房地产，长周期还是新泡沫？

2009-07-03 14:28:40 作者：李萤

和2007年不同，今年的房地产价格上涨即便在超越了2007年巅峰时期价格时，也没有被政府视为经济泡沫的现象，相反宽松的信贷政策、开发项目资本金比例降低、不断下调的银行利息，等等政策利好，甚至已经超出了地产企业和市场的预期，未来3-6个月内，政府对房地产政策应该还是保大于压，支持多于抑制。现实的问题摆在政府面前，在外需持续萎缩的情况下，要保证内需仅靠汽车拉动是不够的，只有房地产重新启动国内需求，经济快速复苏才有希望。从某种意义上看，房地产行业几乎是“绑架”了中国经济，因为再也没有另外的产业群集能够像房地产行业这样，拉动如此之长的产业链带动经济复苏快速成为现实，无论是资金推动的力量还是政策扶持的力度，房地产行业虽然名列十大振兴产业之外，却可排名被振兴产业之最；

房地产行业的复苏基础来自国内强大的刚性需求，全国房地产价格从2007年最高点平均调整不足20%，就出现了再创新的状况，说明城市化进程和强大的内需是支持这个行业的长期上升通道的，这个周期从1994年启动的房价上升通道来算，不过十五年时间，按房地产长周期计算，应该还有15年的长周期可以期待，正好和我国的人口结构相匹配：相对发达国家我国的人口结构优化年轻，潜在购买能力强，我国高峰人口在65-75年，现在基本都是40岁上下，国际人口统计数据表明，46岁前后是人生购房的第二个高峰，第一个高峰则是25-35岁，正好是80后人群（有父母积累作为购买力后盾），这两大群体形成的刚性需求支撑了房地产的底部；第二，储蓄率巨大使得放贷具备较强的扩张空间，2008年的居民储蓄总额已经超过21万亿；从1998年我国房贷从426亿元到2008年累计房屋贷款额大致在23.3897万亿，用这个数据倒算居民首付额，10年累计不过7万亿元，庞大的储蓄率可以成为购买的支撑，说明居民的首付能力强；今年上半年国内放贷总额7000多亿元，按当前速度可能会达到1.3万亿元左右，首付比例4000亿元，仅占据储蓄总额很小的一部分，2008年全国国民生产总值30万亿左右，按07年房贷比例占GDP10%测算，当前的购买力尚未充分释放，只要房价再度出现回调，巨大的社会财富就会提供很好的支撑，特别在贷款利率低于5%，而通货膨胀预期超过3%的市场背景下，房价大幅回落的可能性很小；

去年市场快速回落，大多数房地产商都取消了开发和投资计划，但存量消化只需要半年的时间，房子建起来可能需要一年到三年，投机型资金正好看中了中国房地产大起大落后产生的时间差，做出了对中国房地产进行投机性炒作的决定，因为他们也心知肚明政府被经济衰退和高失业率套牢，不得不继续保持宽松的货币政策，直到明年下半年美国经济复苏，外需恢复能够带动中国的出口和实体产业复苏，才会进行信贷紧缩，否则现阶段断然加息无异于点火烧身，货币紧缩政策往往会等到通货膨胀显性化，预计时间会在明年下半年，这波房地产行情的上涨，最保守有3-6个月，相对乐观可以看到明年年中，一旦房价过快上涨政府会出台一些平抑措施，大家担忧最大的力度就是征收物业税，不过就当前还富于民的大思路看，物业税推行的可能性不大，技术手段也不到位，房地产市场也将淡季不淡，长周期通道依然保持，投机泡沫隐约可见，但房地产个股的估值水平还没有达到07年的水平，销售水平和利润水平已经超过07年，是值得参与的一个板块。

关注同花顺财经（ths518），获取更多机会

0人