方面市场对此次调控政策已有预期，因此房地产板块可能正在处于“黎明前的黑暗”之中。

　　一位业内投资人士对记者表示，大型投资机构目前对地产板块依然“不离不弃”，而更多的短线交易，可能仅仅会使得房地产股票股价出现短期小幅波动。黄学军也表示，目前机构资金对房地产板块的整体配置较低，因此并不会出现对地产股高位杀跌的行为。

　　但另一方面，在调控政策与从紧的货币政策的双重压力下，房地产的估值水平可能将较长时期维持在低位。渤海证券研究所所长程文卫对此表示，短期来看房地产板块面临一定的调整压力，但由于估值较低，业绩支撑下调整空间不大，由于接近年报的报告期，市场普遍预期房地产板块业绩优良，中期仍有一定的估值修复短期的交易性投资机会。而长江证券（000783）研究部房地产行业资深分析师苏雪晶则表示，通胀变化的预期将是决定今年地产股走势的重要因素。

　　看点三：

　　楼市溢出资金流向何方？

　　在激辩楼市调控政策对股市影响的同时，不可否认的是，楼市溢出资金的流向已经成为各方关注的热点。李迅雷认为，在目前楼市、股市是中国百姓最主要投资方向的情况下，楼市溢出资金有可能转战资本市场。

　　回顾2010年9月末国务院出台上一轮房地产调控政策后，A股市场于2010年10月起走出一轮大涨行情，其中在地方政府限购政策纷纷出台后楼市资金转向股市，也在一定程度上增加了市场中流动性的推动作用。而在去年四季度，一线城市楼市成交量的下滑，以及股市成交金额屡创新高，成为对此的鲜明写照。

　　黄学军结合数据告诉记者，原来调控政策出来之后，有迹象显示资金还会从一线城市的楼市流向二、三线城市，但未来二、三线城市再受调控的话，可能会迫使一部分资金确实回流到股市。再加上目前股市点位不高，所以楼市密集调控政策出台对股市中长期的影响，相对来说不见得是个很差的消息。

　　程文卫也表示，在保障房建设提速、“国八条”、房产税试点以及从紧的货币政策下，房地产市场的格局将逐步改变，投资与投机性购房将被挤压出市场。

　　不过，李迅雷认为，促使资金流出楼市转向其他投资领域的前提，是各地政府将严格执行房地产调控政策中限贷限购等政策。（每日新报）

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